Decisione di riferimento: cc • N° 18-40.042 • 2019-01-31 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un appartamento ad Annemasse o Annecy e stai pensando di affittarlo arredato per soggiorni turistici. Una domanda ti assilla: il comune può vietarmi di affittare per più di 120 giorni all'anno? E se supero, cosa rischio? È esattamente il caso di una società tedesca, Windu GmbH, che si è scontrata con la regolamentazione parigina. Il Consiglio costituzionale, adito dalla Corte di cassazione, ha emesso il 31 gennaio 2019 una decisione che fa molto scalpore. Senza sorprese, ha convalidato le disposizioni del codice dell'edilizia e dell'abitazione (CCH) che consentono ai comuni di regolamentare le locazioni turistiche arredate. Ma cosa significa concretamente per te?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Immagina: Windu GmbH, società di diritto tedesco, propone in locazione alloggi arredati a Parigi tramite la piattaforma Airbnb. La Città di Parigi, confrontata con una penuria di alloggi, ha rafforzato il suo arsenale giuridico. Nel 2017, cita in giudizio Windu, accusandola di pubblicare annunci senza rispettare l'obbligo di dichiarazione preventiva (articolo L. 631-7 del CCH) e soprattutto di superare il limite di 120 giorni di locazione all'anno per le residenze principali. Il tribunale di grande istanza di Parigi, adito, deve decidere. Ma Windu solleva una questione prioritaria di costituzionalità (QPC): queste regole non ledono forse la libertà d'impresa e la proprietà? Il tribunale trasmette la QPC alla Corte di cassazione, che la rinvia al Consiglio costituzionale. Quest'ultimo, con la sua decisione n. 18-40.042 del 31 gennaio 2019, convalida il dispositivo. Per lui, il legislatore ha perseguito un fine di interesse generale — contrastare la penuria di alloggi — e le limitazioni alla libertà d'impresa sono proporzionate.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale ha esaminato diversi motivi. Primo, la libertà d'impresa (articolo 4 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino del 1789). I giudici hanno ritenuto che l'obbligo di dichiarazione e il limite di 120 giorni siano restrizioni giustificate dall'obiettivo di preservare l'offerta di alloggi. In parole povere, l'interesse generale prevale sull'interesse particolare del proprietario ad affittare senza limiti. Secondo, il diritto di proprietà (articolo 17 della Dichiarazione). I magistrati hanno considerato che il proprietario conserva il godimento del suo bene e può sempre abitarlo o affittarlo annualmente. La limitazione non costituisce una privazione della proprietà. Terzo, il principio di uguaglianza davanti alla legge (articolo 6): le regole si applicano a tutti i proprietari di residenze principali, senza distinzioni arbitrarie. Questa decisione conferma la giurisprudenza precedente: i comuni possono, a determinate condizioni, regolamentare le locazioni turistiche. È una vittoria per città come Parigi, ma anche per Annecy o Annemasse, che potrebbero ispirarsi a questo modello.
Cosa cambia per te — concretamente
Se sei proprietario locatore ad Annecy, sappi che il comune può, con delibera, sottoporre le locazioni turistiche arredate a dichiarazione o autorizzazione. Ad esempio, dal 2017, la Città di Parigi richiede una dichiarazione preventiva per ogni locazione di una residenza principale e un cambio di destinazione d'uso per le residenze secondarie. Se affitti il tuo appartamento per più di 120 giorni all'anno senza autorizzazione, rischi un'ammenda civile fino a 50.000 € (articolo L. 651-2 del CCH). Per un alloggio di 30 m² ad Annecy, affittato 200 giorni a 80 € a notte, il mancato guadagno per la città è considerevole, ma il rischio per te è reale: una citazione in giudizio, danni e interessi, e il divieto di pubblicare annunci. Se sei inquilino, puoi segnalare un abuso al comune. Se sei condomino, verifica il regolamento di condominio: alcune clausole vietano la locazione turistica. In sintesi, prima di iniziare, informati sulla regolamentazione locale.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verifica la regolamentazione locale: Consulta il sito del tuo comune (Annecy, Annemasse, ecc.) per sapere se una dichiarazione o autorizzazione è obbligatoria. Alcuni comuni richiedono un cambio di destinazione d'uso.
- Dichiara la tua locazione: Anche se il tuo comune non lo impone ancora, dichiara la tua attività presso il comune e ottieni un numero di dichiarazione. Questo ti protegge in caso di controllo.
- Rispetta il limite di 120 giorni: Se affitti la tua residenza principale, non superare i 120 giorni all'anno. Tieni un calendario delle prenotazioni per provare la tua buona fede.
- Consulta il regolamento di condominio: Prima di affittare, leggi il regolamento. Alcuni condomini vietano la locazione arredata di breve durata. Un'infrazione può comportare azioni legali da parte dell'amministratore.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
Il Consiglio di Stato, con una sentenza del 10 giugno 2020 (n. 436080), ha precisato che i comuni possono imporre un cambio di destinazione d'uso per qualsiasi locazione turistica arredata, anche per una residenza principale, purché il comune abbia adottato una delibera in tal senso. La Corte di cassazione, con una sentenza del 25 marzo 2021 (n. 19-24.426), ha condannato un proprietario a 50.000 € di ammenda per aver affittato il suo appartamento parigino senza dichiarazione. La tendenza è chiara: i giudici convalidano le restrizioni locali e inaspriscono le sanzioni. In futuro, le piattaforme come Airbnb dovranno cooperare da