Decisione di riferimento : cc • N° 84-17.798 • 1986-07-18 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Laval, in un condominio degli anni '70. Il corridoio che serve il vostro pianerottolo è largo, ma un vicino ha installato una mensola e un armadio su una parte di questo corridoio comune, usandolo come ripostiglio. Vi chiedete: ne ha il diritto? E se l'assemblea generale ha votato per concedergli questo diritto, è legale? Questa domanda, che sembra banale, è stata decisa dalla Corte di cassazione nel 1986 in una decisione che fa ancora giurisprudenza.
La domanda che ogni proprietario si pone: si può privatizzare una parte delle parti comuni senza che ciò nuoccia agli altri? La risposta è sfumata. La Corte di cassazione ha aperto una porta, ma con condizioni rigorose. L'attribuzione di un diritto di godimento esclusivo (cioè il diritto di utilizzare da solo una parte comune) è possibile, ma deve rispettare l'articolo 26 della legge del 10 luglio 1965, che richiede una maggioranza rafforzata dei tre quarti dei voti del sindacato dei condomini.
Ciò che questa decisione risponde è che la conservazione della parte comune interessata non deve essere necessaria al rispetto della destinazione dell'edificio. In parole povere, se questo pezzo di corridoio non serve a nessuno per accedere alla propria abitazione o per la sicurezza, può essere attribuito a un condomino. Ma attenzione: questa soluzione non è automatica, e i tribunali verificano ogni caso. Analizziamo questa vicenda.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
In questa vicenda, un condomino, che chiameremo Sig. Dupont, aveva ottenuto dall'assemblea generale un diritto di godimento esclusivo su una porzione del corridoio comune situata davanti al suo lotto. Vi aveva installato dei ripiani, invadendo lo spazio comune. Un altro condomino, il Sig. Martin, contesta questa decisione: ritiene che questo corridoio rimanga una parte comune e che nessuno possa appropriarsene, nemmeno parzialmente. Il sindacato dei condomini aveva tuttavia votato a maggioranza dei tre quarti, come consentito dall'articolo 26 della legge del 1965.
Il disaccordo si inasprisce. Il Sig. Martin adisce il tribunale di grande istanza di Laval, che gli dà ragione in primo grado: il tribunale annulla la decisione dell'assemblea generale, ritenendo che il corridoio, anche parzialmente, rimanga necessario alla destinazione dell'edificio (in particolare per la circolazione e l'accesso alle abitazioni). Il Sig. Dupont e il sindacato presentano appello. La corte d'appello di Angers conferma la sentenza. La vicenda sale quindi fino alla Corte di cassazione.
Colpo di scena: la Corte di cassazione cassa la sentenza della corte d'appello. Ritiene che i giudici di merito non abbiano sufficientemente verificato se la parte del corridoio attribuita fosse o meno necessaria alla destinazione dell'edificio. Rinvia la causa a un'altra corte d'appello, a Rennes. In sostanza, la Corte di cassazione dice: «Non avete esaminato bene se questo pezzo di corridoio serva davvero a qualcosa per l'edificio. Se non è il caso, la maggioranza dei tre quarti può attribuirlo.»
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il cuore della decisione si basa sull'interpretazione dell'articolo 26 della legge del 10 luglio 1965 sul condominio. Questo articolo elenca le decisioni che richiedono una maggioranza dei tre quarti dei voti del sindacato. Tra queste, la modifica della ripartizione delle parti comuni, in particolare l'attribuzione di un diritto di godimento esclusivo su una parte comune. Ma non è un assegno in bianco: la legge richiede che la parte comune attribuita non sia «necessaria al rispetto della destinazione dell'edificio».
La Corte di cassazione ha precisato che la conservazione della parte comune (cioè il fatto che rimanga accessibile a tutti) è necessaria solo se è indispensabile alla destinazione dell'edificio. La destinazione dell'edificio è il suo uso previsto: abitazione, commercio, ecc. Ad esempio, un corridoio di accesso agli appartamenti è generalmente necessario alla destinazione abitativa. Ma un incavo senza uscita, che non serve a nulla, può essere attribuito.
Ciò che pochi sanno è che la Corte ha anche ricordato che l'attribuzione di un diritto di godimento esclusivo non trasforma la parte comune in parte privativa. Essa rimane comune, ma un condomino ha il diritto di utilizzarla da solo. Questa è una sfumatura importante: il sindacato può sempre tornare su questa attribuzione, a determinate condizioni.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva semplicemente affermato che il corridoio era necessario alla destinazione dell'edificio senza spiegare perché. La Corte di cassazione ha censurato questo ragionamento troppo vago. Esige un'analisi concreta dell'uso della parte comune. In altre parole, i giudici devono dimostrare in cosa questo pezzo di corridoio sia indispensabile.
Questa decisione è una conferma di una giurisprudenza precedente, ma ne precisa
