参考判决： cc • N° 18-40.043 • 2019-01-31 • 查看判决 →
您在 Riom 有一套公寓，您想：“为什么不在 Airbnb 上每年出租几周来贴补家用呢？”这个想法很诱人，但引发了一个问题：市政府可以对我施加规定吗？答案是肯定的，宪法委员会在 2019 年 1 月 31 日的一项判决中确认了这一点。这项直接涉及短期旅游家具租赁的判决，对业主和 Airbnb 等平台来说是一个转折点。它具体说了什么？最重要的是，您应该怎么做才能保持合法？
本案的争议方是巴黎市政府与 Airbnb 法国公司及其爱尔兰母公司。巴黎希望向出租人强制要求在市政府进行事先申报，并将主要住宅的租赁期限限制在每年 120 天。Airbnb 对这些规定提出异议，认为它们侵犯了经营自由和自由提供服务。宪法委员会应最高法院（Cour de cassation）的请求作出裁决：这些规定符合宪法。
具体而言，这意味着市镇可以规范季节性租赁，以应对住房短缺和租金上涨。这一决定呼应了我每天在 Chamalières 或其他地方看到的情况：一个业主出租过于频繁，邻居抱怨，市政府收紧政策。那么，如何应对呢？
事实：一个每天都在发生的故事
想象一下场景：在巴黎第二区，一位业主在 Airbnb 上出租他的公寓。他每年出租 150 天。巴黎市政府通过了严格的规定，要求他进行申报并遵守 120 天的上限。业主提出异议，平台 Airbnb 也介入。Airbnb 法国公司及其爱尔兰母公司在巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）起诉巴黎市政府。他们的论点是：这些规定不成比例，阻碍了经营自由（按自己意愿管理财产的权利）和自由提供服务（欧洲原则）。
法院感到困惑，决定向最高法院提出优先合宪性问题（QPC）。QPC 允许当事人在法律生效后质疑其是否符合宪法，如果它侵犯了宪法保障的权利和自由。最高法院将问题转交给宪法委员会，由其裁决法律是否合宪。双方交锋：一方是 Airbnb，得到旅游业专业人士的支持，主张自由。另一方是巴黎市政府，得到租户协会的支持，捍卫住房权和监管。
宪法委员会于 2019 年 1 月 31 日作出裁决。它确认了法律，认为打击住房短缺和保护环境（减少旅游租赁 = 减少市场压力）的目标是合法的。所施加的规定是相称的：事先申报、主要住宅 120 天上限、以及平台传输数据的义务。对 Airbnb 来说是一个打击，对市政府来说是一场胜利。
司法推理——详细解读
宪法委员会从多个宪法原则的角度审查了该法律：经营自由（人权宣言第 4 条）、财产权（第 17 条）和契约自由。它认为这些自由并非绝对：为了公共利益，例如保护住房权（1946 年宪法序言所规定），可以对它们加以限制。
推理如下：立法者希望解决住房过度转为旅游家具租赁的问题，这加剧了紧张地区的住房危机。这些措施是适当的：事先申报允许市政府进行控制，120 天上限防止主要住宅变成全职商业租赁，平台传输数据的义务确保了规则的遵守。委员会还指出，处罚（罚款）并非不成比例。
换句话说，出租财产的自由止于公共利益开始之处。如果您是 Riom 的业主，您可以每年出租主要住宅最多 120 天而无需授权，但超过此期限，您必须改变住房用途，这需要市政府事先授权。这是对先前判例的确认：市镇有权规范旅游租赁以保护住房存量。
这项判决很重要，因为它提供了明确的框架。在此之前，一些平台质疑地方法规的有效性。现在，毫无疑问：这些规定符合宪法。初审法官（tribunaux）必须适用它们。
对您的具体影响
