参考判决： cc • N° 15-14.119 • 2016-06-09 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），一对夫妇多年来一直住在职务住房里。其中一方是公务员，正是凭借其身份，住房才分配给他们。但有一天，情况发生了变化：调动、退休或撤职。租赁合同依法自动解除，正如法律所规定的那样。作为合同共同承租人的配偶，能否要求继续居住？这个问题困扰着每一位职务住房的房东。法国最高法院的答案很明确：不能，配偶不能主张继续履行租赁合同。但这究竟意味着什么？
这项于2016年6月9日作出的判决（上诉号N° 15-14.119）是对出租人和承租人的一次提醒。它明确了《法国民法典》（Code civil）第1751条的限制，该条保护作为共同承租人的配偶。但请注意：当租赁合同与公务员身份相关且因离职而自动解除时，这种保护失效。配偶不能以共同承租人的身份反对驱逐。
在本文中，我将以故事的形式解释这一判决，并给出实用建议以避免纠纷。无论您是达克斯（Dax）的房东还是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的承租人，您都能在这里找到理解您权利的关键。
事实：一件每天都会发生的事
X先生是塞纳-圣但尼省（Seine-Saint-Denis）政府的公务员。因其职务，他获得了一套住房，并与国家签订了一份协议，适用《建筑与住房法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L. 442-7条（该条允许国家为其工作人员预留社会住房）。租赁合同签署，其配偶Y女士为共同承租人。一切顺利，直到X先生离职。根据第L. 442-7条的规定，租赁合同自动解除。房东，一家社会住房机构，要求驱逐。但Y女士拒绝搬离，声称她是共同承租人，受《法国民法典》第1751条的保护（该条规定，承租人的配偶被视为家庭住房的共同承租人，在离婚或分居时，法官可将租赁权判给其中一方）。
案件提交至初审法院（tribunal d'instance），然后是上诉法院（cour d'appel），最后是法国最高法院。初审法官支持Y女士，认为她可以留下。但最高法院撤销了判决：它指出，当租赁合同因公务员身份而授予且法律明确规定了自动解除时，第1751条不适用。换言之，配偶不能以共同承租人的身份反对租赁合同的解除。
法院的推理——详解
法国最高法院依据《建筑与住房法典》第L. 442-7条，该条规定，因职务分配给公务员的住房租赁合同在其离职时自动解除。该条偏离了关于居住权保留的一般规则。问题是，《法国民法典》第1751条（保护共同承租人配偶）是否能在这种自动解除的情况下适用？
答案是否定的。最高司法法院提醒，第1751条适用于受1948年9月1日法律或1989年7月6日法律管辖的租赁合同，即普通住房租赁合同。但本案中的住房是职务住房，受特殊制度管辖。很少有人知道，这一特殊制度优先于普通法。简言之，租赁合同的自动解除自动导致丧失占用房屋的权利，即使对配偶也是如此。法院明确指出，不能援引第1751条来阻止这种解除。
法官因此驳回了Y女士的论点。他们认为，当租赁合同与公务员身份密不可分时，共同承租人不赋予配偶自主权利。这是对判例的确认：法国最高法院已在2008年2月13日的判决（N° 06-21.709）中作出了相同裁决。
对您的实际影响
对于出租人房东，特别是社会住房机构或分配职务住房的集体组织，这项判决令人安心。您可以确信，公务员承租人的离职会导致租赁合同解除，配偶不能反对。具体例子：在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），一名住在职务住房的市政雇员退休。您通知他解除租赁合同。其非公务员配偶不能留下。因此，您可以收回住房，无需进行复杂的驱逐程序。
对于公务员承租人及其配偶：请注意，如果您因职务而获得住房，您的配偶在您离职时并不能获得居住权。如果离婚或死亡，情况不同，但这里的原因是丧失公务员身份。在我的实践中，我遇到过一些案件，配偶认为可以在公务员离开后留下，但判例是明确的。如果您处于这种情况，必须提前安排重新安置。
对于共有产权人，这没有直接影响，但如果您的共有产权包含职务住房，请注意其特殊制度。
避免此类纠纷的四条建议
- 在租赁合同中明确写明，住房是因承租人的职务而分配，并且离职时自动解除合同。 这将避免任何歧义。
- 在签署合同时告知配偶。 向其解释，共同承租人的身份并不赋予其在丧失公务员身份时的自主权利。
- 提前规划离开： 当公务员退休或更换职位时，通过挂号信（LRAR）发送解除合同通知，并遵守法定的提前通知期（通常为一个月）。
- 发生纠纷时，立即行动。 如果配偶拒绝搬离，尽快启动驱逐程序。法国最高法院的判决为您提供了强有力的论据。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决是法国最高法院一贯立场的延续。早在2008年2月13日的判决（N° 06-21.709）中，法院已裁定公务员的配偶不能援引第1751条反对公务员去世后的合同解除。逻辑相同：租赁合同是属人的，即与公务员个人相关。
然而，如果职务住房分配给私营部门雇员，结果可能不同。法国最高法院在2016年3月3日的判决（N° 14-26.147）中承认，如果租赁合同受1989年法律管辖，配偶可以享受第1751条的保护。区别取决于适用的制度。
法院的趋势是，将配偶的保护限制在普通法租赁合同，而排除与特殊身份相关的职务住房。未来，这一解决方案可能扩展到其他类别的职务住房（军人、法官等）。
实际操作：应采取的步骤
职务住房房东的检查清单：
- 确保租赁合同明确提及公务员身份和自动解除。
- 在离职时，以书面形式向公务员及其配偶通知解除合同。
- 如果配偶拒绝搬离，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求确认解除并下令驱逐。
- 如果房屋是社会住房，遵循《建筑与住房法典》规定的具体程序。
常见问题：
- 如果我是公务员的配偶，想在其离职后留下，该怎么办？ 您不能反对解除合同。您必须寻找其他住房。您可以尝试与房东协商宽限期。
- 公务员去世：其配偶能留下吗？ 不能，根据同一逻辑：租赁合同自动解除。但如果配偶本人也是公务员且住房是以个人名义分配的，结果可能不同。
- 如果租赁合同未提及自动解除，我能否质疑解除？ 解除源于法律，即使未提及。但最好在合同中写明以避免纠纷。
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