Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-42.843 • 2010-03-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer schönen Wohnung in einer Residenz in Valbonne, im Herzen der Technopole Sophia Antipolis. Ihr Hauswart, seit zehn Jahren im Dienst, kennt jeden Bewohner, kümmert sich sorgfältig um Pakete und pflegt die Gemeinschaftsflächen mit einer von allen geschätzten Gründlichkeit. Eines Tages erfahren Sie, dass der Verwalter ihn gekündigt hat, ohne Sie und die anderen Miteigentümer zu konsultieren. Sie fragen sich: Hatte der Verwalter das Recht, allein zu handeln? Ihre Gemeinschaftsordnung sah vielleicht ein Genehmigungsverfahren vor, aber war es verbindlich?
Diese Situation, die in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Côte d'Azur häufig vorkommt, wirft eine wesentliche Frage auf: Wer entscheidet wirklich über das Schicksal der Angestellten der Gemeinschaft? In Cannes, in den Gebäuden des Carré d'Or oder der Croisette, sind Hauswarte oft die Stützen des Gemeinschaftslebens. Ihre Kündigung kann Spannungen zwischen Miteigentümern und Verwalter hervorrufen, insbesondere wenn die Verfahren nicht eingehalten werden.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 5. März 2010, Nummer 08-42.843, gibt eine klare Antwort. Sie stellt klar: Wenn die Gemeinschaftsordnung eine vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung für die Kündigung von Personal vorsieht, ist diese Klausel keine bloße Formalität. Sie stellt eine Garantie für die Arbeitnehmer dar, und ihre Nichtbeachtung kann schwerwiegende Folgen für den Verwalter haben. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer oder Immobilienprofi?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Nehmen wir das Beispiel von Herrn Martin, Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 50 Einheiten in Valbonne. Die Gemeinschaft der Miteigentümer beschäftigte seit acht Jahren einen Hauswart, Herrn Dubois, der für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und die Sicherheit zuständig war. Die Gemeinschaftsordnung, die beim Bau des Gebäudes im Jahr 1995 erstellt wurde, enthielt eine besondere Klausel: „Die Kündigung des Personals der Gemeinschaft, insbesondere des Hauswarts, muss zuvor von der Eigentümerversammlung mit absoluter Mehrheit genehmigt werden.“
Im Jahr 2007 kam es zu Spannungen zwischen dem Verwalter (der juristischen Person, die mit der Verwaltung der Gemeinschaft betraut ist) und Herrn Dubois. Der Verwalter beschloss, ohne Einberufung der Eigentümerversammlung, den Hauswart aus wichtigem Grund zu kündigen, wobei er Nachlässigkeiten bei der Instandhaltung anführte. Herr Dubois focht seine Kündigung vor dem Conseil de prud'hommes (dem für Streitigkeiten zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern zuständigen Gericht) an. Er argumentierte, dass das Verfahren der vorherigen Genehmigung nicht eingehalten worden sei, was seine Kündigung unregelmäßig mache.
Der Verwalter entgegnete, dass diese Klausel der Gemeinschaftsordnung nur die Miteigentümer untereinander binde, nicht aber die Gemeinschaft gegenüber ihren Arbeitnehmern. Seiner Ansicht nach handele es sich um eine interne Regel ohne Auswirkung auf den Arbeitsvertrag. Die Prud'hommes gaben Herrn Dubois recht und befanden, dass die Kündigung ohne wirklichen und ernsthaften Grund (d. h. ungerechtfertigt) sei, da die Klausel nicht eingehalten worden sei. Der Verwalter legte Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Daraufhin legte der Verwalter Kassation ein, in der Hoffnung auf eine günstigere Auslegung. An dieser Stelle griff der Kassationsgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 5. März 2010 ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof, das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit, prüfte die Kassation des Verwalters. Seine Begründung stützt sich auf zwei wesentliche rechtliche Pfeiler. Zunächst stellt er klar, dass die Gemeinschaftsordnung ein Rechtsakt ist, der für alle Miteigentümer und die Gemeinschaft verbindlich ist. Sodann stützt er sich auf die Theorie des einseitigen Versprechens (ein Versprechen, das eine Person einer anderen gegenüber abgibt und das von dieser geltend gemacht werden kann).
Die Richter waren der Ansicht, dass die Klausel, die ein vorheriges Genehmigungsverfahren durch die Eigentümerversammlung vor jeder Kündigung vorsieht, keine bloße Empfehlung war. Sie stellte nach ihrer Auffassung ein einseitiges Versprechen der Gemeinschaft gegenüber ihren Arbeitnehmern dar. Mit anderen Worten: Durch die Aufnahme dieser Klausel in die Gemeinschaftsordnung hatte sich die Gemeinschaft verpflichtet, nicht ohne Zustimmung der Miteigentümer zu kündigen. Die Arbeitnehmer, wie Herr Dubois, konnten sich daher darauf berufen (d. h. es zu ihrem Schutz geltend machen).
Das Berufungsgericht hatte genau festgestellt, dass ein solches Verfahren eine materielle Garantie für den Hauswart darstellte. Seine Nichtbeachtung durch den Verwalter hatte zur Folge, dass die Kündigung ohne wirklichen und ernsthaften Grund war. Der Kassationsgerichtshof bestätigte diese Analyse und wies die Kassation des Verwalters zurück. Damit stellte er fest, dass die Klausel, wenn die Gemeinschaftsordnung eine vorherige Genehmigung vorsieht, Rechte für die Arbeitnehmer begründet. Die Nichteinhaltung dieser Formalität kann die Kündigung fehlerhaft machen, selbst wenn die vom Verwalter angeführten Gründe ansonsten gültig erscheinen.
Diese Begründung markiert eine Entwicklung der Rechtsprechung (der Gesamtheit der Gerichtsentscheidungen, die das Gesetz auslegen). Vor dieser Entscheidung betrachteten einige Gerichte solche Klauseln als rein interne Angelegenheiten der Gemeinschaft. Nun haben sie eine direkte Wirkung auf die Arbeitsbeziehungen. Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung gilt nur
