Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 10-18.343 • 2012-02-23 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vorvertrag mit einem Bauträger in Boulogne-Billancourt unterzeichnet. Der Verkäufer, der Ihnen das Programm vorgestellt hat, hat Ihnen das Blaue vom Himmel versprochen: einen Preisnachlass, erstklassige Ausstattung, schnelle Fertigstellung. Aber einige Monate später läuft nichts wie geplant. Die Bauarbeiten verzögern sich, die Ausführungen sind mangelhaft, und Sie stellen fest, dass der Verkäufer weder Immobilienmakler noch Vertreter war, der im Register der Immobilienmakler (dem berühmten „RCS“ mit der Berufskarte) eingetragen ist. Sie fragen sich: Hatte dieser Verkäufer das Recht, das zu tun, was er getan hat? Und vor allem: Kann ich mich gegen ihn oder gegen den Bauträger wenden?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 23. Februar 2012 in einem wegweisenden Fall (Nr. 10-18.343) entschieden. Er hat an einen grundlegenden Grundsatz erinnert: Die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970, genannt „Hoguet-Gesetz“, das die Tätigkeit des Immobilienmaklers regelt, sind zwingendes Recht. Das bedeutet, dass sie für alle gelten, auch wenn der Vertrag sie nicht erwähnt, und selbst wenn die handelnde Person sich als „bloßer Geschäftsvermittler“ bezeichnet oder für Rechnung eines Bauträgers handelt. Mit anderen Worten: Ein Verkäufer, der regelmäßig Immobilien besichtigt, Preise aushandelt oder Dokumente für einen Bauträger erstellt, unterliegt denselben Pflichten wie ein Immobilienmakler: Er muss eine Berufskarte besitzen, eine finanzielle Sicherheit und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Wenn er diese nicht hat, können Sie die Nichtigkeit des Vertrags geltend machen oder Schadensersatz verlangen.
Aber was ändert das genau für Sie? Wie sollten Sie reagieren, wenn Sie sich in dieser Situation befinden? Dieser Artikel analysiert die Entscheidung, erklärt Ihnen die Argumentation der Richter und gibt Ihnen praktische Ratschläge, um Fallstricke zu vermeiden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau X., Eigentümerin eines Grundstücks in Nîmes, hat die Vermarktung ihrer Parzellierung der Firma COPAG, einem Immobilienentwicklungsunternehmen, anvertraut. Im Jahr 2006 unterzeichnet sie einen ersten Vertrag, dann zwölf Vermarktungszusätze. Doch sehr schnell treten Meinungsverschiedenheiten auf: Frau X. ist der Ansicht, dass COPAG ihre Rolle überschritten und die für Immobilienmakler geltenden Regeln nicht eingehalten hat. Tatsächlich besaß COPAG nicht die vom Hoguet-Gesetz geforderte Berufskarte. Sie stellte sich als „Bauträger“ dar, aber in der Praxis übte sie eine regelmäßige Tätigkeit der Immobilienvermittlung aus (d.h. sie brachte Verkäufer und Käufer zusammen, besichtigte die Objekte, handelte Preise aus).
Frau X. verklagt daraufhin COPAG auf Nichtigkeit der Vermarktungsverträge und Schadensersatz. Die Firma COPAG, nunmehr Compagnie Immobilière, verteidigt sich mit dem Argument, sie sei kein Immobilienmakler, sondern ein bloßer Bauträger. Das Hoguet-Gesetz gelte ihrer Ansicht nach nur für „reine“ Immobilienmakler, nicht für Bauträger, die ihre eigenen Programme vermarkten.
Das Berufungsgericht von Nîmes gibt Frau X. mit Urteil vom 25. Februar 2010 recht: Es stellt fest, dass COPAG eine regelmäßige und hauptsächliche Tätigkeit der Immobilienvermittlung ausübte, wie die zwölf Vermarktungszusätze belegen. Für die Richter ist es unerheblich, dass COPAG ein Bauträger ist: Sobald sie regelmäßig an Kauf-, Verkaufs- oder Mietgeschäften von Immobilien mitwirkt, unterliegt sie dem Hoguet-Gesetz. Die Gesellschaft legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück und bestätigt das Berufungsurteil. In einem sehr klaren Urteil stellt er fest, dass „die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 und des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 für Personen gelten, die sich regelmäßig mit den in Artikel 1 dieses Gesetzes vorgesehenen Geschäften befassen oder daran mitwirken, selbst wenn dies für Rechnung von Bauträgern geschieht, unabhängig davon, ob diese Eigentümer der betreffenden Immobilien sind oder nicht“. Klar gesagt: Ein Bauträger, der wie ein Immobilienmakler handelt, wird wie ein Immobilienmakler behandelt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst das Hoguet-Gesetz kennen. Dieses 1970 verabschiedete Gesetz soll die Verbraucher bei Immobilientransaktionen schützen. Es verpflichtet jede Person, die sich mit Kauf-, Verkaufs-, Miet-, Untermiet-, Tauschgeschäften usw. befasst oder daran mitwirkt, folgendes nachzuweisen:
- eine von der Industrie- und Handelskammer ausgestellte Berufskarte;
- eine finanzielle Sicherheit (zur Deckung der für Kunden gehaltenen Gelder);
- eine Berufshaftpflichtversicherung
