Vous avez un locataire qui ne paie plus depuis trois mois dans votre appartement à Antibes. Il refuse de partir. Vous êtes bloqué, les charges de copropriété et le crédit continuent de tomber. La procédure d'expulsion existe, mais elle est longue et encadrée par des règles strictes. Voici ce qui vous attend concrètement.
Le commandement de payer : première étape obligatoire
Avant toute action en justice, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice. Ce document, prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, exige le paiement des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
L'huissier se déplace au domicile du locataire. Si celui-ci refuse d'ouvrir, le commandement est laissé dans la boîte aux lettres ou remis à un voisin, puis une copie est envoyée en recommandé. Le délai de deux mois commence à courir à partir de la signification effective.
Pendant ces deux mois, le locataire peut :
- Payer l'intégralité de la dette et les frais d'huissier : la procédure s'arrête
- Négocier un échéancier avec vous (attention, aucune obligation légale de l'accepter)
- Ne rien faire : vous pouvez alors assigner en justice
Si le locataire paie une partie de la dette pendant le délai, cela n'interrompt pas la procédure. Seul le paiement intégral bloque l'expulsion.
L'assignation devant le tribunal judiciaire
Passé le délai de deux mois sans paiement, vous assignez le locataire devant le tribunal judiciaire. À Antibes, Nice ou Cannes, vous dépendez soit du TJ de Grasse, soit du TJ de Nice selon votre commune.
L'assignation, toujours délivrée par huissier, fixe une date d'audience. Le délai entre l'assignation et l'audience varie actuellement entre quatre et huit mois dans les Alpes-Maritimes, selon l'encombrement du tribunal. Grasse a tendance à aller plus vite que Nice pour ce contentieux.
À l'audience, le juge examine :
- La réalité de la dette (montant, justificatifs de loyers impayés)
- La situation du locataire (revenus, composition familiale, efforts de paiement)
- Le respect de la procédure (commandement de payer valide, délais respectés)
Le juge prononce la résiliation du bail pour non-paiement (article 24 loi 1989) et ordonne l'expulsion. Il fixe aussi le montant de la dette locative, les intérêts et l'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif. Cette indemnité correspond généralement au montant du loyer.
Le tribunal peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans maximum (article 24-1), mais c'est rare en cas d'impayés lourds sans justification. Il peut aussi refuser les délais si le locataire est manifestement de mauvaise foi.
Le jugement n'est que la moitié du chemin
Une fois le jugement rendu, il faut attendre qu'il devienne exécutoire. Si vous avez demandé l'exécution provisoire (toujours à faire), l'huissier peut agir dès la notification du jugement sans attendre l'expiration du délai d'appel.
Sans exécution provisoire, il faut attendre un mois (délai d'appel). Si le locataire fait appel, vous repartez pour douze à dix-huit mois de procédure devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Le commandement de quitter les lieux et l'expulsion
Jugement en main, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir volontairement.
S'il ne part pas, l'huissier demande le concours de la force publique au préfet. Ce délai d'obtention varie énormément : trois mois dans le meilleur des cas, jusqu'à un an dans les Alpes-Maritimes où les demandes s'accumulent.
Le préfet peut refuser le concours de la force publique pour des motifs humanitaires (famille avec enfants en bas âge, personne âgée sans solution de relogement). Dans ce cas, vous êtes bloqué jusqu'à ce que le préfet réexamine la situation.
La trêve hivernale : six mois de blocage
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions très rares (squat, relogement assuré). C'est l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Concrètement, si votre commandement de quitter les lieux arrive à échéance en octobre, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à partir du 1er avril. Si vous obtenez le concours de la force publique en janvier, l'huissier attendra avril pour procéder.
Pendant la trêve, le locataire reste dans les lieux et vous devez continuer de :
- Assurer le logement
- Payer les charges de copropriété
- Entretenir les équipements
L'indemnité d'occupation continue de courir, mais vous ne récupérerez probablement jamais ces sommes si le locataire n'a déjà rien payé depuis des mois.
Le conciliateur de justice : une piste à explorer vite
Avant ou pendant la procédure, vous pouvez saisir le conciliateur de justice. À Grasse, Antibes, Cannes, ils interviennent gratuitement et rapidement (quinze jours pour un premier rendez-vous).
Le conciliateur convoque le locataire et tente de trouver un accord : échéancier de paiement, départ volontaire contre abandon de créance partiel, délai de quelques semaines pour trouver un nouveau logement.
Si le locataire accepte un échéancier et le respecte, vous évitez les frais d'huissier et de procédure. Si l'accord est homologué par le juge, il a force exécutoire. Mais attention : un accord non homologué n'a aucune valeur si le locataire ne paie pas.
Le conciliateur n'a aucun pouvoir de contrainte. Si le locataire ne se présente pas ou refuse toute proposition, vous retournez devant le tribunal.
Les garanties et assurances loyer impayé
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé (GLI), celle-ci prend en charge les loyers impayés après une franchise (généralement deux ou trois mois). L'assureur gère souvent la procédure d'expulsion à votre place.
Vérifiez les conditions du contrat : certaines GLI n'interviennent que si vous avez respecté des obligations précises (dossier du locataire complet, revenus suffisants au moment de la signature). Si vous n'avez pas demandé les trois dernières quittances de loyer ou vérifié le CDI, l'assureur peut refuser la prise en charge.
La garantie Visale (Action Logement) fonctionne différemment. Elle couvre les impayés pour les locataires de moins de 30 ans ou en mobilité professionnelle. En cas d'impayé, vous déclarez l'incident sur la plateforme Visale. L'organisme verse les loyers dus (dans la limite de 36 mensualités) et se retourne ensuite contre le locataire.
Visale ne dispense pas de la procédure d'expulsion si le locataire refuse de partir, mais vous êtes au moins indemnisé pendant ce temps.
Les délais réels dans les Alpes-Maritimes
Récapitulatif complet entre le premier impayé et l'expulsion effective :
- 2 mois : commandement de payer
- 4 à 8 mois : assignation et jugement au TJ
- 2 mois : commandement de quitter les lieux
- 3 à 12 mois : obtention du concours de la force publique
- + trêve hivernale si elle tombe pendant la procédure : 5 mois
Total : entre 11 mois et deux ans et demi, selon que vous tombez ou non sur la trêve hivernale et l'encombrement du tribunal. À Nice et Antibes, comptez plutôt 18 mois en moyenne.
Pendant tout ce temps, vous ne percevez rien et vous continuez de payer les charges.
Ce qu'il ne faut jamais faire
Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage : article 226-4-2 du Code pénal, jusqu'à trois ans de prison et 30 000 euros d'amende. Le juge considère cela comme une expulsion déguisée.
Changer les serrures ou déménager les affaires du locataire : même sanction. Seul l'huissier avec le concours de la force publique peut procéder à l'expulsion physique.
Accepter un chèque pour solde de tout compte sans passer par un accord écrit et homologué : vous risquez de perdre le droit de réclamer le reste de la dette.
La procédure est lente, mais elle est la seule légale. Chaque raccourci tenté se retourne contre le bailleur, avec des condamnations qui dépassent souvent le montant de la dette initiale.
