Der Vorvertrag, der nur den Vorbehaltskäufer und den Verkäufer bindet

Application pratique:

La Cour de cassation précise que le contrat préliminaire n'engage que le réservant et le réservataire, sans obligation de délivrance sur des points non stipulés. Ici, si le contrat ne mentionne aucune obligation de moquette ou d'isolation spécifique, le promoteur n'est pas responsable. Les acheteurs doivent vérifier que leur contrat prévoit explicitement une isolation acoustique renforcée (normes techniques, ex. CSTB) avant signature. À défaut, ils peuvent tenter une action en diminution du prix (art. 1641 du Code civil) mais cela reste aléatoire. L'idéal est de faire insérer une clause particulière dans le contrat de vente définitif.

Application pratique:

Suivant l'arrêt du 10 avril 1991, une cour d'appel a justement écarté la responsabilité en l'absence de document imposant la moquette. Le copropriétaire assigné doit donc vérifier le règlement de copropriété et son titre de propriété : si aucun document ne l'oblige à poser une moquette, il n'a pas violé d'engagement contractuel. Il peut opposer cette jurisprudence au tribunal. Pour prévenir ce type de conflit, il reste prudent de faire voter en assemblée générale une clause stipulant l'obligation de pose de revêtements absorbants (ex. moquette, sous-couche isolante).

Application pratique:

La décision de 1991 rappelle que seuls les engagements contractuels écrits comptent. Si le contrat de vente du bailleur ne mentionnait pas d'obligation de moquette pour les autres lots, il n'est pas responsable. Le bailleur peut faire valoir qu'il n'a aucun pouvoir pour imposer un revêtement à son voisin copropriétaire, et qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrance ni de garantie. Il doit néanmoins informer le syndic et tenter de résoudre le conflit à l'amiable (ex. médiation). S'il souhaite anticiper, il peut acquérir un lot en imposant une clause de revêtement phonique dans la promesse de vente.