参考判决： cc • N° 18-40.042 • 2019-01-31 • 查看决定 →
您是阿讷马斯（Annemasse）或阿讷西（Annecy）一套公寓的业主，打算将其作为带家具的旅游住宿出租。有一个问题困扰着您：市政府可以禁止我每年出租超过120天吗？如果我超过，会有什么风险？这正是德国公司 Windu GmbH 的情况，它遇到了巴黎的法规。宪法委员会（Conseil constitutionnel）应最高上诉法院（Cour de cassation）的请求，于2019年1月31日作出了一项引起轰动的决定。毫不意外，它确认了《建筑与住房法典》（CCH）中允许市镇监管旅游带家具出租的条款的合宪性。但这对您具体意味着什么？
事实：每天都会发生的故事
想象一下：德国法律公司 Windu GmbH 通过 Airbnb 平台在巴黎出租带家具的住房。巴黎市面临住房短缺，加强了其法律武器。2017年，它起诉 Windu，指控其发布广告而未遵守事先申报义务（《建筑与住房法典》第 L. 631-7 条），尤其是超过了主要住所每年120天的出租上限。巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）需作出裁决。但 Windu 提出了优先合宪性问题（QPC）：这些规则是否侵犯了创业自由和财产权？法院将 QPC 转交给最高上诉法院（Cour de cassation），后者将其提交给宪法委员会（Conseil constitutionnel）。后者在2019年1月31日的第18-40.042号决定中确认了该机制。对于它来说，立法者追求的是普遍利益目标——应对住房短缺——对创业自由的侵犯是相称的。
司法机构的推理——深入分析
宪法委员会（Conseil constitutionnel）审查了多项申诉。首先是创业自由（1789年《人权与公民权宣言》第4条）。法官认为，申报义务和120天上限是出于保护住房供应目标的合理限制。简而言之，普遍利益优先于业主无限制出租的特定利益。其次是财产权（《宣言》第17条）。法官认为，业主保留对其房产的享用，仍可居住或长期出租。该限制不构成剥夺财产。第三是法律面前人人平等原则（第6条）：规则适用于所有主要住所的业主，无任意区别。该决定确认了先前的判例：市镇可在一定条件下监管旅游出租。这对巴黎等城市是胜利，对阿讷西（Annecy）或阿讷马斯（Annemasse）也是如此，它们可以借鉴此模式。
对您的具体影响
如果您是阿讷西（Annecy）的业主出租人，请注意，市政府可以通过决议要求旅游带家具出租进行申报或获得许可。例如，自2017年起，巴黎市要求对任何主要住所的出租进行事先申报，对次要住所则要求变更用途。如果您未经授权每年出租公寓超过120天，您可能面临最高50,000欧元的民事罚款（《建筑与住房法典》第 L. 651-2 条）。对于阿讷西（Annecy）一套30平方米的住房，以每晚80欧元出租200天，城市的损失巨大，但您的风险是真实的：被起诉、赔偿损失和禁止发布广告。如果您是租户，可以向市政府举报滥用行为。如果您是区分所有权人，请检查区分所有权规约：某些条款禁止旅游出租。总之，在开始之前，请了解当地法规。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查当地法规： 查阅您所在市政府（阿讷西（Annecy）、阿讷马斯（Annemasse）等）的网站，了解是否需要申报或许可。一些市镇要求变更用途。
- 申报您的出租： 即使您的城市尚未强制要求，也要向市政府申报您的活动并获得申报编号。这能在检查时保护您。
- 遵守120天上限： 如果您出租主要住所，每年不要超过120天。保留预订日历以证明您的诚信。
- 查阅区分所有权规约： 出租前，阅读规约。某些区分所有权禁止短期带家具出租。违反可能导致管理处的起诉。
深入研究：相关判例与演变
最高行政法院（Conseil d'État）在2020年6月10日的判决（第436080号）中明确指出，只要市镇通过了相关决议，即使对于主要住所，市镇也可以要求任何旅游带家具出租变更用途。最高上诉法院（Cour de cassation）在2021年3月25日的判决（第19-24.426号）中，因一名业主未申报出租巴黎公寓而处以50,000欧元罚款。趋势明确：法官确认地方限制并加强制裁。未来，像 Airbnb 这样的平台将需要与市政府更紧密合作，以提供出租人的数据。
常见问题
我可以在阿讷西（Annecy）通过 Airbnb 出租我的公寓而不做任何申报吗？
不可以，如果您的市镇已通过法规。自2023年起，阿讷西（Annecy）要求对任何旅游带家具出租进行事先申报，主要住所的出租限制为每年120天。
超过120天会有什么风险？
最高50,000欧元的民事罚款、停止出租的诉讼以及退还非法收取的租金。市政府也可以向法院起诉您。
宪法委员会（Conseil constitutionnel）的决定是否适用于整个法国？
原则上是的。但每个市镇必须通过决议才能适用规则。请向您的市政府核实。
租户可以通过 Airbnb 转租其住房吗？
不可以，未经业主同意。转租被禁止，除非明确授权。租户可能面临租约解除和赔偿损失。
我可以对市政府的罚款提出异议吗？
可以，向司法法院（tribunal judiciaire）提出。但如果您违反了法规，胜诉的可能性很小。最好先使情况合法化。
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