非法租金：最高法院于1966年指出，只要您收取，犯罪就持续存在

想象一下场景：在波城（Pau），市中心的一间公寓里，杜邦夫人（Mme Dupont）三年来每月支付600欧元的租金。有一天，她发现法定允许的租金仅为350欧元。她的房东马丁先生（M. Martin）从一开始就向她收取了过高的租金，没有任何正当理由。她愤怒地诉诸法庭。但如果房东并非一开始就强加这一租金，而是在租赁期间提高了租金呢？他可以被追究到何种程度？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1966年的一项判决中解决的问题，该判决至今仍具有权威性。

这项于1966年4月27日作出的判决（编号65-91.580）回答了一个基本问题：非法租金犯罪（以高于法定上限的价格出租）是否仅在签订租赁合同时成立，还是只要收取了不当租金就持续存在？法官选择了第二种选项，这对房东和租户都具有重大影响，尤其是在波城上诉法院（cour d'appel de Pau）的管辖范围内，该法院覆盖大西洋比利牛斯省（Pyrénées-Atlantiques）和上比利牛斯省（Hautes-Pyrénées）。

简而言之，1966年的判决意味着房东不能以租金最初是自由接受的，或者涨价发生在入住之后为由逃避责任。一旦租金超过法定上限，每次收款都构成犯罪。这对出租人是一个教训，对租户则是一道保护屏障。

事实：一个日常发生的故事

案件始于巴黎（Paris），但也可能发生在塔布（Tarbes）或波城（Pau）。一位我们称之为X先生的房东出租了一套受1948年9月1日法律（该法对旧房的租金设定上限）约束的公寓。法定租金为每月68法郎（约合现在的10欧元，但在当时是一笔可观的金额）。然而，X先生要求并收取了每月220法郎，即超过三倍。租户在压力下支付，随后提起了诉讼。

房东因强加非法租金而被起诉。在巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris），他被判有罪。但他向最高法院提起了上诉。他的论点很微妙：他认为，根据1948年法律第51条（article 51），只有在租户入住之前（例如在签署租约时）强加了超额租金，犯罪才成立。而在他的案件中，租金从一开始就定为220法郎，租户也接受了。因此，在入住后并不存在欺诈性强加。他还补充说，犯罪要求有隐瞒或欺诈行为，而这里并不存在，因为租金被明确标示。

法国最高法院驳回了这一推理。它指出，第51条并未区分非法租金是在租户入住之前还是之后强加的。只要非法租金被收取，犯罪就持续存在。换句话说，房东每月收取超额租金时，都在实施新的犯罪。这一解决方案对出租人尤其严厉，因为它大大延长了犯罪的实施期间。

法院的推理——详细解析

要理解这一判决，必须深入研究1948年9月1日法律第51条的文本。该条规定：“任何人向租户强加或试图强加超过合法租金的租金，将被处以罚款……”关键词是“强加”（imposé）。房东辩称，强加只能发生在合同订立时，当时租户别无选择只能接受。但法国最高法院表示反对：强加会持续，只要租户在经济压力下支付，即只要租户未能停止收取超额租金。

这一解决方案的依据有两个方面。一方面，法律文本没有区分，法官不能添加文本中没有的条件。另一方面，法律的精神是保护租户免受任何形式的租赁剥削，无论是在入住之前还是之后。很少有人知道，这一判决是在1948年法律仍被广泛适用的时期作出的，但对于仍受该制度约束的住房，它至今仍然具有完全的相关性。

在实践中，法国最高法院驳回了房东关于犯罪不成立因为租金从一开始就确定的论点。它确认了定罪，认为犯罪是持续的：每次收取非法租金都构成强加行为。下级法院（上诉法院）已经认定房东强加了220法郎而非68法郎的租金，最高法院维持了他们的分析。但请注意：这一判决仅涉及受1948年法律约束的租金，但其推理可能对其他滥用租金的纠纷有所启发。

