Il fatto che il valore locativo delle abitazioni progredisca più rapidamente non giustifica di derogare al massimale

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 8 décembre 1976 écarte cet argument : la progression plus rapide des loyers d'habitation ne justifie pas à elle seule une dérogation au plafonnement légal. Le bailleur doit s'appuyer sur des éléments commerciaux (évolution du marché local, caractéristiques du local, facteurs de commercialité). En pratique, il convient de négocier une augmentation plafonnée sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou, à défaut d'accord, de saisir le juge des loyers commerciaux qui fixera le loyer selon la valeur locative réelle, sans tenir compte de la seule hausse résidentielle.

Application pratique:

Ce commerçant peut invoquer la jurisprudence du 8 décembre 1976 pour s’opposer au déplafonnement. Le simple constat d’un décrochage entre loyers d’habitation et loyers commerciaux ne constitue pas un motif légal de dérogation. Il doit refuser la proposition, proposer une révision selon la variation triennale de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et, en l’absence d’accord, saisir le juge des loyers commerciaux qui fixera un loyer conforme à la valeur locative commerciale, sans pondération par le marché résidentiel.

Application pratique:

La décision de 1976 lui interdit d’utiliser cet unique comparatif. Pour justifier un déplafonnement, il doit démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité (piétonnisation, nouvelle ligne de tram, implantation d’enseignes phares) ou une sous-évaluation manifeste du loyer antérieur. À défaut, le loyer restera plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux. Il est conseillé de faire réaliser une expertise de la valeur locative commerciale par un professionnel avant d’entamer des négociations ou une procédure judiciaire.