Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 68-20.117 • 1970-01-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Mauguio, nahe Montpellier, vermietet ein Eigentümer eine Wohnung unter dem Regime des Gesetzes vom 1. September 1948. Sein Mieter übermittelt ihm eine Berechnung der korrigierten Wohnfläche, die eine monatliche Miete von 200 Euro ergibt. Der Eigentümer findet diesen Betrag verdächtig, kassiert aber weiterhin die Schecks, ohne schriftliche Vorbehalte zu machen. Kann er die Berechnung Monate später noch anfechten? Diese Frage, die viele Vermieter beschäftigt, hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 29. Januar 1970 klar beantwortet. Die Richter entschieden: Die vorbehaltlose Annahme der Mieten hindert den Eigentümer nicht daran, die Berechnung anzufechten. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In Paris wird ein Stadthaus ... für zwei Jahre ab dem 1. September 1964 zu einer bestimmten monatlichen Miete vermietet. Der Mieter teilt der Eigentümerin eine Berechnung der korrigierten Wohnfläche mit, die eine monatliche Miete von ... Euro ergibt. Die Eigentümerin bestreitet die Richtigkeit dieser Berechnung. Der Rechtsstreit betrifft die Anwendung der Artikel 32 und 32 bis des Gesetzes vom 1. September 1948. Artikel 32 erlaubt dem Mieter, bei Fehlen einer Berechnung die Festsetzung der gesetzlichen Miete zu verlangen, während Artikel 32 bis eine periodische Überprüfung mit einer Ausschlussfrist (Frist, nach deren Ablauf eine Klage nicht mehr zulässig ist) von zwei Jahren für den Vermieter vorsieht. Hier verlangt der Mieter keine Überprüfung, sondern die Festsetzung des anfänglichen gesetzlichen Mietpreises. Die Eigentümerin kassiert die Mieten mehrere Monate lang vorbehaltlos und erhebt dann Klage, um die Berechnung überprüfen zu lassen. Das Tribunal de grande instance de Paris ordnet ein Sachverständigengutachten an. Der Mieter legt Berufung ein mit der Begründung, die Eigentümerin habe durch die Annahme der Mieten auf eine Anfechtung verzichtet. Das Berufungsgericht Paris bestätigt das Gutachten, und der Mieter legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde zurück. Er unterscheidet klar zwischen den beiden Texten: Artikel 32 bis führt eine Ausschlussfrist ein (zwei Jahre zur Anfechtung der Überprüfungsberechnung); Artikel 32 hingegen sieht keine Ausschlussfrist vor. Im vorliegenden Fall verlangt der Mieter die Festsetzung der anfänglichen Miete nach Artikel 32, nicht eine Überprüfung. Daher kann die Eigentümerin die Berechnung jederzeit anfechten. Die Ausschlussfrist des Artikels 32 bis findet keine Anwendung. Die Richter stellen klar, dass die vorbehaltlose Annahme der Mieten keine Verzichtserklärung (freiwillige Aufgabe eines Rechts) auf die Anfechtung darstellt. Denn ein Verzicht wird nicht vermutet; er muss ausdrücklich und eindeutig sein. Das Kassieren von Mieten ist ein gewöhnlicher Verwaltungsakt, keine Anerkennung der Richtigkeit der Berechnung. Diese Begründung ist seitdem ständige Rechtsprechung: Ein Eigentümer kann eine Berechnung der korrigierten Wohnfläche anfechten, solange die Miete nicht durch eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung endgültig festgesetzt wurde. Achtung jedoch: Hätte der Vermieter ausdrücklich geschrieben „ich akzeptiere die Berechnung“ oder eine Zusatzvereinbarung unterzeichnet, wäre er gebunden. Aber das bloße Kassieren reicht nicht aus.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter nach dem Gesetz von 1948: Sie können eine Berechnung der korrigierten Wohnfläche anfechten, selbst wenn Sie monatelang die Mieten kassiert haben. Konkretes Beispiel: In Lodève erhält ein Vermieter eine Berechnung seines Mieters, die eine Miete von 300 € ergibt, während er die gesetzliche Miete auf 400 € schätzt. Er kassiert die 300 € ein Jahr lang und klagt dann vor Gericht. Das Urteil von 1970 ermöglicht ihm, ein Gutachten zu erwirken und, falls die Berechnung fehlerhaft ist, die Nachzahlung der Mieten (die Differenz zwischen erhaltener und gesetzlicher Miete) zu verlangen. In der Praxis müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist handeln: Die fünfjährige Verjährungsfrist (5 Jahre) des Artikels 2224 des Code civil gilt. Wenn Sie länger als 5 Jahre warten, verlieren Sie das Recht, Rückstände zu fordern. Für Mieter: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Annahme der Mieten durch den Vermieter Ihre Berechnung bestätigt. Wenn Sie einen Rechenfehler gemacht haben, kann der Vermieter diesen korrigieren. Seien Sie daher genau und lassen Sie die Berechnung im Zweifel von einem Sachverständigen oder Anwalt bestätigen. Für Erwerber von Immobilien, die dem Gesetz von 1948 unterliegen: Überprüfen Sie die Historie der Berechnungen. Hat ein Voreigentümer angefochten? Entspricht die aktuelle Miete einer durch Gerichtsentscheidung bestätigten Berechnung? Wenn nicht, könnten Sie einen Rechtsstreit erben. Ich habe Fälle erlebt, in denen Vermieter jahrelang unterbewertete Mieten widerspruchslos akzeptiert und dann Tausende von Euro verloren haben, weil sie zu spät gehandelt haben. Diese Entscheidung bietet ihnen einen Rettungsanker.
