Renouvellement de bail commercial : un accord sur le principe suffit, même sans loyer fixé

Imaginez la scène : à Canet-en-Roussillon, un commerçant voit son bail arriver à expiration. Le propriétaire lui envoie un congé, mais la procédure est bancale — un détail de forme qui pourrait tout faire capoter. Pourtant, les deux parties veulent continuer la relation. Alors, ce renouvellement est-il valable même si le nouveau loyer n'a pas été fixé au moment de l'accord ? La question, centrale pour tout propriétaire ou locataire commercial, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mai 1996.

Cette décision répond à une interrogation pratique : lorsque bailleur et preneur tombent d'accord pour renouveler le bail, mais que les formalités préalables (comme la fixation du loyer) n'ont pas été accomplies, le renouvellement tient-il ? La Haute juridiction répond par l'affirmative, avec une logique simple : l'accord des volontés prime sur les vices de forme.

Pour un propriétaire à Prades ou ailleurs, cette solution sécurise les renouvellements amiables. Elle évite qu'un litige sur le montant du loyer ne remette en cause la poursuite du bail. Mais attention : cette jurisprudence ne dispense pas de respecter les règles de fond, notamment sur le loyer lui-même. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Nous sommes à Paris, mais le scénario pourrait se dérouler n'importe où, de Canet-en-Roussillon à Prades. Une société, la Financière générale d'investissements, est locataire de locaux commerciaux. Le propriétaire, M. X, lui donne congé. Le bail prend fin à la date d'effet de ce congé. Mais les deux parties souhaitent poursuivre la relation : elles conviennent du principe d'un renouvellement du bail.

Problème : ce renouvellement intervient sans que le nouveau loyer ait été préalablement fixé. Le propriétaire estime que l'accord est nul, faute d'avoir respecté les formalités prévues par le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Il refuse donc de reconnaître le renouvellement et réclame le paiement d'un loyer plus élevé.

La société locataire saisit la justice. En appel, la cour de Paris lui donne raison : l'accord sur le principe du renouvellement est valable, même sans fixation préalable du loyer. Le propriétaire se pourvoit en cassation. Il argue que le bail originaire s'est poursuivi faute de congé régulier, et que le renouvellement est nul. La Cour de cassation rejette son pourvoi et confirme l'arrêt d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur un constat simple : le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce) ne contient aucune disposition qui soumettrait le renouvellement du bail à la condition que le nouveau loyer soit fixé avant l'accord. En l'espèce, les juges du fond avaient constaté que les parties s'étaient accordées sur le principe du renouvellement.

Ce raisonnement repose sur l'adage « qui peut le plus peut le moins » : si les parties peuvent librement convenir d'un nouveau bail, elles peuvent aussi renoncer à certaines formalités. Dès lors, l'accord sur le principe du renouvellement « couvre la nullité des formalités préalables à la convention ». Autrement formulé : une fois que les deux volontés se rejoignent, les vices de forme (absence de congé régulier, défaut de fixation du loyer) sont purgés.

La Cour rejette ainsi l'argument du propriétaire selon lequel l'absence de congé régulier entraînerait la poursuite du bail originaire. Elle considère que l'accord postérieur au congé a mis fin à cette situation. Cette solution s'inscrit dans une tendance favorable à la préservation des relations contractuelles, chère au droit des contrats.

Notons que l'arrêt ne remet pas en cause la nécessité de fixer le loyer — simplement, cette fixation peut intervenir après l'accord de renouvellement. Les parties conservent la liberté de négocier le montant ultérieurement, ou de recourir à un juge des loyers commerciaux.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur à Canet-en-Roussillon : si vous donnez congé à votre locataire puis acceptez de renouveler le bail, votre accord est valable même si le nouveau loyer n'est pas encore fixé. Vous ne pouvez pas revenir en arrière en invoquant un vice de forme. En revanche, veillez à formaliser l'accord par écrit (avenant ou nouveau bail) et à préciser les modalités de fixation du loyer.

