Introduzione: un quadro giuridico vincolante per gli investitori stranieri
L'acquisto di un bene immobile in Francia da parte di un cittadino extra Unione Europea (UE) non è un atto privo di conseguenze. Oltre ai classici aspetti civilistici e fiscali, il legislatore francese ha istituito un sistema di controllo degli investimenti esteri, volto a proteggere gli interessi nazionali. Questo meccanismo, codificato all'articolo L. 151-3 del Codice monetario e finanziario, sottopone determinati investimenti a un'autorizzazione preventiva del Ministro dell'Economia o della Banca di Francia. L'inosservanza di tali norme espone l'acquirente a sanzioni civili e penali, come illustrato dalla recente decisione del Tribunale giudiziario di Parigi (20-14.762, 24 marzo 2021).
1. L'ambito di applicazione del controllo degli investimenti esteri
1.1. Investimenti diretti esteri (IDE) e immobiliare
L'articolo L. 151-3 del Codice monetario e finanziario definisce gli investimenti diretti esteri come qualsiasi operazione mediante la quale una persona fisica di nazionalità straniera (extra UE/SEE) acquisisce il controllo di un'impresa francese o di un ramo d'attività, o partecipa alla creazione di un'impresa. In materia immobiliare, l'acquisto di un bene da parte di un non residente può essere qualificato come IDE se rientra in un'attività economica (locazione ammobiliata professionale, sfruttamento commerciale). L'acquisto di una residenza secondaria puramente privata generalmente sfugge a questa qualificazione, ma i confini sono talvolta labili.
1.2. Le soglie e le formalità
L'articolo R. 151-1 del medesimo codice precisa che l'autorizzazione preventiva è richiesta per qualsiasi investimento che superi una determinata soglia (1,5 milioni di euro per gli investimenti nelle attività produttive, ecc.). Tuttavia, anche al di sotto di tale soglia, può essere richiesta una dichiarazione. La Banca di Francia istruisce le pratiche e rilascia l'autorizzazione entro un termine di due mesi. In caso di silenzio, l'autorizzazione si intende acquisita.
2. Analisi della decisione 20-14.762 del 24 marzo 2021
2.1. I fatti
Un cittadino cinese, non residente, aveva acquistato nel 2018 un immobile da reddito a Parigi per un importo di 2,5 milioni di euro, senza richiedere l'autorizzazione preventiva della Banca di Francia. L'acquisto era finanziato da un prestito concesso da una banca cinese. Nel 2020, il venditore ha citato in giudizio l'acquirente chiedendo la nullità della vendita per mancanza di autorizzazione, sostenendo che l'operazione costituiva un investimento diretto estero soggetto ad autorizzazione.
2.2. La soluzione del tribunale
Il Tribunale giudiziario di Parigi ha pronunciato la nullità della vendita, sulla base dell'articolo L. 151-3 del Codice monetario e finanziario, combinato con l'articolo 1840 G del Codice generale delle imposte (CGI) che sanziona le violazioni delle norme sul controllo dei cambi. Il tribunale ha ritenuto che l'acquisto di un immobile da reddito, generante redditi locativi, costituisse un investimento diretto estero che necessitava di un'autorizzazione preventiva. L'assenza di autorizzazione rendeva la vendita nulla e priva di effetto, con tutte le conseguenze (restituzione del prezzo, risarcimento danni).
2.3. Portata della decisione
Questa sentenza ricorda con forza che gli investitori stranieri extra UE non possono sottrarsi agli obblighi dichiarativi, nemmeno per acquisti immobiliari ad uso locativo. Sottolinea inoltre il rischio di nullità della vendita, che può essere invocata da qualsiasi parte interessata (venditore, notaio, amministrazione).
3. Gli altri obblighi legali per l'acquirente straniero
3.1. Il controllo dei cambi
L'articolo 1840 G del CGI prevede un'ammenda che può arrivare fino al 50% dell'importo dell'operazione non dichiarata. Inoltre, i trasferimenti di fondi provenienti dall'estero devono essere giustificati presso la Banca di Francia (dichiarazione di trasferimento di capitali, articolo L. 152-1 del Codice monetario e finanziario).
3.2. Gli aspetti fiscali
L'acquirente non residente è soggetto all'imposta sulle plusvalenze in caso di rivendita (articolo 244 bis A del CGI), con una detrazione progressiva. Deve inoltre pagare l'imposta fondiaria e, se del caso, l'IFI (imposta sulla ricchezza immobiliare) se il suo patrimonio immobiliare in Francia supera 1,3 milioni di euro (articolo 964 del CGI).
3.3. Il diritto internazionale privato
Il regime patrimoniale o successorio può avere un impatto sulla proprietà del bene. Il regolamento europeo (UE) n. 650/2012 (successioni) e la convenzione dell'Aja del 14 marzo 1978 (regimi patrimoniali) si applicano, ma per i cittadini extra UE è necessario verificare le norme di conflitto di leggi (articoli 3 e 4 del Codice civile).
