Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-20.176 • 2010-02-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Saint-Vincent-de-Tyrosse. Eines Tages teilt Ihnen die Gemeinde eine Gefahrenverfügung mit: Die Wohnung ist vorübergehend unbewohnbar. Sie müssen die Räumlichkeiten verlassen und ein Dach über dem Kopf finden. Ihr Vermieter bietet Ihnen eine andere Wohnung an, Sie unterschreiben einen neuen Mietvertrag. Doch was passiert, wenn diese neue Wohnung Probleme aufweist oder Sie die Miete nicht mehr zahlen können? Kann der Vermieter Sie dann ausweisen?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 3. Februar 2010 in einem Fall beantwortet, der die Gesellschaft Logivie und ihre Mieter betrifft. Die Entscheidung ist klar: Der Vermieter einer Wohnung, die mit einem vorübergehenden Wohnverbot belegt ist, ist verpflichtet, für die Unterbringung seines Mieters zu sorgen und die Kosten zu tragen. Und die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags für eine andere Wohnung durch den Mieter stellt keinen Verzicht auf seine Rechte dar. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann sich nicht auf diesen neuen Vertrag berufen, um die Zahlung der Mieten zu verlangen oder die Kündigung des Mietvertrags zu beantragen.
Doch was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter oder Mieter in den Landes oder anderswo? Tauchen wir in diese Entscheidung ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X sind Mieter einer Wohnung der Gesellschaft Logivie in Saint-Vincent-de-Tyrosse. Am 30. Juli 2004 erklärt eine Gemeindeverfügung die Wohnung für gefährdet und verbietet vorübergehend deren Bewohnung. Die Mieter müssen die Räumlichkeiten verlassen. Die Gesellschaft Logivie bietet ihnen daraufhin eine andere Wohnung in einer anderen Gemeinde der Landes an. Am 11. August 2004 unterschreiben Herr und Frau X einen neuen Mietvertrag für diese Ersatzwohnung.
Doch schnell kommt es zu Problemen. Die neuen Mieter zahlen die Mieten nicht. Die Gesellschaft Logivie verklagt sie daraufhin, um die Kündigung des neuen Mietvertrags feststellen zu lassen (d. h. den Richter zu bitten, zu entscheiden, dass der Mietvertrag aufgrund der Nichtzahlung aufgelöst ist) und ihre Räumung zu erwirken. Die Mieter ihrerseits berufen sich auf ihr Recht, vom Vermieter kostenlos untergebracht zu werden, gemäß den Artikeln L. 521-2 und L. 521-3 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Diese Texte verpflichten den Eigentümer einer von Gefahr betroffenen Wohnung, für die Unterbringung seiner Mieter zu sorgen, und zwar für die Dauer des Wohnverbots.
Das Berufungsgericht gibt den Mietern recht: Es weist die Klage der Gesellschaft Logivie ab und stellt fest, dass der neue Mietvertrag lediglich eine Modalität zur Erfüllung der Unterbringungspflicht war und kein gewöhnlicher Mietvertrag. Der Vermieter legt Kassation ein (beantragt beim Kassationsgerichtshof die Aufhebung des Berufungsurteils). Er argumentiert, dass nichts dagegen spreche, dass die Parteien eine sofortige Wiederunterbringung in Form eines neuen Mietvertrags vereinbaren, und dass dieser neue Mietvertrag seine normalen Wirkungen entfalten müsse, insbesondere die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Seine Argumentation ist wie folgt: Die Artikel L. 521-2 und L. 521-3 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (die den Vermieter einer mit einem vorübergehenden Wohnverbot belegten Wohnung verpflichten, für die Unterbringung seines Mieters zu sorgen und die Kosten zu tragen) sind ordre public. Das bedeutet, dass von ihnen nicht durch Vertrag abgewichen werden kann. Die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags durch den Mieter stellt keinen Verzicht auf sein Recht auf kostenlose Unterbringung dar. Ein Verzicht auf ein Recht wird nämlich nicht vermutet: Er muss ausdrücklich und eindeutig sein. Die bloße Annahme einer neuen Wohnung im Rahmen einer vom Vermieter angebotenen Unterbringungslösung zeigt nicht, dass der Mieter auf die Kostenfreiheit dieser Unterbringung verzichtet hat.
Mit anderen Worten: Der neue Mietvertrag ist kein gewöhnlicher Mietvertrag: Er ist die Konkretisierung der Unterbringungspflicht des Vermieters. Folglich kann sich der Vermieter nicht auf diesen Vertrag berufen, um die Zahlung der Mieten oder die Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verlangen. Achtung jedoch: Dies bedeutet nicht, dass der Mieter völlig von allen Pflichten befreit ist. Er muss weiterhin die anderen Klauseln des Mietvertrags einhalten (ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung usw.). Aber die Mietklausel ist gewissermaßen ausgesetzt.
Diese Entscheidung fügt sich in eine Rechtsprechung ein, die Mieter bei ungesundem oder gefährlichem Wohnraum schützt. Was nur wenige wissen: Die Richter sind der Ansicht, dass die Unterbringungspflicht Vorrang vor dem Mietvertrag hat, da sie dem Allgemeininteresse an Sicherheit und Gesundheit dient. Dies ist eine Bestätigung der früheren Position des Kassationsgerichtshofs, die bereits in einem Urteil vom 7. Mai 2008 zum Ausdruck kam.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Wenn Ihre Wohnung von einer Gefahrenverfügung betroffen ist (vorübergehendes Wohnverbot), müssen Sie Ihren Mietern eine Unterkunft auf Ihre Kosten anbieten. Sie können ihnen während der Dauer des Verbots keinen neuen Mietvertrag mit Mietzahlung auferlegen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter in Parentis-en-Born o