Pour un locataire commercial à Prades : cette décision vous protège. Si votre bailleur vous a signifié un congé irrégulier mais que vous vous êtes mis d'accord pour rester, cet accord tient. Vous n'avez pas à craindre que le bailleur remette en cause le renouvellement sous prétexte que le loyer n'a pas été fixé. Exemple chiffré : un bail avec un loyer annuel de 12 000 €. Le propriétaire réclame 15 000 € à la suite du renouvellement. Même si le montant n'est pas encore arrêté, le bail est renouvelé ; le litige ne portera que sur le loyer, pas sur l'existence du bail.

Pour un acquéreur d'un fonds de commerce : soyez vigilant. Avant d'acheter, vérifiez que le bail est bien renouvelé et que l'accord est formalisé. Un accord verbal ou informel peut suffire selon cette jurisprudence, mais en pratique, mieux vaut un écrit pour éviter les contestations.

Pour un copropriétaire : si le local est détenu par une copropriété, l'accord de renouvellement doit être donné par le syndic ou l'assemblée générale. L'absence de fixation du loyer n'affecte pas la validité du renouvellement, mais la gestion du loyer devra être clarifiée.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Formalisez tout accord par écrit : un simple échange de courriels ou une lettre recommandée valant avenant au bail évite les contestations. Précisez que les parties conviennent du renouvellement, même si le loyer sera fixé ultérieurement.
• Anticipez la fixation du loyer : dans l'accord de renouvellement, prévoyez une clause de rendez-vous pour négocier le loyer dans un délai déterminé (exemple : 3 mois). À défaut, le juge des loyers commerciaux pourra être saisi.
• Respectez les formalités de congé : même si l'accord ultérieur peut les purger, un congé régulier (respect des délais, forme, motivation) vous met en meilleure posture en cas de désaccord.
• Consultez un avocat avant de signer : un professionnel vérifiera la conformité de l'accord avec le statut des baux commerciaux et vous conseillera sur les modalités de fixation du loyer (indice du coût de la construction, révision triennale, etc.).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1996 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 5 décembre 1990 (n° 88-18.197), la Cour de cassation avait jugé que l'accord des parties sur le principe du renouvellement valait renonciation aux nullités de forme. Plus récemment, la chambre commerciale a confirmé cette position dans un arrêt du 13 septembre 2017 (n° 16-14.274), en précisant que l'accord peut même être tacite (par exemple, le paiement sans réserve du loyer après l'échéance du bail).

La tendance est donc claire : les juges privilégient la volonté des parties et la stabilité des relations commerciales. Cela signifie que, pour les propriétaires et locataires, le renouvellement amiable est sécurisé, même si les aspects financiers ne sont pas réglés. Toutefois, cette jurisprudence ne dispense pas de respecter les règles de fond sur le loyer (plafonnement, révision).

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux continuent dans cette voie, d'autant que le droit des contrats, depuis la réforme de 2016, valorise l'accord des volontés. Attention toutefois : si l'accord est équivoque ou contesté, le juge examinera les circonstances (échanges, comportement des parties).

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ pratique

1. Mon bailleur a accepté le renouvellement oralement, mais refuse maintenant de signer un écrit. Que faire ?
L'accord oral est valable selon cette jurisprudence. Pour le prouver, rassemblez des éléments : témoignages, courriels, paiement du loyer après l'échéance. En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire pour faire constater le renouvellement.

2. Puis-je renouveler mon bail sans avoir fixé le loyer, puis réclamer un loyer plus élevé ensuite ?
Oui, le renouvellement est acquis. Mais pour le loyer, vous devrez respecter les règles de fixation (indice, plafonnement). En cas de désaccord, un juge des loyers commerciaux peut être saisi.

3. Le congé que j'ai reçu est irrégulier. Ai-je perdu mon bail ?
Non, mais le bail se poursuit aux conditions antérieures. Si vous et le bailleur êtes d'accord pour renouveler, l'accord purgera l'irrégularité du congé.

4. Quelle est la durée du nouveau bail en cas de renouvellement ?
La durée est de 9 ans minimum (sauf clause contraire). Elle court à compter de la date d'effet du renouvellement, généralement la date d'échéance du bail précédent.

5. Dois-je payer des honoraires d'avocat pour formaliser un renouvellement simple ?
Pas obligatoire, mais conseillé. Un avocat spécialiste en droit commercial à Canet-en-Roussillon ou Prades peut rédiger un avenant pour quelques centaines d'euros, ce qui vous évite des litiges coûteux.

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