Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-16.827 • 2016-11-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in La Ciotat, vermietet an ein Café-Restaurant. Der Mietvertrag sieht eine Mindestmietgarantie von 1.200 € pro Monat vor, zuzüglich eines variablen Anteils in Höhe von 8 % des Umsatzes. Bei Verlängerung des Mietvertrags sind Sie der Ansicht, dass die Mindestgarantie auf 1.500 € steigen sollte. Der Mieter lehnt ab. Was tun? Sieht die Klausel des Mietvertrags vor, dass der Gewerbemietzinsrichter diese Mindestgarantie festlegen kann? Genau diese Frage wurde vom Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 3. November 2016 (Revisionsnr. 15-16.827) entschieden.
Diese Entscheidung betrifft alle sogenannten „Gewerbemietverträge mit variablem Mietzins und Mindestgarantie“, die in Innenstadtgeschäften, Einkaufszentren oder Nachbarschaftsläden weit verbreitet sind. Sie beantwortet eine praktische Frage: Wenn die Parteien einen Mietzins vereinbart haben, der aus einer Mindestgarantie und einem Prozentsatz des Umsatzes besteht, können sie bereits im ursprünglichen Mietvertrag vorsehen, dass der Mietzinsrichter bei der Verlängerung den Betrag der Mindestgarantie festlegt? Die Antwort lautet ja, unter bestimmten Bedingungen.
Aber Vorsicht: Der Richter kann keinen beliebigen Betrag festlegen. Er muss sich auf den ortsüblichen Mietwert beziehen, d.h. die Miete, die das Lokal auf dem Markt erzielen könnte, unter Berücksichtigung der Kriterien des Artikels L. 145-33 des Handelsgesetzbuchs. Und vor allem muss er in seine Berechnung den bereits vom Mieter gezahlten variablen Anteil einbeziehen. Vereinfacht gesagt: Wenn der Mieter bereits einen Prozentsatz seines Umsatzes zahlt, rechtfertigt dies einen Abschlag auf die Mindestgarantie. Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft einen 1994 zwischen der Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI) 13… (Eigentümer) und der Gesellschaft Le… (Mieter) für ein Lokal in Marseille geschlossenen Gewerbemietvertrag. Der Mietvertrag sah einen Mietzins vor, bestehend aus einer Mindestgarantie (einer „Grundmiete“) und einer Zusatzmiete in Höhe von 8 % des Nettoumsatzes. Damals hatten die Parteien eine Klausel aufgenommen, die bestimmte, dass bei der Verlängerung die Mindestgarantie vom Gewerbemietzinsrichter „auf den ortsüblichen Mietwert festgelegt wird, wobei alle anderen Klauseln und Bedingungen des Mietvertrags, einschließlich des variablen Zusatzmietzinses, beibehalten werden“.
Im Jahr 2007 endete der Mietvertrag. Der Mieter beantragte die Verlängerung. Der Eigentümer weigerte sich, einen neuen Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu unterzeichnen, und rief den Mietzinsrichter an, um die neue Mindestgarantie festzulegen. Der Mieter widersprach: Seiner Ansicht nach ist der Mietzinsrichter nicht befugt, einen variablen Mietzins oder eine Mindestgarantie festzulegen; nur der Betrag der festen Miete kann gerichtlich überprüft werden. Er stützte sich auf Artikel L. 145-34 des Handelsgesetzbuchs, der es dem Richter verbietet, die Struktur des Mietzinses zu ändern (z.B. eine feste Miete in eine variable Miete umzuwandeln).
Der Eigentümer entgegnete, dass die freiwillig vereinbarte Klausel des Mietvertrags den Richter ermächtige, die Mindestgarantie festzulegen. Nach einem ersten Urteil zugunsten des Mieters gab das Berufungsgericht von Aix-en-Provence 2015 dem Eigentümer recht, woraufhin der Mieter Revision einlegte. Der Kassationsgerichtshof bestätigte mit zwei Zwillingsurteilen (Revisionsnrn. 15-16.826 und 15-16.827) die Entscheidung des Berufungsgerichts.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die zentrale Frage war, ob die Parteien einvernehmlich vorsehen können, dass der Gewerbemietzinsrichter bei der Verlängerung die Mindestgarantie festlegt. Der Kassationsgerichtshof bejaht dies unter Berufung auf Artikel L. 145-33 des Handelsgesetzbuchs, der die Kriterien des ortsüblichen Mietwerts definiert: Merkmale des Lokals, Zweckbestimmung, jeweilige Verpflichtungen der Parteien, örtliche Faktoren der Geschäftslage usw. Er präzisiert jedoch eine wesentliche Bedingung: Diese Festlegung muss den im Mietvertrag geäußerten Willen der Parteien respektieren, insbesondere die Beibehaltung des variablen Anteils.
Mit anderen Worten: Der Richter kann den variablen Anteil nicht streichen, um nur eine feste Miete festzulegen. Er muss die Mindestgarantie unter Berücksichtigung der Tatsache festlegen, dass der Mieter zusätzlich einen Prozentsatz seines Umsatzes zahlen wird. Konkret: Wenn der ortsübliche Mietwert des Lokals auf 2.000 € pro Monat geschätzt wird, der Mieter aber bereits 8 % seines Umsatzes (sagen wir durchschnittlich 500 € pro Monat) zahlt, kann der Richter die Mindestgarantie auf 1.500 € festlegen, also insgesamt 2.000 €. So zahlt der Mieter nicht zweimal dieselbe Miete.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist eine Anwendung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit: Die Parteien können die Festlegung des verlängerten Mietzinses nach ihrem Belieben gestalten, sofern sie nicht gegen zwingende Vorschriften verstoßen. Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 9. Juli 2008 anerkannt, dass die Parteien eine Klausel zur Mietzinsanpassung auf der Grundlage des Baukostenindex (ICC) vorsehen können. Hier geht er noch weiter, indem er die Einschaltung des Richters zur Festlegung eines Elements des variablen Mietzinses erlaubt.
In der Praxis muss der Richter daher die Mindestgarantie unter Anwendung eines Abschlags berechnen.
