Entscheidungsreferenz : cc • N° 84-17.798 • 1986-07-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Laval, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus den 1970er Jahren. Der Flur, der zu Ihrem Treppenabsatz führt, ist breit, aber ein Nachbar hat ein Regal und einen Schrank auf einem Teil dieses gemeinsamen Flurs installiert und nutzt ihn als Abstellraum. Sie fragen sich: Hat er das Recht? Und wenn die Eigentümerversammlung dafür gestimmt hat, ihm dieses Recht zu gewähren, ist das legal? Diese scheinbar banale Frage wurde 1986 vom Kassationshof in einer Entscheidung geklärt, die immer noch maßgeblich ist.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann man einen Teil des Gemeinschaftseigentums privatisieren, ohne die anderen zu beeinträchtigen? Die Antwort ist differenziert. Der Kassationshof hat eine Tür geöffnet, jedoch mit strengen Bedingungen. Die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts (d.h. das Recht, ein Gemeinschaftsteil allein zu nutzen) ist möglich, muss aber den Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 beachten, der eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der Stimmen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorschreibt.
Was diese Entscheidung beantwortet, ist, dass die Erhaltung des betreffenden Gemeinschaftsteils nicht für die Einhaltung der Bestimmung des Gebäudes erforderlich sein darf. Kurz gesagt: Wenn dieses Stück Flur niemandem zum Zugang zu seiner Wohnung oder zur Sicherheit dient, kann es einem Wohnungseigentümer zugewiesen werden. Aber Vorsicht: Diese Lösung ist nicht automatisch, und die Gerichte prüfen jeden Einzelfall. Lassen Sie uns diesen Fall analysieren.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall hatte ein Wohnungseigentümer, nennen wir ihn Herrn Dupont, von der Eigentümerversammlung ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Teil des gemeinsamen Flurs vor seiner Einheit erhalten. Er hatte dort Regale installiert und damit den Gemeinschaftsraum beeinträchtigt. Ein anderer Wohnungseigentümer, Herr Martin, ficht diese Entscheidung an: Er ist der Ansicht, dass dieser Flur weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt und niemand ihn sich aneignen kann, auch nicht teilweise. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte jedoch mit einer Mehrheit von drei Vierteln gestimmt, wie es Artikel 26 des Gesetzes von 1965 erlaubt.
Der Streit eskaliert. Herr Martin ruft das Tribunal de grande instance von Laval an, das ihm in erster Instanz recht gibt: Das Gericht hebt die Entscheidung der Eigentümerversammlung auf, da es der Ansicht ist, dass der Flur, auch teilweise, für die Bestimmung des Gebäudes (insbesondere für die Zirkulation und den Zugang zu den Wohnungen) erforderlich bleibt. Herr Dupont und die Gemeinschaft legen Berufung ein. Das Berufungsgericht von Angers bestätigt das Urteil. Der Fall geht dann bis zum Kassationshof.
Wendung: Der Kassationshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er ist der Ansicht, dass die Tatsachenrichter nicht ausreichend geprüft haben, ob der zugewiesene Teil des Flurs für die Bestimmung des Gebäudes erforderlich war oder nicht. Er verweist den Fall an ein anderes Berufungsgericht, nach Rennes. Kurz gesagt sagt der Kassationshof: „Sie haben nicht richtig geprüft, ob dieses Stück Flur wirklich für das Gebäude nützlich ist. Wenn nicht, kann die Dreiviertelmehrheit es zuweisen.“
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern der Entscheidung beruht auf der Auslegung von Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum. Dieser Artikel listet die Entscheidungen auf, die eine Mehrheit von drei Vierteln der Stimmen der Gemeinschaft erfordern. Dazu gehört die Änderung der Verteilung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts an einem Gemeinschaftsteil. Dies ist jedoch kein Freibrief: Das Gesetz verlangt, dass das zugewiesene Gemeinschaftsteil nicht „für die Einhaltung der Bestimmung des Gebäudes erforderlich“ sein darf.
Der Kassationshof hat präzisiert, dass die Erhaltung des Gemeinschaftsteils (d.h. dass es für alle zugänglich bleibt) nur dann erforderlich ist, wenn es für die Bestimmung des Gebäudes unerlässlich ist. Die Bestimmung des Gebäudes ist seine vorgesehene Nutzung: Wohnen, Gewerbe usw. Beispielsweise ist ein Flur, der zu den Wohnungen führt, in der Regel für die Wohnnutzung erforderlich. Aber eine sackgassenartige Nische, die zu nichts dient, kann zugewiesen werden.
Was nur wenige wissen: Der Gerichtshof hat auch daran erinnert, dass die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts das Gemeinschaftsteil nicht in Sondereigentum umwandelt. Es bleibt Gemeinschaftseigentum, aber ein Wohnungseigentümer hat das Recht, es allein zu nutzen. Dies ist eine wichtige Nuance: Die Gemeinschaft kann diese Zuweisung unter bestimmten Bedingungen jederzeit rückgängig machen.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht lediglich behauptet, dass der Flur für die Bestimmung des Gebäudes erforderlich sei, ohne dies zu begründen. Der Kassationshof hat diese zu vage Argumentation gerügt. Er verlangt eine konkrete Analyse der Nutzung des Gemeinschaftsteils. Mit anderen Worten: Die Richter müssen nachweisen, inwiefern dieses Stück Flur unerlässlich ist.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung, präzisiert sie jedoch.
