Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 98-16.826 • 2001-03-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Montauban, Sie unterzeichnen einen Maklervertrag mit einer Immobilienagentur, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Die Monate vergehen, nichts verkauft sich. Sie entscheiden sich, die Agentur zu wechseln oder selbst zu verkaufen. Dann, ein Jahr später, finden Sie auf eigene Faust einen Käufer. Und dann verlangt die alte Agentur eine Provision von Ihnen mit der Begründung, dass der Verkauf dank ihr zustande gekommen sei. Was tun? Diese Situation, die häufiger ist als man denkt, wurde vom Kassationsgerichtshof am 6. März 2001 (Revisionsnr. 98-16.826) entschieden.
Die Entscheidung stellt einen klaren Grundsatz auf: Ein Maklervertrag ohne zeitliche Begrenzung ist nichtig, da er gegen das Gesetz Hoguet vom 2. Januar 1970 verstößt. Aber Vorsicht: Die Parteien können nach dem Verkauf eine Vereinbarung zur Vergütung des Maklers treffen. Diese Entscheidung schützt Verkäufer vor missbräuchlichen Forderungen, ermöglicht aber eine Nachbesserung, wenn die Dienstleistung tatsächlich erbracht wurde.
Was ändert das konkret für Sie als Eigentümer in Montauban oder Castelsarrasin? Und wie reagieren Sie, wenn Sie mit einer solchen Situation konfrontiert werden? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Montauban, beauftragt eine Immobilienagentur (Agentur Y) schriftlich mit dem Verkauf seiner Wohnung. Der Vertrag enthält keine Angabe zur Laufzeit. Mehrere Monate lang organisiert die Agentur Besichtigungen, aber es erscheint kein ernsthafter Käufer. Genervt beschließt Herr X, den Vertrag nicht zu verlängern und selbst nach einem Käufer zu suchen. Schließlich verkauft er seine Immobilie an ein Paar aus Castelsarrasin, ohne Beteiligung der Agentur.
Einige Wochen nach dem Verkauf erfährt die Agentur Y von der Transaktion und verlangt von Herrn X die Zahlung ihrer Provision in Höhe von 5.000 €, mit der Behauptung, der Verkauf sei dank ihrer Bemühungen zustande gekommen. Herr X lehnt ab, da der Vertrag mangels bestimmter Laufzeit nichtig und jedenfalls erloschen sei. Die Agentur verklagt ihn daraufhin.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Agentur recht und befindet, der Vertrag sei wirksam und die Provision geschuldet. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Toulouse hebt das Urteil auf: Es erklärt den Vertrag mangels zeitlicher Begrenzung für nichtig und weist den Provisionsanspruch ab. Die Agentur legt Revision ein.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 6. März 2001 das Berufungsurteil. Die Argumentation ist wie folgt: Artikel 7 des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 (Gesetz Hoguet, das die Tätigkeit von Immobilienmaklern regelt) bestimmt, dass Verträge über Immobiliengeschäfte nichtig sind, wenn sie keine zeitliche Begrenzung ihrer Wirkungen enthalten. Mit anderen Worten: Ein Vertrag ohne Enddatum ist rechtswidrig. Klar gesagt: Ein Immobilienmakler kann Sie nicht unbegrenzt binden.
Das Gericht präzisiert jedoch eine wichtige Nuance: Die Parteien des Verkaufs (Verkäufer und Käufer) oder eine von ihnen können durch eine spätere, nach dem ordnungsgemäß abgeschlossenen Verkauf getroffene Vereinbarung die Vergütung der Maklerdienste übernehmen. Das bedeutet, dass eine solche Vereinbarung wirksam ist, wenn Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie anerkennen, dass der Makler eine entscheidende Rolle gespielt hat, und sich bereit erklären, ihn zu bezahlen. Sie muss jedoch freiwillig und nach dem Verkauf erfolgen.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung auf der Unterscheidung zwischen dem ursprünglichen (nichtigen) Maklervertrag und einer einseitigen Zahlungsverpflichtung (wirksam, wenn sie nachträglich ist) beruht. Vorsicht jedoch: Die bloße Unterzeichnung eines Besichtigungsscheins oder eines Vertrags ohne Laufzeit begründet noch keine Zahlungspflicht. Die Richter prüfen, ob die Dienstleistung tatsächlich erbracht wurde und ob das Versprechen der Vergütung nach dem Verkauf in Kenntnis der Sachlage erfolgte.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Agenturen versuchten, nach dem Verkauf unter Druck Schuldanerkenntnisse unterschreiben zu lassen. Der Kassationsgerichtshof hat die Verkäufer stets geschützt, indem er verlangte, dass die Vereinbarung nachträglich, freiwillig und eindeutig ist. Mit anderen Worten: Wenn Sie ein Papier unter Drohung unterschreiben, kann es für nichtig erklärt werden.
Was das für Sie konkret ändert
Für verkaufende Eigentümer: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn ein Makler auf der Grundlage eines Vertrags ohne Laufzeit eine Provision von Ihnen verlangt, können Sie ablehnen. Überprüfen Sie in der Praxis immer die Laufzeit Ihres Vertrags: Sie muss angegeben sein (z. B. 3, 6 oder 12 Monate). Wenn nichts angegeben ist, ist der Vertrag nichtig. Sie können dann allein verkaufen, ohne den Makler bezahlen zu müssen, es sei denn, Sie unterzeichnen nach dem Verkauf eine Vereinbarung.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Castelsarrasin: Frau D. beauftragt eine örtliche Agentur ohne Laufzeit mit dem Verkauf ihres Hauses. Nach 18 Monaten verkauft sie privat. Die Agentur verlangt 6.000 € Provision. Dank dieser Rechtsprechung kann Frau D. die Nichtigkeit des Vertrags geltend machen und nichts zahlen. Hätte sie nach dem Verkauf ein Schuldanerkenntnis unterschrieben, müsste sie zahlen, aber sie kann dies anfechten, wenn sie nachweist, dass sie getäuscht wurde.
Für Käufer: Seien Sie wachsam. Wenn Sie eine von einem Makler präsentierte Immobilie kaufen, der Vertrag aber nichtig ist, kann der Makler nicht direkt von Ihnen eine Provision verlangen. (In der Regel zahlt der Verkäufer.) Aber wenn Sie eine Verpflichtung zur Zahlung des Maklers unterschreiben, könnten Sie haften.
Für Immobilienmakler: Diese Entscheidung zwingt Sie, Verträge mit einer genauen Laufzeit zu verfassen. Andernfalls riskieren Sie, Ihre Provision zu verlieren. Sie können zwar nach dem Verkauf eine Vergütung verlangen, aber diese muss freiwillig gewährt werden. Sehen Sie eine ausdrückliche Verlängerungsklausel vor, anstatt eine unbestimmte Laufzeit zu verwenden.
