Decisione di riferimento: cc • N. 20-12.844 • 2021-06-17 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di un locale commerciale sull'avenue Jean Jaurès a Grasse. Il vostro conduttore, un profumiere installato da 9 anni, vi ha appena chiesto il rinnovo del contratto di locazione. Il suo canone attuale è composto da una parte fissa e da una parte variabile calcolata sul suo fatturato. Come fissare il nuovo canone? Bisogna mantenere lo stesso minimo garantito? La questione non è teorica: può rappresentare migliaia di euro di differenza ogni anno.
Nelle vie commerciali di Valbonne o nel centro storico di Grasse, questa situazione si ripete quotidianamente. Proprietari e commercianti negoziano, a volte con malintesi che sfociano in costose controversie. Il canone variabile con minimo garantito, meccanismo comune nel commercio, diventa fonte di confusione al momento del rinnovo.
La Corte di cassazione ha appena fornito una risposta chiara con la sua sentenza del 17 giugno 2021. Questa decisione chiarisce come applicare le disposizioni del codice di commercio relative ai canoni variabili in caso di rinnovo dei contratti di locazione commerciale. Ma cosa cambia esattamente per la vostra situazione?
I fatti: una storia come tante
Il signor Dubois, proprietario di un locale commerciale di 80 m² nel centro di Grasse, aveva affittato i suoi muri alla società « Parfums du Sud » nel 2010. Il contratto prevedeva un canone composto da due parti: una parte fissa di 1.200 euro al mese e una parte variabile pari al 3% del fatturato realizzato nel locale. Il contratto stabiliva un canone minimo garantito (importo minimo che il conduttore doveva pagare anche se il suo fatturato era basso) di 1.500 euro mensili.
Nel 2019, in prossimità della scadenza dei 9 anni, la società « Parfums du Sud » ha esercitato il suo diritto al rinnovo (diritto che consente al conduttore di chiedere la permanenza nei locali). Sono iniziate le trattative, ma rapidamente è emerso un disaccordo. Il signor Dubois riteneva che il nuovo canone dovesse essere fissato a 1.800 euro mensili, basandosi sul valore locativo del locale. La società conduttrice, invece, considerava che il canone minimo garantito dovesse rimanere a 1.500 euro, come nel contratto precedente.
Le discussioni sono degenerate in conflitto. Il signor Dubois ha rifiutato il rinnovo, sostenendo che la società non rispettava le regole di determinazione del nuovo canone. La società « Parfums du Sud » ha quindi adito il tribunale di commercio di Grasse per far constatare il suo diritto al rinnovo e fissare il canone. Il tribunale ha dato ragione al conduttore, ritenendo che il canone minimo garantito dovesse essere ricalcolato secondo le nuove norme legali, e non semplicemente riconfermato.
Il signor Dubois ha presentato appello dinanzi alla corte d'appello di Aix-en-Provence. I magistrati hanno confermato la sentenza, precisando che le disposizioni degli articoli R. 145-35 a R. 145-37 del codice di commercio si applicavano pienamente. Il proprietario, insoddisfatto, ha infine proposto ricorso in cassazione. È stata quest'ultima fase a portare alla decisione del 17 giugno 2021.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha esaminato il caso con particolare attenzione alle disposizioni transitorie. I magistrati hanno ricordato che gli articoli R. 145-35 a R. 145-37 del codice di commercio, nella loro formulazione risultante dal decreto del 3 novembre 2014, si applicano ai contratti conclusi o rinnovati a partire dal 5 novembre 2014. In altre parole, quando il vostro contratto viene rinnovato dopo tale data, queste nuove norme sono obbligatorie.
Il cuore del ragionamento si basa sulla distinzione tra due tipi di canoni variabili. Da un lato, il canone composto da una parte fissa e da una parte variabile aggiuntiva. Dall'altro, il canone interamente variabile con un minimo garantito. Nel caso del signor Dubois e della società « Parfums du Sud », si trattava chiaramente del secondo tipo: un canone variabile con minimo garantito.
La corte ha sottolineato un punto essenziale: al momento del rinnovo, il canone minimo garantito deve essere determinato secondo le norme legali in vigore al momento di tale rinnovo. Non si tratta di una semplice riconferma dell'importo precedente. I giudici hanno analizzato l'articolo 22 del decreto, che prevede che il canone di rinnovo sarà necessariamente un canone a due componenti quando si tratta di un canone variabile con minimo garantito.
In chiaro, la Corte di cassazione ha confermato che le nuove disposizioni legali si applicano pienamente ai rinnovi intervenuti dopo novembre 2014. Ha respinto l'argomento del signor Dubois che voleva mantenere il vecchio sistema di calcolo. Questa decisione costituisce una conferma della giurisprudenza precedente, ma apporta un importante chiarimento sulla distinzione tra i diversi tipi di canoni variabili.
Quello che pochi sanno è che questa distinzione può avere conseguenze finanziarie significative. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui la mancata conoscenza di queste norme ha portato a controversie per diverse decine di migliaia di euro.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore a Grasse o nella sua regione, questa decisione modifica vo
