Decisione di riferimento : cc • N° 68-20.117 • 1970-01-29 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Mauguio, vicino a Montpellier, un proprietario affitta un appartamento sotto il regime della legge del 1° settembre 1948. Il suo conduttore gli trasmette un calcolo della superficie corretta, determinando un canone mensile di 200 euro. Il proprietario trova sospetto tale importo, ma continua a incassare gli assegni senza fare riserve scritte. Può ancora contestare il calcolo mesi dopo? Questa domanda, che assilla molti locatori, ha ricevuto una risposta chiara dalla Corte di cassazione in una sentenza del 29 gennaio 1970. I giudici hanno stabilito: l'accettazione dei canoni senza riserve non impedisce al proprietario di contestare il calcolo. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
A Parigi, un hôtel particulier situato ... è locato per due anni a decorrere dal 1° settembre 1964, a un canone mensile determinato. Il conduttore notifica alla proprietaria un calcolo della superficie corretta, che evidenzia un canone mensile di ... euro. La proprietaria contesta l'esattezza di tale calcolo. La controversia riguarda l'applicazione degli articoli 32 e 32 bis della legge del 1° settembre 1948. L'articolo 32 consente al conduttore di chiedere la fissazione del canone legale in assenza di calcolo, mentre l'articolo 32 bis prevede una revisione periodica con un termine di decadenza (termine oltre il quale un'azione non è più ricevibile) di due anni per il locatore. In questo caso, il conduttore chiede non una revisione, ma la determinazione del prezzo legale iniziale. La proprietaria incassa i canoni senza riserve per diversi mesi, poi intraprende un'azione legale per far verificare il calcolo. Il tribunale di grande istanza di Parigi ordina una perizia. Il conduttore appella, sostenendo che la proprietaria, accettando i canoni, ha rinunciato a contestare. La corte d'appello di Parigi conferma la perizia, e il conduttore ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Distingue chiaramente i due testi: l'articolo 32 bis istituisce una decadenza (termine di due anni per contestare il calcolo di revisione); l'articolo 32, invece, non prevede alcuna decadenza. Nel caso di specie, il conduttore chiede la fissazione del canone iniziale in applicazione dell'articolo 32, e non una revisione. Di conseguenza, la proprietaria può contestare il calcolo in qualsiasi momento. La decadenza dell'articolo 32 bis non si applica. I giudici precisano che l'accettazione senza riserve dei canoni non implica una rinuncia (abbandono volontario di un diritto) alla contestazione. Infatti, la rinuncia non si presume; deve essere espressa e non equivoca. Incassare canoni è un atto di gestione corrente, non un riconoscimento della fondatezza del calcolo. Questo ragionamento è costante da allora: un proprietario può contestare un calcolo di superficie corretta finché il canone non è stato definitivamente fissato da una decisione giudiziaria. Attenzione però: se il locatore avesse espressamente scritto «accetto il calcolo» o firmato un atto aggiuntivo, sarebbe vincolato. Ma il semplice incasso non basta.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori sotto la legge del 1948: potete contestare un calcolo di superficie corretta anche se avete incassato i canoni per mesi. Esempio concreto: a Lodève, un proprietario riceve un calcolo dal suo conduttore che indica un canone di 300 € mentre egli stima il canone legale a 400 €. Incassa i 300 € per un anno, poi adisce il tribunale. La sentenza del 1970 gli consente di ottenere una perizia e, se il calcolo è errato, di richiedere il recupero dei canoni (la differenza tra il canone percepito e il canone legale). In pratica, dovete agire entro un termine ragionevole: si applica la prescrizione quinquennale (5 anni) dell'articolo 2224 del Codice civile. Se aspettate più di 5 anni, perderete il diritto di richiedere gli arretrati. Per i conduttori: non contate sull'incasso dei canoni da parte del locatore per convalidare il vostro calcolo. Se avete commesso un errore di calcolo, il proprietario può correggerlo. Meglio quindi essere precisi e, in caso di dubbio, far validare il calcolo da un esperto o da un avvocato. Per gli acquirenti di beni soggetti alla legge del 1948: verificate la cronologia dei calcoli. Un precedente proprietario ha contestato? Il canone attuale corrisponde a un calcolo convalidato da una decisione giudiziaria? In caso contrario, potreste ereditare una controversia. Ho incontrato casi in cui i proprietari avevano accettato senza battere ciglio canoni sottovalutati per anni, per poi perdere migliaia di euro perché avevano tardato ad agire. Questa decisione offre loro una ancora di salvezza.
