Les parties peuvent choisir d'un commun accord le loyer du bail renouvelé

Application pratique:

La clause de fixation anticipée du loyer de renouvellement par indexation est valable. Le locataire doit se référer à cette stipulation et refuser la proposition de loyer de marché. En cas de désaccord, il peut saisir le juge des loyers commerciaux en s’appuyant sur l’article 1103 du Code civil et la décision de la Cour de cassation du 10 mars 2004 (n° 02-14.998) pour faire respecter le contrat. Conservez le bail et tout échange avec le bailleur.

Application pratique:

Grâce à cette jurisprudence, la clause contractuelle prime sur le plafonnement légal. Le bailleur doit calculer le loyer (5 % du CA) et le notifier par acte extrajudiciaire. En cas de refus du locataire, il peut engager une procédure en fixation du loyer devant le tribunal judiciaire en invoquant la liberté contractuelle confirmée par l’arrêt du 10 mars 2004. Rassemblez les données comptables certifiées du locataire.

Application pratique:

La clause est juridiquement valide, comme le rappelle la décision de 2004. L’acquéreur doit intégrer cette hausse certaine dans son plan de financement (prévision de trésorerie) et vérifier qu’elle ne rend pas l’exploitation non rentable. Lors de la cession, il est conseillé de demander au cédant une copie du bail et de se faire assister par un expert-comptable pour simuler les loyers futurs. En cas de renouvellement, le nouveau loyer s’imposera automatiquement.