Publié le 24 octobre 2026. Sur la Côte d'Azur, la location saisonnière est un sujet sensible pour les propriétaires comme pour les acheteurs. En 2026, la loi du 19 novembre 2024 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (dite « loi Le Meur ») produit ses effets concrets. Voici l'essentiel à retenir.
Ce qui change en 2026 : les faits
Un enregistrement obligatoire et centralisé
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré via le téléservice national et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer dans chaque annonce publiée. Les plateformes doivent le vérifier et peuvent être tenues de retirer les annonces non conformes. Les communes accèdent aux données et peuvent contrôler plus facilement.
Une fiscalité moins avantageuse
Le régime micro-BIC a été rééquilibré. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement forfaitaire est de 30 % avec un plafond de recettes de 15 000 euros. Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement est de 50 % avec un plafond de 77 700 euros. L'écart avec la location meublée longue durée s'est donc nettement creusé. Au-delà des plafonds, le régime réel s'impose.
Plus de pouvoirs pour les communes
Les communes peuvent désormais abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale. Elles peuvent aussi mieux encadrer les changements d'usage, instaurer des quotas ou des zones de restriction, et sanctionner plus lourdement les manquements. Les règles varient d'une ville à l'autre : Antibes, Cannes et Nice n'appliquent pas strictement les mêmes dispositifs.
Copropriété et performance énergétique
Le règlement de copropriété peut interdire les meublés de tourisme dans les lots à usage d'habitation, sous conditions de majorité. Par ailleurs, la loi prévoit une trajectoire de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un niveau de DPE minimal exigé selon un calendrier progressif.
Les conséquences pratiques
Pour les propriétaires
Il faut revoir sa rentabilité nette : la fiscalité, les jours de location autorisés et les éventuels travaux ne donnent plus le même résultat qu'il y a deux ans. Pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage et les règles locales doivent être vérifiées avant toute mise en location.
Pour les acheteurs
Acheter un bien en comptant sur les revenus saisonniers suppose des vérifications préalables : règlement de copropriété, règles communales, classement du meublé, DPE et état technique de l'immeuble. Une clause dans l'acte ou un vote d'assemblée générale peut changer la valeur d'un projet.
Pour les locataires et les vacanciers
Les annonces seront plus fiables, puisque le numéro d'enregistrement permet de vérifier la légalité de l'offre. Les locataires de longue durée, eux, peuvent bénéficier d'un parc locatif en partie reconstitué, ce qui est l'un des objectifs de la loi.
Les pièges à éviter
- Publier une annonce sans numéro d'enregistrement ou avec un numéro erroné : les amendes sont élevées et les plateformes peuvent désactiver l'annonce.
- Dépasser la limite de jours pour une résidence principale, faute de suivre le nombre de nuitées louées.
- Ignorer le règlement de copropriété : un voisin ou le syndic peut agir en justice pour faire cesser l'activité.
- Rester au micro-BIC par habitude alors que le régime réel serait plus favorable, ou inversement dépasser les plafonds sans le déclarer.
- Négliger l'état technique du bien : humidité, installation électrique, isolation, sécurité de la piscine ou du balcon engagent la responsabilité du loueur en cas de sinistre.
- Acheter sans anticiper le DPE : un logement énergivore peut imposer des travaux coûteux pour rester louable.
Quand consulter un professionnel
Un avocat en droit immobilier est utile avant d'acheter pour un projet locatif saisonnier, pour contester une décision de copropriété ou une sanction communale, et pour sécuriser un bail ou une opération de changement d'usage. Un expert bâtiment indépendant est précieux pour évaluer l'état réel du bien, chiffrer les travaux à prévoir pour atteindre le niveau de DPE visé, et documenter des désordres en cas de litige avec un copropriétaire, un vendeur ou un locataire.
Ces règles évoluent et dépendent beaucoup du contexte local. Un contrôle précis de votre situation, avant d'investir ou de louer, coûte généralement bien moins cher qu'une régularisation après sanction. Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
