Referenzentscheidung: cc • Nr. 89-21.167 • 1991-11-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Grundstück in Tarnos, in den Landes, mit der Absicht, dort ein Haus zu bauen. Der Verkäufer erklärt Ihnen, dass dieses Grundstück Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, es sich jedoch um ein „transitorisches“ Teileigentum handelt, unbebaut, mit einem ausschließlichen Baurecht. Sie fragen sich: Bin ich wirklich ein Miteigentümer wie jeder andere? Muss ich Nebenkosten zahlen? Darf ich in der Eigentümerversammlung abstimmen? Diese Frage, häufiger als man denkt, wurde vom Kassationsgerichtshof am 14. November 1991 entschieden.
In diesem Urteil stellte das höchste französische Gericht klar, dass der Eigentümer eines transitorischen Teileigentums – selbst wenn es sich nur um ein Grundstück handelt – ein Miteigentümer im Sinne des Gesetzes vom 10. Juli 1965 ist. Mit anderen Worten: Er genießt dieselben Rechte und unterliegt denselben Pflichten wie jeder andere Miteigentümer. Aber was bedeutet das genau? Und wie schützt diese Entscheidung Eigentümer von Grundstücken in einer WEG?
Um dies zu verstehen, tauchen wir in den Sachverhalt des Falles ein. Wie so oft führte eine Nachbarschaftsgeschichte über Baurechte vor die Richter.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In einer WEG in Mont-de-Marsan war eine Immobiliengesellschaft (SCI) Eigentümerin eines besonderen Teileigentums: des Teileigentums Nr. 367, das in der Teilungserklärung als „transitorisches Teileigentum“ beschrieben war. Dieses Teileigentum bestand aus unbebauten Grundstücken, auf denen die SCI ein ausschließliches Baurecht am gemeinschaftlichen Boden hatte. Kurz gesagt: Sie hatte das Recht, auf diesem Grundstück ein Haus zu bauen, aber das Grundstück gehörte zu den Gemeinschaftsflächen der WEG.
Die anderen Miteigentümer besaßen bebaute Einheiten (Wohnungen, Garagen). Es kam zum Streit: Die SCI weigerte sich, bestimmte WEG-Nebenkosten zu zahlen, mit der Begründung, sie sei kein gewöhnlicher Miteigentümer. Da ihr transitorisches Teileigentum unbebaut sei, unterliege es nicht demselben rechtlichen Regime. Sie bestritt insbesondere ihren Beitrag zu den Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsflächen.
Die Eigentümergemeinschaft klagte daraufhin, um feststellen zu lassen, dass die SCI ein Miteigentümer wie jeder andere sei. Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan gab der Gemeinschaft recht. Die SCI legte Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Pau bestätigte das Urteil. Daraufhin erhob die SCI Kassationsbeschwerde. Vor dem Kassationsgerichtshof argumentierte sie, dass das transitorische Teileigentum, das nur aus unbebauten Grundstücken bestehe, nicht demselben Regime unterliegen könne wie bebaute Einheiten. Das Gericht wies dieses Argument jedoch zurück.
Was nur wenige wissen: In diesem Fall ging es auch um die Frage der Miteigentumsanteile (der Quote der Gemeinschaftsflächen, die jedem Teileigentum zugeordnet ist). Die SCI besaß Miteigentumsanteile, war aber der Ansicht, dass diese nicht zur Berechnung ihrer Nebenkosten herangezogen werden dürften. Die Richter verwarfen auch dieses Argument.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf das Gesetz vom 10. Juli 1965, das die WEG in Frankreich regelt. Artikel 1 dieses Gesetzes bestimmt, dass die WEG die Organisation eines bebauten Gebäudes oder einer Gruppe bebauter Gebäude ist, deren Eigentum auf mehrere Personen verteilt ist. Aber was ist mit unbebauten Teileigentum? Das Gesetz schließt sie nicht aus. Das Gericht stellt klar, dass die Teilungserklärung Teileigentum schaffen kann, das aus unbebauten Grundstücken besteht, sofern ihnen ein Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen zugeordnet ist. Im vorliegenden Fall war das Teileigentum Nr. 367 als Teileigentum mit Miteigentumsanteilen beschrieben.
Die Argumentation der Richter ist wie folgt: Sobald ein Teileigentum in der Teilungserklärung definiert ist und mit einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen versehen ist, ist sein Eigentümer ein Miteigentümer im Sinne des Gesetzes. Es spielt keine Rolle, ob das Teileigentum bebaut ist oder nicht. Der Begriff „transitorisches Teileigentum“ existiert im Gesetz nicht; er ist rein vertraglicher Natur. Folglich unterliegt der Eigentümer eines solchen Teileigentums denselben Regeln: Er muss sich an den Nebenkosten beteiligen, kann in der Eigentümerversammlung abstimmen und kann die gemeinschaftlichen Dienstleistungen in Anspruch nehmen.
Die SCI hatte vorgebracht, dass ihr Teileigentum einem ausschließlichen Baurecht am gemeinschaftlichen Boden vorbehalten sei, was es anders mache. Das Gericht antwortete jedoch, dass dieses ausschließliche Recht nichts an seiner Eigenschaft als Miteigentümer ändere. Mit anderen Worten: Die Tatsache, ein Baurecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Bodens zu haben, enthebt ihn nicht dem allgemeinen WEG-Regime. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hatte bereits entschieden, dass Grundstücksteileigentum in einer WEG demselben Regime unterliegt (Civ. 3e, 12. März 1975).
Zusammenfassend bestätigt das Gericht den Grundsatz, dass die Teilungserklärung die Teileigentum frei definieren kann, einschließlich unbebauter Teileigentum, und dass diese Teileigentum ihrem Eigentümer die Eigenschaft als Miteigentümer verleihen. Es gibt kein besonderes Regime für transitorische Teileigentum.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Eigentümer eines transitorischen Teileigentums: Sie sind ein vollwertiger Miteigentümer. Sie müssen die allgemeinen Nebenkosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Versicherung usw.) und die Sonderkosten zahlen, wenn Ihr Teileigentum davon profitiert.
