Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-26.474 • 2016-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Joué-lès-Tours, Sie unterzeichnen einen Maklervertrag mit einem Immobilienmakler, um sie zum Preis von 300.000 € zu verkaufen. Der Makler findet einen Käufer, Sie unterzeichnen einen Vorvertrag, und eine Provision von 30.000 € zu Lasten des Käufers ist vorgesehen. Doch der Verkäufer tritt zurück, der Verkauf scheitert. Der Käufer, der bereits 20.000 € als Anzahlung beim Makler hinterlegt hat, sitzt fest. Er stellt fest, dass der Makler es versäumt hat, eine wesentliche aufschiebende Bedingung in den Vorvertrag aufzunehmen. Wütend weigert er sich, die Provision zu zahlen. Der Makler verklagt ihn. Diese Art von Situation hat der Kassationshof im Jahr 2016 entschieden.
Die Frage, die sich jedem Eigentümer, Käufer oder Immobilienmakler stellt, ist einfach: Unter welchen Bedingungen hat der Makler Anspruch auf seine Provision? Und vor allem: Kann er sie verlieren, wenn er einen Fehler begeht? Die Antwort lautet ja, und die Entscheidung vom 14. Januar 2016 bestätigt dies nachdrücklich.
Diese Entscheidung des Kassationshofs, Nummer 14-26.474, erinnert daran, dass der Vergütungsanspruch des Immobilienmaklers kein automatisches Recht ist. Selbst wenn die Bedingungen des Artikels 6 des Hoguet-Gesetzes (Gesetz vom 2. Januar 1970, das den Berufsstand regelt) erfüllt sind – schriftlicher Auftrag, bestimmter Grund usw. – kann der Richter die Provision kürzen oder sogar streichen, wenn der Makler seine Pflichten, insbesondere seine Beratungspflicht, verletzt hat. Hier ist, was Sie wissen müssen, mit konkreten Beispielen für die Bewohner der Region Tours, von Joué-lès-Tours bis Montlouis-sur-Loire.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Hauses in Montlouis-sur-Loire, beauftragt eine Immobilienagentur in Tours mit dem Verkauf. Der Makler findet schnell einen Käufer, Herrn Y, der bereit ist, das Haus zum Preis von 300.000 € zu kaufen. Ein Vorvertrag wird unterzeichnet, der eine Provision von 30.000 € zu Lasten des Käufers vorsieht, zahlbar bei Abschluss des Verkaufs. Der Makler erhält eine Anzahlung von 20.000 €, die treuhänderisch (auf einem gesperrten Konto) verwahrt wird.
Aber der Verkäufer tritt zurück, und der Verkauf kommt nicht zustande. Der Käufer, Herr Y, verlangt die Rückzahlung der Anzahlung, aber der Makler hält ihm entgegen, dass die Provision bereits mit Unterzeichnung des Vorvertrags fällig sei, gemäß dem Maklervertrag. Herr Y weigert sich zu zahlen, da er der Ansicht ist, der Makler habe einen Fehler begangen: Er habe in den Vorvertrag keine aufschiebende Bedingung (eine Klausel, die den Verkauf von einem zukünftigen Ereignis abhängig macht, wie der Gewährung eines Darlehens) aufgenommen, die den Käufer geschützt hätte. Ohne diese Klausel war der Käufer ohne Sicherheitsnetz gebunden.
Der Makler verklagt Herrn Y auf Zahlung der Provision. Das Tribunal de grande instance Tours gibt dem Makler recht, aber das Berufungsgericht Orléans hebt dieses Urteil auf: Es stellt fest, dass der Makler seine Beratungspflicht verletzt hat und setzt die Provision auf null herab. Der Makler legt Kassation ein (Rechtsmittel gegen die Berufungsentscheidung). Der Kassationshof weist sein Rechtsmittel zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er geht sogar noch weiter und stellt klar, dass der Richter die Vergütung bei schwerwiegendem Fehlverhalten vollständig streichen kann.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei Texte. Zunächst auf Artikel 6 I des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 (sog. Hoguet-Gesetz), der die zwingenden Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers festlegt: ein schriftlicher Auftrag, ein bestimmter Grund (der tatsächliche Verkauf) usw. Sodann auf Artikel 1999 des Code civil (alter Artikel 1999, inzwischen ersetzt durch Artikel 1240 des Schuldrechts, aber der Grundsatz bleibt derselbe: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz“).
Die Argumentation ist folgende: Die Entstehung des Vergütungsanspruchs (d.h. die Tatsache, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind) hindert den Richter nicht daran, diese Vergütung im Hinblick auf die vom Makler bei der Ausführung seines Auftrags begangenen Fehler zu kürzen oder zu streichen. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Makler die Formalitäten des Hoguet-Gesetzes eingehalten hat, kann er seine Provision verlieren, wenn er seinen Kunden schlecht beraten hat.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (insb. Cass. civ. 1re, 4. März 2009, Nr. 08-10.706), verstärkt sie jedoch, indem sie klarstellt, dass der Fehler durch vollständige Streichung, nicht nur durch Kürzung, sanktioniert werden kann. Dies ist ein starkes Signal für Immobilienfachleute: Die Beratungspflicht ist von größter Bedeutung.
Das Argument des Maklers war, dass die Provision mit Unterzeichnung des Vorvertrags verdient sei. Das Berufungsgericht stellte jedoch fest, dass er seine Beratungspflicht verletzt hatte, indem er den Vorvertrag nicht mit einer angemessenen aufschiebenden Bedingung versehen hatte, was dem Käufer einen Schaden verursachte. Der Kassationshof bestätigt diese Analyse: Der bei der Ausführung des Auftrags begangene Fehler rechtfertigt den vollständigen Verlust der Vergütung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Käufer: Wenn Sie einen Vorvertrag unterzeichnen und der Immobilienmakler es versäumt, eine wichtige Klausel aufzunehmen (aufschiebende Bedingung für Darlehen, Baugenehmigung usw.), können Sie die Zahlung der Provision verweigern, wenn der Verkauf scheitert. Konkretes Beispiel: In Montlouis-sur-Loire unterzeichnet ein Käufer einen Vorvertrag für ein Haus zu 250.000 € mit einer Provision von 15.000 €. Der Makler nimmt die aufschiebende Bedingung der Darlehensgewährung nicht auf. Der Käufer erhält keine Finanzierung, aber der Makler verlangt seine Provision. Dank dieses Urteils kann der Richter die Provision streichen. Sie sollten daher alle Dokumente aufbewahren und den Fehler des Maklers nachweisen.
