Décision de référence : cc • N° 17-27.798 • 2018-11-29 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Mont-de-Marsan, place Charles-de-Gaulle. Votre locataire, un fleuriste, paie un loyer calculé sur son chiffre d'affaires (la part variable) plus un loyer minimum garanti, fixé dans le bail à la valeur locative (ce que vaudrait le local sur le marché). Le bail arrive à renouvellement. Vous voulez augmenter ce minimum garanti pour suivre le marché, mais votre locataire refuse. « Le minimum garanti, c'est un plancher contractuel, pas un plafond », vous dit-il. Qui a raison ?
Cette question, la Cour de cassation sur le bail commercial">Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 29 novembre 2018 (n° 17-27.798). Et sa réponse est claire : oui, le juge des loyers commerciaux peut, lors du renouvellement, réévaluer la valeur locative qui sert de base au loyer minimum garanti, si le contrat le prévoit. undefined, le minimum garanti n'est pas figé pour toujours.
Mais alors, comment cela fonctionne-t-il concrètement ? Et surtout, quelles précautions prendre pour éviter un litige ? C'est ce que nous allons voir, en partant d'une histoire typique que j'ai rencontrée dans ma pratique, au cabinet de Mont-de-Marsan.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Dupont (le nom a été changé) est propriétaire d'un local commercial de 80 m² situé avenue de la Plage à Mimizan. Il l'a donné à bail à une société de vente de vêtements, « Mimizan Mode ». Le contrat, signé en 2010, prévoit un loyer composé de deux parties : un loyer variable égal à 8 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes, et un loyer minimum garanti de 12 000 € par an, correspondant à la valeur locative (le prix du marché à l'époque). La clause précise que ce minimum garanti est « équivalent à la valeur locative des lieux loués ».
En 2016, le bail arrive à renouvellement. Le marché immobilier commercial à Mimizan a bien monté : les loyers de référence pour des locaux similaires sont passés à 15 000 € par an. M. Dupont demande donc au juge des loyers commerciaux de fixer le nouveau loyer minimum garanti à 15 000 €. Mais « Mimizan Mode » conteste : selon elle, le loyer minimum garanti est un plancher contractuel qui ne peut être modifié, sauf si le contrat le prévoit expressément. Or, le contrat ne dit pas que ce minimum peut être révisé au renouvellement.
Le litige monte jusqu'à la Cour de cassation. La question est simple : le juge des loyers commerciaux peut-il, lors du renouvellement, fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative actuelle, alors que le contrat le définit comme étant « la valeur locative » sans autre précision ?
Les juges du fond (cour d'appel) avaient donné raison au locataire : pour eux, le minimum garanti est un loyer fixe, et la référence à la valeur locative n'est qu'un mode de calcul initial. Mais la Cour de cassation casse cet arrêt. Elle estime que lorsque le contrat prévoit que le loyer minimum garant est « équivalent à la valeur locative », cela implique que cette valeur locative peut être actualisée à chaque renouvellement, par le juge si les parties ne s'accordent pas.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur la liberté contractuelle (article 1103 du Code civil, qui dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits). Elle rappelle que les parties peuvent librement définir les règles de fixation du loyer de renouvellement. Ici, elles ont choisi de lier le loyer minimum garanti à la valeur locative, notion juridique bien définie à l'article L. 145-33 du Code de commerce.
undefined, c'est que la valeur locative, dans le cadre d'un bail commercial, n'est pas un plafond absolu. L'article L. 145-33 énumère des éléments d'appréciation (caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, etc.) mais ne fixe pas de limite haute. En réalité, la valeur locative est une estimation du loyer que le marché permettrait d'obtenir. Dans un bail à loyer variable avec minimum garanti, le juge peut donc, lors du renouvellement, réévaluer ce minimum en fonction de l'évolution du marché.
Mais attention : ce n'est pas automatique. La Cour précise que cela n'est possible que si le contrat « le prévoit ». En l'espèce, la clause disait que le loyer minimum garanti est « équivalent à la valeur locative ». Pour la Cour, cette mention suffit à démontrer la volonté des parties de faire évoluer ce minimum avec la valeur locative. undefined, si le contrat avait simplement fixé un montant en euros sans référence à la valeur locative, le juge n'aurait pas pu le modifier.
