Les effets d'une clause d'accession

Application pratique:

Selon la Cour de cassation (10 juillet 1991, n° 90-11.426), les effets d'une clause d'accession sont reportés au second renouvellement qui suit la période des travaux. Les travaux ayant été faits avant le premier renouvellement (2017), Madame Durand ne peut pas en tenir compte à ce stade, car le loyer reste calculé sans cette plus-value. Elle doit donc attendre le second renouvellement (vers 2026) pour demander un loyer fixé sur la valeur locative, c'est-à-dire sur le prix du marché pour un local de ce type, améliorations comprises. Elle a intérêt à conserver dès maintenant les factures, les devis et les plans des travaux, et à faire dater précisément leur réalisation.

Application pratique:

La décision de 1991 confirme que la clause d'accession ne joue qu'au second renouvellement qui suit les travaux : si le bail comporte cette clause, le bailleur peut alors demander un loyer fixé sur la valeur locative. Monsieur Benali doit donc relire son bail pour vérifier la présence de cette clause et retracer la chronologie exacte : date des travaux, date du premier puis du second renouvellement. Si le bail ne contient pas cette clause, ou si le calendrier ne correspond pas, il peut contester la majoration devant le juge des loyers commerciaux. Il peut aussi demander une consultation à un avocat avant de répondre au propriétaire, en respectant les délais de réponse figurant dans la demande de renouvellement.

Application pratique:

D'après la jurisprudence de 1991, la plus-value des travaux ne peut être prise en compte qu'au second renouvellement consécutif à la période où ils ont été faits. Avant l'achat, Monsieur Leroy doit demander le bail, ses avenants, les dates de renouvellement et les justificatifs des travaux, afin de savoir à quelle date le loyer pourra être revalorisé. Il doit intégrer ce calendrier dans son calcul de rentabilité, car il ne pourra pas augmenter le loyer plus tôt que ce que permet cette règle. Il peut aussi négocier le prix de vente en conséquence, et faire relire le bail par un avocat avant de signer la promesse de vente.