这对您的实际影响

对于出租人房东来说，这一判决是一个警告。如果您拥有受1948年法律约束的住房（法国仍有约20万套此类住房，尤其是在老城中心），您不能将租金提高到法定上限以上，即使租户同意。如果您这样做，您可能因每月收款而面临刑事起诉。例如，在波城（Pau），一位房东出租位于卡诺街（rue Carnot）的一套一室一厅，租金上限为300欧元，但要求500欧元，则每月都构成犯罪。他可能被处以罚款，并被要求退还多收的款项。

对于租户来说，这一判决是一件武器。如果您发现您的租金超过了法定上限，您可以不受时间限制地采取行动，因为犯罪在每个付款期都会重新发生。您可以向法官申请认定多收款项，并要求退还过去5年（一般诉讼时效）的多收金额。例如，在塔布（Tarbes）的杜邦夫人（Mme Dupont），她为一套上限为380欧元的住房支付550欧元的租金，可以要求每月170欧元，共5年，即10,200欧元。

如果您是受1948年法律约束的建筑的购买者，您必须检查现行的租金。如果您继续收取超额租金，您可能会继承诉讼纠纷。共有人不直接受影响，但如果管理人或共有人出租人被定罪，可能会影响共有财产的现金流。

避免此类纠纷的四条建议

• 检查适用的上限：在设定或提高租金之前，请查阅居住面积、建造日期和地理位置。对于波城（Pau）的1948年法律住房，基本租金根据复杂的系数计算。不要相信口头估计，请咨询专业人士。
• 不要将租户的接受视为空白支票：即使租户签署了注明高租金的租约，这也不能保护您。只要租金非法，犯罪就成立，无论同意与否。如有疑问，最好将租金设定在上限以下。
• 保留所有证明文件：如果您认为租金是合法的（例如，因为住房已翻新），请保留工程发票、诊断报告和通信记录。在接受检查时，您可以证明您的善意。
• 一旦有疑问立即纠正：如果租户告知您租金过高，请不要忽视。立即提出降低租金并退还多收的款项。这可以避免刑事起诉，即使犯罪已经成立。

深入研究：相关判例与演变

1966年的这一判决属于保护租户的系列判例。可以引用法国最高法院更早的一项判决（1959年3月18日，Bull. crim. n° 174），该判决已认定非法租金犯罪具有持续性。随后的判例确认了这一方法，特别是在诉讼时效方面：公诉时效（轻罪为3年）的起算点为最后一次收取非法租金之日，而非初始设定之日。

然而，1989年7月6日的法律对不受1948年法律约束的住房进行了调整，建立了根据参考指数确定租金的机制，并制定了具体规则。但对于旧房，1966年的判决仍然是参考。法院的趋势是保护租户，将其视为弱势方。在我的实践中，我曾遇到波尔多（Bordeaux）或蒙彼利埃（Montpellier）的房东因未能遵守这些规则而不得不退还多年不当租金的案例，并附带利息。

您必须记住的要点

常见问题解答：

1. 如果租户接受了租金，我还能被起诉吗？ 是的，接受不能掩盖非法性。您可能面临刑事起诉并被要求退还多收的款项。
2. 提起诉讼的时效是多久？ 对于租户，要求退还超额租金的诉讼时效为5年（《法国民法典》第2224条）。对于公诉，时效为6年，自最后一次收款起算（持续犯罪时效）。
3. 如果我是房东，发现我的租金非法，该怎么办？ 立即将租金降至法定上限，并退还过去5年多收的款项。这可能会限制刑事起诉。
4. 这一判决是否适用于受1989年法律约束的住房？ 不直接适用。但滥用租金可随时被质疑的原则在其他框架中也存在（明显过高租金的概念）。
5. 我能质疑10年前接受的租金吗？ 可以，因为犯罪是持续的。您可以要求退还过去5年的多收款项，即使租约始于10年前。

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