对于出租业主：如果您在 Airbnb 或 Booking 上出租您的主要住宅，您必须遵守已通过该规定的市镇（如巴黎、里昂、波尔多，甚至 Chamalières，它可能采用类似规定）的 120 天上限。超过此期限，您必须将住房申报为旅游家具租赁，并遵守更严格的规定（改变用途）。例如，Chamalières 的一位业主将其工作室出租 180 天/年，如果未申报，可能面临 50,000 欧元的罚款。
对于租户：您可以向市政府举报滥用季节性租赁的业主。该决定加强了您获得稳定住房的权利。如果您是 Riom 的租户，您的楼里挤满了游客，您可以要求市政府检查申报情况。
对于共同业主：共同业主规章可以禁止短期家具租赁。即使法律允许 Airbnb，共同业主也有权限制。请检查您的规章。
对于购房者：在购买房产用于 Airbnb 出租之前，请了解当地规定。市镇可以将租赁限制在 120 天或要求授权。不要相信卖家的承诺。
如果您处于这种情况，您必须：1) 如果您出租主要住宅超过 120 天，向市政府申报；2) 遵守上限；3) 如果您出租次要住宅，进行改变用途申报（通常需要补偿：购买商业场所）。时限？申报在市政府网站上进行。罚款金额可达每套住房 50,000 欧元。
避免此类纠纷的四点建议
- 向市政府申报您的租赁： 在将您的房产放到 Airbnb 之前，请检查您的市镇是否要求事先申报。在巴黎，这是强制性的。即使不是，最好也了解一下，以免被罚款。
- 遵守 120 天上限： 准确记录您的出租日历。如果您接近 120 天，请停止。使用管理工具或 Excel 表格。即使无意中超过，也可能付出高昂代价。
- 检查共同业主规章： 一些共同业主禁止季节性租赁。如果您是共同业主，请阅读规章或向物业经理询问。违规可能导致邻居提起诉讼。
- 在投资前咨询律师： 如果您专门为 Airbnb 出租购买房产，请寻求建议。Riom 或 Chamalières 的房地产法律专家律师可以帮助您检查可行性并起草合同。
深入探讨：相关判例和演变
该判决属于支持旅游租赁监管的一系列判例。例如，最高法院在 2019 年 9 月 12 日的判决（n° 18-20.239）中已经裁定，共同业主规章可以禁止短期家具租赁，即使法律允许。同样，最高行政法院（Conseil d'État）确认了将 Airbnb 租赁限制在 120 天的市政令（CE, 20 novembre 2020, n° 434292）。
趋势很明显：法官支持市政府打击住房短缺。未来，预计会有更严格的规定，特别是关于次要住宅。一些市镇正在考虑每个街区的旅游家具租赁最高配额。对业主来说，这意味着要提前规划：不要将 Airbnb 作为唯一收入来源，分散投资。
该判决也对平台产生影响：它们现在必须将出租人数据传送给市政府，否则将面临罚款。这项义务已在巴黎实施，Airbnb 因未遵守而支付了 800 万欧元。
总结和后续步骤
常见问题：
- 我可以在 Riom 无限制地出租我的公寓吗？ 不可以，如果您的市镇通过了 120 天上限。请查看市政府网站。
- 如果我已经超过了 120 天怎么办？ 立即停止出租，并向市政府申报您的房产。咨询律师以合法化您的情况并避免罚款。
- 如果我不申报有什么风险？ 最高 50,000 欧元的罚款，以及市政府为停止出租而提起的诉讼。
- 共同业主可以禁止我通过 Airbnb 出租吗？ 可以，如果规章有此规定。请仔细阅读。
- 我需要申报 Airbnb 收入吗？ 是的，向税务部门。自 2020 年起，平台将您的数据传送给税务机关。
检查清单： 1) 检查当地规定；2) 向市政府申报住房；3) 将租赁限制在 120 天/年；4) 注意共同业主规章；5) 申报收入。
您遇到类似情况了吗？与 Zakine 律师进行 30 分钟的首次咨询（45 欧元）可以避免您数月的诉讼——而且通常更划算。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
