Decisione di riferimento: cc • N° 18-40.043 • 2019-01-31 • Consulta la decisione →
Avete un appartamento a Riom e vi dite: «Perché non affittarlo su Airbnb qualche settimana all'anno per arrotondare le mie entrate?» Un'idea allettante, ma che solleva una domanda: il comune può impormi delle regole? La risposta è sì, e il Consiglio costituzionale lo ha confermato con una decisione del 31 gennaio 2019. Questa decisione, che riguarda direttamente le locazioni ammobiliate turistiche di breve durata, è una svolta per i proprietari e le piattaforme come Airbnb. Cosa dice esattamente? E soprattutto, cosa dovete fare per rimanere nella legalità?
La controversia oppone il Comune di Parigi alla società Airbnb France e alla sua casa madre irlandese. Parigi voleva imporre ai locatori una dichiarazione preventiva in comune e un limite alla durata della locazione a 120 giorni all'anno per le residenze principali. Airbnb contestava queste regole, sostenendo che violavano la libertà d'impresa e la libera prestazione di servizi. Il Consiglio costituzionale, adito dalla Corte di cassazione, ha deciso: le regole sono costituzionali.
Concretamente, ciò significa che i comuni possono regolamentare le locazioni stagionali per contrastare la penuria di alloggi e l'aumento degli affitti. Una decisione che riecheggia situazioni che vedo ogni giorno a Chamalières o altrove: un proprietario che affitta troppo spesso, vicini che si lamentano, un comune che stringe le maglie. Allora, come orientarsi?
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Immaginate la scena: a Parigi, nel 2° arrondissement, un proprietario mette in locazione il suo appartamento su Airbnb. Lo affitta 150 giorni all'anno. Il comune di Parigi, che ha approvato una regolamentazione severa, gli chiede di dichiararsi e di rispettare il limite di 120 giorni. Il proprietario contesta, e la piattaforma Airbnb scende in campo. Airbnb France e la sua casa madre irlandese citano in giudizio il Comune di Parigi davanti al tribunale di grande istanza di Parigi. Il loro argomento: queste regole sono sproporzionate e ostacolano la libertà d'impresa (il diritto di gestire il proprio bene come si desidera) e la libera prestazione di servizi (principio europeo).
Il tribunale, perplesso, decide di sollevare una questione prioritaria di costituzionalità (QPC) davanti alla Corte di cassazione. La QPC consente a un giustiziabile di contestare una legge già in vigore se lede i diritti e le libertà garantiti dalla Costituzione. La Corte di cassazione trasmette la questione al Consiglio costituzionale, che deve decidere se la legge è conforme o meno. Le parti si scontrano: da un lato, Airbnb, sostenuta da professionisti del turismo, invoca la libertà. Dall'altro, il Comune di Parigi, appoggiato da associazioni di inquilini, difende il diritto all'alloggio e la regolamentazione.
Il Consiglio costituzionale emette la sua decisione il 31 gennaio 2019. Convalida la legge, ritenendo che gli obiettivi di lotta contro la penuria di alloggi e di protezione dell'ambiente (meno locazioni turistiche = meno pressione sul mercato) siano legittimi. Le regole imposte sono proporzionate: dichiarazione preventiva, limite di 120 giorni per le residenze principali e obbligo per le piattaforme di trasmettere i dati. Un duro colpo per Airbnb, una vittoria per i comuni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale ha esaminato la legge sotto il profilo di diversi principi costituzionali: la libertà d'impresa (articolo 4 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino), il diritto di proprietà (articolo 17) e la libertà contrattuale. Ha ritenuto che queste libertà non siano assolute: possono essere limitate per motivi di interesse generale, come la protezione del diritto all'alloggio (previsto dal preambolo della Costituzione del 1946).
Il ragionamento è il seguente: il legislatore ha voluto porre rimedio alla trasformazione eccessiva di alloggi in ammobiliati turistici, che aggrava la crisi abitativa nelle zone tese. Le misure sono adeguate: la dichiarazione preventiva consente al comune di controllare, il limite di 120 giorni evita che la residenza principale diventi una locazione commerciale a tempo pieno e l'obbligo di trasmissione dei dati da parte delle piattaforme assicura il rispetto delle regole. Il Consiglio ha anche notato che le sanzioni (ammende) non sono sproporzionate.
In altre parole, la libertà di affittare il proprio bene si ferma dove inizia l'interesse generale. Se siete proprietari a Riom, potete affittare la vostra residenza principale fino a 120 giorni all'anno senza autorizzazione, ma oltre, dovete cambiare la destinazione d'uso dell'alloggio, il che richiede un'autorizzazione preventiva del comune. È una conferma della giurisprudenza precedente: i comuni hanno il potere di regolamentare le locazioni turistiche per proteggere il patrimonio immobiliare.
Questa decisione è importante perché fornisce un quadro chiaro. Prima, alcune piattaforme contestavano la validità dei regolamenti locali. Ora, non ci sono più dubbi: le regole sono costituzionali. I giudici di merito (tribunali) devono applicarle.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se affittate la vostra residenza principale su Airbnb o Booking, dovete rispettare il limite di 120 giorni all'anno nei comuni che lo hanno adottato (come Parigi, Lione, Bordeaux, o anche Chamalières, che può adottare una regolamentazione simile). Oltre, dovete dichiarare l'alloggio come ammobiliato turistico e rispettare regole più severe (cambio di destinazione d'uso). Ad esempio, un proprietario a Chamalières che affitta il suo monolocale 180 giorni all'anno rischia una
