Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-27.798 • 2018-11-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-de-Marsan, place Charles-de-Gaulle. Ihr Mieter, ein Blumenhändler, zahlt eine Miete, die auf seinem Umsatz (der variable Teil) berechnet wird, plus eine garantierte Mindestmiete, die im Mietvertrag auf den Mietwert (den Marktwert des Lokals) festgelegt ist. Der Mietvertrag läuft aus und soll verlängert werden. Sie möchten diese Mindestgarantie erhöhen, um dem Markt zu folgen, aber Ihr Mieter lehnt ab. „Die Mindestgarantie ist eine vertragliche Untergrenze, keine Obergrenze“, sagt er. Wer hat recht?
Diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 29. November 2018 (Nr. 17-27.798) beantwortet. Und seine Antwort ist klar: Ja, der Richter für Gewerbemieten kann bei der Verlängerung den Mietwert, der der Mindestmietgarantie zugrunde liegt, neu bewerten, wenn der Vertrag dies vorsieht. Die Mindestgarantie ist also nicht für immer festgeschrieben.
Aber wie funktioniert das konkret? Und vor allem, welche Vorsichtsmaßnahmen sollten getroffen werden, um einen Rechtsstreit zu vermeiden? Das werden wir anhand einer typischen Geschichte aus meiner Praxis in der Kanzlei in Mont-de-Marsan sehen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont (Name geändert) ist Eigentümer eines 80 m² großen Geschäftslokals in der avenue de la Plage in Mimizan. Er hat es an eine Bekleidungsgesellschaft, „Mimizan Mode“, vermietet. Der 2010 unterzeichnete Vertrag sieht eine Miete vor, die aus zwei Teilen besteht: einer variablen Miete in Höhe von 8 % des jährlichen Nettoumsatzes und einer garantierten Mindestmiete von 12.000 € pro Jahr, die dem Mietwert (dem damaligen Marktpreis) entspricht. Die Klausel besagt, dass diese Mindestgarantie „dem Mietwert der gemieteten Räumlichkeiten entspricht“.
Im Jahr 2016 läuft der Mietvertrag aus und soll verlängert werden. Der Gewerbeimmobilienmarkt in Mimizan ist stark gestiegen: Die Referenzmieten für vergleichbare Räumlichkeiten betragen jetzt 15.000 € pro Jahr. Herr Dupont beantragt daher beim Richter für Gewerbemieten, die neue garantierte Mindestmiete auf 15.000 € festzusetzen. „Mimizan Mode“ widerspricht jedoch: Ihrer Ansicht nach ist die garantierte Mindestmiete eine vertragliche Untergrenze, die nur geändert werden kann, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht. Der Vertrag sagt jedoch nicht, dass diese Mindestgarantie bei Verlängerung überprüft werden kann.
Der Rechtsstreit gelangt bis zum Kassationshof. Die Frage ist einfach: Kann der Richter für Gewerbemieten bei der Verlängerung die garantierte Mindestmiete auf den aktuellen Mietwert festsetzen, obwohl der Vertrag sie als „den Mietwert“ definiert, ohne weitere Präzisierung?
Die Tatsacheninstanzen (Berufungsgericht) hatten dem Mieter recht gegeben: Für sie ist die Mindestgarantie eine feste Miete, und der Verweis auf den Mietwert ist nur eine anfängliche Berechnungsmethode. Der Kassationshof hebt dieses Urteil jedoch auf. Er ist der Ansicht, dass wenn der Vertrag vorsieht, dass die garantierte Mindestmiete „dem Mietwert entspricht“, dies impliziert, dass dieser Mietwert bei jeder Verlängerung aktualisiert werden kann, durch den Richter, wenn sich die Parteien nicht einigen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf die Vertragsfreiheit (Artikel 1103 des Code civil, der besagt, dass rechtmäßig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben). Er erinnert daran, dass die Parteien die Regeln für die Festsetzung der Verlängerungsmiete frei bestimmen können. Hier haben sie sich dafür entschieden, die garantierte Mindestmiete an den Mietwert zu binden, einen rechtlich klar definierten Begriff in Artikel L. 145-33 des Handelsgesetzbuchs.
Der Grund dafür ist, dass der Mietwert im Rahmen eines Gewerbemietvertrags keine absolute Obergrenze darstellt. Artikel L. 145-33 listet Bewertungskriterien auf (Merkmale der Räumlichkeiten, Bestimmungszweck, gegenseitige Verpflichtungen der Parteien usw.), legt aber keine Obergrenze fest. Tatsächlich ist der Mietwert eine Schätzung der Miete, die auf dem Markt erzielt werden könnte. Bei einem Mietvertrag mit variabler Miete und Mindestgarantie kann der Richter daher bei der Verlängerung diese Mindestgarantie entsprechend der Marktentwicklung neu bewerten.
Aber Vorsicht: Dies geschieht nicht automatisch. Der Gerichtshof stellt klar, dass dies nur möglich ist, wenn der Vertrag „dies vorsieht“. Im vorliegenden Fall besagte die Klausel, dass die garantierte Mindestmiete „dem Mietwert entspricht“. Für den Gerichtshof reicht diese Angabe aus, um den Willen der Parteien zu belegen, diese Mindestgarantie mit dem Mietwert weiterzuentwickeln. Wenn der Vertrag hingegen einfach einen Betrag in Euro ohne Bezug zum Mietwert festgelegt hätte, hätte der Richter ihn nicht ändern können.
Damit bestätigt die Entscheidung, dass der Richter für Gewerbemieten die Aufgabe hat, die Untergrenze der Miete auf den Mietwert festzusetzen, der nur als Obergrenze der Miete betrachtet werden kann. Dies ist eine wichtige Nuance: Bei einem Mietvertrag mit variabler Miete kann die tatsächliche Miete den Mietwert übersteigen, wenn der Umsatz dies zulässt, aber die Mindestgarantie bleibt die Untergrenze.
