Décision de référence : cc • N° 65-91.580 • 1966-04-27 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : à Pau, dans un appartement du centre-ville, Mme Dupont paie depuis trois ans un loyer mensuel de 600 €. Un jour, elle découvre que le loyer légalement autorisé n'est que de 350 €. Son propriétaire, M. Martin, lui a imposé un loyer excessif dès le départ, sans aucune justification. Furieuse, elle saisit le tribunal. Mais qu'en est-il si le propriétaire n'a pas imposé ce loyer au début, mais l'a augmenté en cours de bail ? Jusqu'où peut-il être poursuivi ? C'est précisément la question qu'a tranchée la Cour de cassation en 1966, dans un arrêt qui fait toujours autorité aujourd'hui.
Cette décision, rendue le 27 avril 1966 sous le numéro 65-91.580, répond à une interrogation fondamentale : le délit de loyer illicite (location à un prix supérieur au plafond légal) est-il constitué uniquement au moment de la conclusion du bail, ou se prolonge-t-il tant que le loyer indu est perçu ? Les juges ont choisi la seconde option, avec une portée considérable pour les propriétaires et les locataires, notamment dans le ressort de la cour d'appel de Pau, qui couvre les Pyrénées-Atlantiques et les Hautes-Pyrénées.
undefined l'arrêt de 1966 signifie qu'un propriétaire ne peut pas échapper à sa responsabilité en arguant que le loyer a été accepté librement au départ, ou que l'augmentation est intervenue après l'entrée dans les lieux. Dès que le loyer dépasse le plafond légal, l'infraction se commet à chaque encaissement. Une leçon de prudence pour les bailleurs, et un bouclier pour les locataires.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire débute à Paris, mais elle aurait tout aussi bien pu se dérouler à Tarbes ou Pau. Un propriétaire, que nous appellerons M. X, loue un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948 (loi qui plafonne les loyers des logements anciens). Le loyer autorisé est de 68 francs par mois (environ 10 € actuels, mais à l'époque une somme significative). Or, M. X exige et perçoit 220 francs par mois, soit plus du triple. Le locataire paie sous la contrainte, puis porte plainte.
Le propriétaire est poursuivi pour avoir imposé un loyer illicite. Devant la cour d'appel de Paris, il est condamné. Mais il se pourvoit en cassation. Son argument est subtil : selon lui, l'infraction prévue par l'article 51 de la loi de 1948 ne serait constituée que si le loyer excessif a été imposé au locataire avant son entrée dans les lieux, par exemple lors de la signature du bail. Or, dans son cas, le loyer a été fixé dès le départ à 220 francs, et le locataire a accepté. Il n'y aurait donc pas eu d'imposition frauduleuse après l'entrée dans les lieux. Il ajoute que le délit suppose une manœuvre de dissimulation ou une fraude, ce qui n'existait pas ici puisque le loyer était clairement indiqué.
La Cour de cassation rejette ce raisonnement. Elle rappelle que l'article 51 ne fait aucune distinction selon que le loyer illicite a été imposé avant ou après l'entrée du locataire. L'infraction se perpétue aussi longtemps que le loyer illicite est perçu. undefined, chaque mois où le propriétaire encaisse un loyer excessif, il commet un nouveau délit. Cette solution est particulièrement sévère pour les bailleurs, car elle étend considérablement la période de commission de l'infraction.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cette décision, il faut se plonger dans le texte de l'article 51 de la loi du 1er septembre 1948. Cet article dispose : « Sera puni d'une amende… quiconque aura imposé ou tenté d'imposer à un locataire un loyer supérieur au loyer licite. » Le mot clé est « imposé ». Le propriétaire plaidait que l'imposition ne pouvait avoir lieu qu'au moment de la conclusion du contrat, lorsque le locataire n'a pas d'autre choix que d'accepter. Mais la Cour de cassation dit non : l'imposition se prolonge tant que le locataire paie sous la contrainte économique, c'est-à-dire tant qu'il n'a pas pu faire cesser la perception du loyer excessif.
Le fondement de cette solution est double. D'une part, la lettre de la loi ne distingue pas, et le juge ne peut pas ajouter une condition qui n'y figure pas. D'autre part, l'esprit de la loi est de protéger les locataires contre toute forme d'exploitation locative, qu'elle soit antérieure ou postérieure à l'entrée dans les lieux. undefined, c'est que cette décision a été rendue à une époque où la loi de 1948 était encore largement appliquée, mais elle conserve toute sa pertinence aujourd'hui pour les logements encore soumis à ce régime.
En pratique, la Cour de cassation a rejeté l'argument du propriétaire selon lequel le délit n'était pas constitué parce que le loyer avait été fixé dès l'origine. Elle a confirmé la condamnation en considérant que l'infraction était continue : chaque perception du loyer illicite constitue un acte d'imposition. Les juges du fond (la cour d'appel) avaient déjà retenu que le propriétaire avait imposé un loyer de 220 francs au lieu de 68 francs, et la Haute juridiction a validé leur analyse. Attention toutefois : cet arrêt ne concerne que les loyers soumis à la loi de 1948, mais son raisonnement peut inspirer d'autres contentieux sur les loyers abusifs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est un avertissement. Si vous possédez un logement soumis à la loi de 1948 (encore environ 200 000 logements en France, notamment dans les centres-villes anciens), vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà du plafond légal, même si le locataire accepte. Et si vous le faites, vous risquez des poursuites pénales pour chaque mois de perception. Par exemple, à Pau, un propriétaire qui loue un deux-pièc
