判决认定买方可合法取消其订单并拒绝其认为迟延的交付，但未回应卖方的答辩意见；卖方主张订单上的一项注明只有在以挂号信发出催告后起算六天期限时才允许取消订单，该判决应予撤销。
参考判决： cc • N° 72-14.755 • 1974-05-27 • 查看判决 →
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判决认定买方可合法取消其订单并拒绝其认为迟延的交付，但未回应卖方的答辩意见；卖方主张订单上的一项注明只有在以挂号信发出催告后起算六天期限时才允许取消订单，该判决应予撤销。
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M. Dupont, primo-accédant, achète un appartement sur plan (VEFA) à Lyon pour 280 000 €. Le promoteur accuse 6 mois de retard sur la livraison. Le contrat prévoit qu'en cas de retard supérieur à 3 mois, l'acquéreur peut annuler après une mise en demeure par lettre recommandée avec AR laissant 15 jours au promoteur pour livrer. M. Dupont envoie un simple email d'annulation et réclame son dépôt de garantie.
Application pratique:
La décision de 1974 rappelle que les clauses contractuelles fixant les modalités d'annulation (notamment la mise en demeure préalable avec délai) doivent être respectées. Ici, l'annulation par email ne respecte pas le formalisme exigé : elle est inopposable au vendeur. M. Dupont doit immédiatement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure le promoteur de livrer sous 15 jours, puis, à défaut, confirmer l'annulation par un second courrier. Il doit conserver tous les justificatifs d'envoi et de réception.
Mme Martin, propriétaire bailleur, achète un local commercial à Marseille pour 150 000 € afin de le louer. Le vendeur tarde à remettre les clés (2 mois de retard). Le compromis stipule que toute annulation pour retard doit être précédée d'une mise en demeure par lettre recommandée avec AR octroyant 8 jours au vendeur pour s'exécuter. Mme Martin annule verbalement lors d'un appel et cesse de payer le solde.
Application pratique:
La jurisprudence exige le respect strict des clauses d'annulation contractuelle : une annulation verbale sans mise en demeure préalable est inefficace. Mme Martin doit régulariser sa position en adressant au vendeur une lettre recommandée avec AR le mettant en demeure de livrer sous 8 jours, en visant précisément la clause du compromis. Si le vendeur ne s'exécute pas dans ce délai, elle pourra alors notifier l'annulation et demander la restitution de l'acompte ainsi que des dommages-intérêts. Elle doit archiver toutes les preuves d'envoi et le contrat.
M. Bernard, copropriétaire à Paris, achète une cave à un autre copropriétaire pour 12 000 €. Le vendeur tarde à transférer les clés (3 semaines). L'acte de vente prévoit qu'en cas de retard, l'acheteur ne peut annuler qu'après mise en demeure par lettre recommandée avec AR laissant un délai de 6 jours. M. Bernard envoie un SMS d'annulation et bloque le virement du prix.
Application pratique:
La décision commentée montre qu'un juge ne peut pas valider une annulation si les conditions contractuelles (mise en demeure avec délai de 6 jours) n'ont pas été respectées. Le SMS n'a aucune valeur juridique pour annuler la vente. M. Bernard doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec AR, mentionnant la clause et le délai de 6 jours, puis attendre l'expiration de ce délai avant d'annuler officiellement. Il conservera l'accusé de réception et une copie de la lettre pour prouver le respect du formalisme.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Une assemblée générale de copropriétaires ne peut autoriser le syndic à procéder à un appel de provision en vue de constituer un fonds de réserve pour la réalisation future de travaux dont l'exécution n'est pas encore décidée.
Une cour d'appel retient souverainement que les travaux de ravalement qui comportent le traitement au silicone de la façade en briques poreuses et le remplacement de panneaux en tôle, concernent le gros oeuvre et en déduit, à bon droit, qu'ils incombent au bailleur.
Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux, à la charge du bailleur. Viole l'article 1719.2° du Code civil la cour d'appel qui, sans constater l'existence d'une telle stipulation dans un bail commercial, met à la charge du locataire les dépenses du ravalement prescrit par l'autorité administrative.
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