Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-16.117 • 2020-03-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Chamalières, einer schicken Vorstadt von Clermont-Ferrand, teilen sich zwei benachbarte Gebäude eine beheizte Zufahrtsrampe und eine gemeinsame Garageneinfahrt. Die Eigentümer, Immobiliengesellschaften, verstehen sich gut, bis eines Tages eine von ihnen beschließt, ihre Einheiten zu verkaufen. Der Käufer bestreitet den Status der Eigentumswohnung mit der Begründung, die Rampe befinde sich auf dem Grundstück der anderen. Die Frage ist einfach, aber ihre Folgen sind explosiv: Handelt es sich bei dieser Anlage um eine Eigentumswohnung oder nicht?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Verwaltern. Müssen Gemeinschaftseigentum (d.h. gemeinsame Räume oder Einrichtungen) zwingend auf mehrere Grundstücke verteilt sein, damit das Gesetz vom 10. Juli 1965 Anwendung findet? Oder reicht es aus, dass sie für die gemeinsame Nutzung bestimmt sind, auch wenn sie sich physisch auf dem Grundstück nur eines Eigentümers befinden? Die Antwort des Kassationshofs, ergangen am 26. März 2020, ist ein echter Paukenschlag.
In diesem Urteil hebt das oberste Gericht die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, das den Status der Eigentumswohnung bestätigt hatte. Es verlangt nun, dass „das Vorhandensein von gemeinsamen Grundstücken und Dienstleistungen für die beiden Immobilienanlagen“ festgestellt wird. Mit anderen Worten: Keine Eigentumswohnung ohne tatsächliche Teilung der Grundstücke oder Einrichtungen. Eine Klarstellung, die für Tausende von Wohnanlagen alles ändern kann.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Chamalières, hatte Einheiten in einer Immobilienanlage erworben, die aus zwei Gebäuden auf zwei verschiedenen Grundstücken bestand. Um zu seiner Garage zu gelangen, benutzte er eine beheizte Rampe und eine gemeinsame Einfahrt, die sich beide auf dem Grundstück der anderen Eigentümergesellschaft befanden. Bisher funktionierte alles: Die Instandhaltungskosten wurden auf die Miteigentümer umgelegt, und der Verwalter betreute die gesamte Anlage.
Im Jahr 2015 beschloss Herr X jedoch, seine Einheiten zu verkaufen. Der potenzielle Käufer, von einem Anwalt beraten, wies auf ein Problem hin: Wenn sich die Rampe auf fremdem Grund befinde, wie könne dann gerechtfertigt werden, dass Herr X Wohngeld zahle? Der Notar weigerte sich, den Kaufvertrag zu erstellen. Daraufhin verklagte Herr X die andere Gesellschaft vor dem Tribunal de grande instance von Clermont-Ferrand, um die Existenz einer Eigentumswohnung feststellen zu lassen.
Erste Wendung: Das Gericht gab ihm recht. Es entschied, dass die Rampe und die Einfahrt, obwohl auf nur einem Grundstück gelegen, Gemeinschaftseigentum seien, da sie beiden Gebäuden dienten. Die andere Gesellschaft legte Berufung ein. Das Berufungsgericht von Riom bestätigte das Urteil im Jahr 2018 mit der Begründung, dass die gemeinsame Nutzung ausreiche, um eine Eigentumswohnung zu begründen. Die unzufriedene Gesellschaft legte jedoch Revision ein.
Zweite Wendung: Der Kassationshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er erinnerte daran, dass Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzes von 1965 (in seiner vor 2018 geltenden Fassung) verlange, dass das Gebäude „Gemeinschaftseigentum“ und „Sondereigentum“ umfasse, was eine Verteilung der Grundstücke und Dienstleistungen voraussetze. Im vorliegenden Fall befanden sich die Rampe und die Einfahrt jedoch auf dem Eigentum nur einer Gesellschaft. Ohne festzustellen, dass die beiden Grundstücke mit Dienstbarkeiten belastet waren oder dass es verteilte Gemeinschaftsflächen gab, habe das Berufungsgericht gegen das Gesetz verstoßen.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Um das Urteil zu verstehen, muss man auf den zugrundeliegenden Text zurückkommen: Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 (das Statut der Eigentumswohnung) bestimmt, dass das Gesetz auf „jedes bebaute Grundstück oder jede Gruppe bebauter Grundstücke, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden […] und deren Eigentum in Einheiten auf mehrere Personen aufgeteilt ist“ Anwendung findet. Jede Einheit umfasst Sondereigentum (Ihre Wohnung) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Grundstück).
Die Schwierigkeit besteht darin, dass das Gesetz nicht genau definiert, was „Gemeinschaftseigentum“ ist. Die Rechtsprechung musste daher präzisieren. Das Berufungsgericht von Riom hatte einen „funktionalen“ Ansatz gewählt: Gemeinschaftseigentum ist alles, was für die Nutzung durch alle bestimmt ist, auch wenn es sich auf einem einzigen Grundstück befindet. Mit anderen Worten: Der Grundstücksbezug ist unerheblich, allein die Nutzung zählt.
Der Kassationshof hingegen bevorzugt einen „strukturellen“ Ansatz. Er verlangt, dass „gemeinsame Grundstücke und Dienstleistungen“ objektiv vorhanden sind. Das bedeutet, dass eine Teilung der Grundstücke (z.B. ein ungeteiltes Grundstück) oder Dienstbarkeiten (Wegerecht usw.) zwischen den verschiedenen Grundstücken bestehen müssen. Mit anderen Worten: Die gemeinsame Nutzung reicht nicht aus; das Eigentum an den Einrichtungen muss selbst aufgeteilt oder mit dinglichen Rechten belastet sein.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Bauträger zwei Gebäude auf benachbarten Parzellen mit einem gemeinsamen Pool und Parkplatz errichtet hatten. Ohne Teilungserklärung oder Dienstbarkeit befanden sich die Eigentümer in einer rechtlichen Sackgasse. Dieses Urteil bestätigt, dass man äußerst vorsichtig sein muss.