Ainsi, la décision confirme que le juge des loyers commerciaux a bien l'office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle ne peut s'envisager que comme un plafond de loyer. C'est une nuance importante : dans un bail à loyer variable, le loyer effectif peut dépasser la valeur locative si le chiffre d'affaires le permet, mais le minimum garanti ne peut pas être inférieur à cette valeur locative.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : cette décision est une bonne nouvelle. Si votre bail commercial prévoit un loyer minimum garanti indexé sur la valeur locative (ou « équivalent à la valeur locative »), vous pouvez demander au juge, lors du renouvellement, de réévaluer ce minimum en fonction du marché. Ne laissez pas votre locataire vous opposer un plancher obsolète. Exemple : à Mont-de-Marsan, un local de 100 m² rue Maubec avait un minimum garanti de 18 000 € en 2010. En 2020, la valeur locative était de 24 000 €. Grâce à cet arrêt, le propriétaire a pu obtenir la révision.
Pour les locataires : soyez vigilants à la rédaction du bail. Si vous acceptez un loyer minimum garanti « équivalent à la valeur locative », sachez que ce minimum pourra être augmenté au renouvellement. Pour vous protéger, négociez un plafond d'évolution (par exemple, pas plus de 10 % tous les 3 ans) ou un loyer minimum garanti fixe en euros, sans référence à la valeur locative.
Pour les promoteurs et investisseurs : lorsque vous acquérez un local loué avec ce type de clause, vérifiez la date du dernier renouvellement et la valeur locative actuelle. Vous pourriez avoir une marge de hausse intéressante. À Mimizan, un investisseur a acheté un local avec un minimum garanti de 10 000 €, alors que la valeur locative était de 14 000 €. Il a pu renégocier dès le renouvellement.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir avant la fin du bail en cours. Le juge des loyers commerciaux ne peut être saisi qu'après un congé ou une demande de renouvellement, et dans un délai de deux ans suivant la date de renouvellement. Ne tardez pas.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez précisément la clause de loyer minimum garanti : indiquez clairement si ce minimum est fixe ou révisable. Si vous voulez qu'il suive la valeur locative, écrivez : « loyer minimum garanti égal à la valeur locative, telle que déterminée à chaque renouvellement par accord ou par le juge des loyers commerciaux. »
- Prévoyez une clause d'indexation : même si le minimum est fixe, prévoyez son évolution selon un indice (par exemple, l'ILC). Cela évite des blocages et des saisines judiciaires coûteuses.
- Faites estimer la valeur locative régulièrement : tous les 3 à 5 ans, faites appel à un expert immobilier pour connaître la valeur locative de votre bien. Cela vous permettra d'anticiper une éventuelle révision.
- Négociez un plafond de variation : pour sécuriser les deux parties, fixez un plafond d'augmentation du minimum garanti (par exemple, 10 % tous les 3 ans). Cela évite les mauvaises surprises.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt s'inscrit dans une lignée favorable à la liberté contractuelle. Déjà, la Cour de cassation avait jugé, dans un arrêt du 12 septembre 2012 (n° 11-22.812), que les parties peuvent librement déroger aux règles de plafonnement du loyer de renouvellement prévues à l'article L. 145-34 du Code de commerce. Ici, elle va plus loin en précisant que la référence à la valeur locative dans une clause de minimum garanti n'est pas une simple formule creuse, mais un engagement à actualiser.
En revanche, une autre décision (Civ. 3e, 27 mars 2013, n° 12-14.514) avait retenu que si le contrat prévoit un loyer minimum garanti fixe (en euros), le juge ne peut pas le modifier. La distinction est donc cruciale : tout dépend de la rédaction de la clause.
Pour l'avenir, les tribunaux devraient continuer à respecter la volonté des parties. Si vous souhaitez un loyer minimum garanti figé, exprimez-le clairement. Sinon, le juge pourra l'actualiser.
Points clés à retenir
Q : Puis-je augmenter le loyer minimum garanti à chaque renouvellement ?
R : Oui, si le contrat le prévoit (par exemple, en indiquant qu'il est égal à la valeur locative). Sinon, non.
Q : Comment savoir si mon bail le permet ?
R : Relisez la clause. Si elle mentionne « valeur locative », « équivalent à la valeur locative » ou « révisable selon la valeur locative », vous pouvez demander la révision.
Q : Quel est le délai pour agir ?
R : Vous devez saisir le juge des loyers commerciaux dans les deux ans suivant la date de renouvellement du bail.
Q : Que faire si le locataire refuse ?
R : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander la révision. En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance) du lieu du bien.
Q : Y a-t-il un risque de voir le loyer variable baisser ?
R : Non, car le loyer variable dépend du chiffre d'affaires. Le minimum garanti est un plancher, pas un plafond. Si le CA baisse, le loyer variable peut être inférieur au minimum, mais le locataire devra quand même payer le minimum.
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