Decisione di riferimento: cc • N. 08-20.176 • 2010-02-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori di un appartamento a Saint-Vincent-de-Tyrosse. Un giorno, il comune vi notifica un'ordinanza di pericolo: l'abitazione è temporaneamente inagibile. Dovete lasciare l'immobile, trovare un tetto. Il vostro proprietario vi propone un altro alloggio, firmate un nuovo contratto di locazione. Ma cosa succede se questo nuovo alloggio presenta problemi, o se non riuscite più a pagare l'affitto? Il proprietario può sfrattarvi?
A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione il 3 febbraio 2010, in una vicenda che riguarda la società Logivie e i suoi conduttori. La decisione è chiara: il locatore di un'abitazione colpita da un divieto temporaneo di abitabilità è tenuto a garantire e a farsi carico dell'ospitalità del proprio conduttore. E la sottoscrizione da parte del conduttore di un nuovo contratto di locazione per un altro alloggio non costituisce una rinuncia ai propri diritti. In parole povere, il proprietario non può avvalersi di questo nuovo contratto per esigere il pagamento dei canoni o chiedere la risoluzione del contratto.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o conduttore nelle Landes o altrove? Analizziamo questa decisione.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra X sono conduttori di un'abitazione di proprietà della società Logivie, a Saint-Vincent-de-Tyrosse. Il 30 luglio 2004, un'ordinanza comunale dichiara l'abitazione in stato di pericolo e ne vieta temporaneamente l'abitabilità. I conduttori devono lasciare l'immobile. La società Logivie propone loro un altro alloggio, situato in un altro comune delle Landes. L'11 agosto 2004, il Sig. e la Sig.ra X firmano un nuovo contratto di locazione per questo alloggio sostitutivo.
Ma ben presto le cose si complicano. I nuovi conduttori non pagano i canoni. La società Logivie li cita quindi in giudizio per far constatare la risoluzione del nuovo contratto di locazione (cioè chiedere al giudice di dichiarare il contratto risolto per mancato pagamento) e ottenere lo sfratto. I conduttori, dal canto loro, invocano il diritto a essere ospitati gratuitamente dal locatore, ai sensi degli articoli L. 521-2 e L. 521-3 del codice dell'edilizia e dell'abitazione. Queste norme impongono al proprietario di un'abitazione colpita da pericolo di farsi carico dell'ospitalità dei propri conduttori, per tutta la durata del divieto di abitabilità.
La corte d'appello dà ragione ai conduttori: respinge la domanda della società Logivie, ritenendo che il nuovo contratto di locazione fosse solo una modalità di esecuzione dell'obbligo di ospitalità, e non un contratto di locazione ordinario. Il locatore ricorre in Cassazione (chiede alla Corte di Cassazione di cassare la sentenza della corte d'appello). Sostiene che nulla vieta alle parti di concordare un ricollocamento immediato sotto forma di un nuovo contratto di locazione, e che questo nuovo contratto deve produrre i suoi effetti normali, in particolare l'obbligo per il conduttore di pagare il canone.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione respinge il ricorso e conferma la sentenza della corte d'appello. Il suo ragionamento è il seguente: gli articoli L. 521-2 e L. 521-3 del codice dell'edilizia e dell'abitazione (che impongono al locatore di un'abitazione colpita da un divieto temporaneo di abitabilità di garantire e farsi carico dell'ospitalità del proprio conduttore) sono di ordine pubblico. Ciò significa che non si può derogare ad essi con un contratto. La sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione da parte del conduttore non equivale a rinuncia al diritto all'ospitalità gratuita. Infatti, una rinuncia a un diritto non si presume: deve essere espressa e non equivoca. Orbene, il semplice fatto di accettare un nuovo alloggio nell'ambito di una soluzione di ricollocamento proposta dal locatore non dimostra che il conduttore abbia rinunciato alla gratuità di tale ospitalità.
In altre parole, il nuovo contratto di locazione non è un contratto ordinario: è la concretizzazione dell'obbligo di ospitalità del locatore. Di conseguenza, il locatore non può avvalersi di questo contratto per chiedere il pagamento dei canoni o la risoluzione per mancato pagamento. Attenzione però: ciò non significa che il conduttore sia totalmente svincolato da ogni obbligo. Deve comunque rispettare le altre clausole del contratto (buon uso dell'alloggio, ecc.). Ma la clausola del canone è, in un certo senso, sospesa.
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza protettiva dei conduttori in materia di alloggi insalubri o pericolosi. Quello che pochi sanno è che i giudici ritengono che l'obbligo di ospitalità prevalga sul contratto di locazione, poiché risponde a un interesse generale di sicurezza e salubrità. È una conferma della posizione precedente della Corte di Cassazione, già espressa in una sentenza del 7 maggio 2008.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: se la vostra abitazione è colpita da un'ordinanza di pericolo (divieto temporaneo di abitabilità), dovete proporre un alloggio ai vostri conduttori, a vostre spese. Non potete imporre loro un nuovo contratto di locazione con canone durante la durata del divieto. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Parentis-en-Born hanno
