参考判决： cc • N° 14-11.043 • 2015-03-25 • 查看判决 →
想象一下，您是穆然（Mougins）的业主，住在一处可以俯瞰山丘的住宅中。您的一位租户，已在此居住了十五年，突然去世。与他同住的三个兄弟姐妹希望继续住在这套房子里。但法律究竟是怎么规定的？他们能否像配偶或同居伴侣那样继承租约？
这种情况比想象中更为常见，每年影响着成千上万的业主和租户。在格拉斯（Grasse）管辖范围内，房地产市场紧张，租约的传承问题显得尤为重要。这涉及到具体的利害关系：居住权的维持、租赁的稳定性，以及业主的法律保障。
法国最高法院（Cour de cassation）在2015年3月25日的一项判决中给出了明确的答复，颠覆了一些既定的做法。它明确了在租户去世后租约传承框架下的“家庭”概念。兄弟姐妹现在可以构成法律意义上的家庭。但这对于您，无论是尼斯的业主还是穆然的租户，究竟意味着什么？
案情：一个每天都在发生的故事
在这个案件中，故事发生在巴黎大区，但它也可能发生在尼斯或格拉斯附近。三个兄弟姐妹，我们称他们为马丁夫妇以保护其匿名性，共同居住在一套属于一个低租金住房机构（Habitation à Loyer Modéré，简称HLM）的四居室住宅中。多年来，他们共同分担开支、购物和日常生活，形成了一个所谓的经济和家庭单元。
其中一位兄弟是租约的正式持有人。当他去世后，低租金住房机构“法国住房”（France Habitation）希望收回该住房。该机构认为，租约只能转让给配偶、公认的同居伴侣（未结婚但以夫妻方式共同生活）或受民事同居协议（Pacte Civil de Solidarité，简称PACS）约束的伴侣。对于该机构而言，兄弟姐妹不构成1989年租赁关系法意义上的“家庭”。
两位幸存的兄弟姐妹对此立场提出异议。他们诉诸法庭，辩称他们确实与已故的兄弟组成了一个家庭。在初审败诉后，他们提起了上诉。上诉法院支持了他们的主张，认为兄弟姐妹确实可以构成一个家庭。“法国住房”不接受这一判决，并向最高法院提起了上诉（向最高司法法院提起的复审申请）。
因此，这场司法转折在法国最高法院（Cour de cassation）上演。低租金住房机构指责上诉法院对家庭概念的解释过于宽泛。但法官们将如何裁决？这一答复将关系到全法国成千上万的类似情况，包括在我们这个地区，家庭合租非常普遍。
法院的推理——深入剖析
法国最高法院（Cour de cassation）确认了上诉法院的判决。其推理基于对1989年7月6日第89-462号法律（即所谓的Mermaz法）第40条III款第2段的解释。该条文规定，在租户去世的情况下，租约依法（自动）转让给与其共同生活的某些人。
条文列举了：配偶、公认的同居伴侣、受民事同居协议（PACS）约束的伴侣。但补充道：“或者，若无上述人员，则转让给与其主要且持续共同生活至少一年的受扶养人。”正是这最后一点成为了关键。问题是：兄弟姐妹是否可以被视为与已故租户构成家庭的“受扶养人”？
法国最高法院（Cour de cassation）给出了肯定的回答。它明确指出，“家庭”概念应理解为“其作为经济和家庭单元的含义”。换句话说，重要的不仅仅是亲属关系或婚姻状况，而是共同生活的现实。共享住所、分担开支、共同组织日常生活的兄弟姐妹完全可以构成这样的家庭。
在本案中，法官们注意到三个兄弟姐妹长期共同生活，分担住房费用，形成了一个真正的生活共同体。因此，他们认为他们符合第40条的条件。租约的转让是合理的。
这一推理标志着判例（司法判决的总体）的显著发展。此前，一些法院对家庭概念的解释更为严格，仅限于夫妻。法国最高法院（Cour de cassation）明确扩大了这一解释，优先考虑共同生活的实际情况，而非仅仅是正式的法律关系。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是尼斯或滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）的出租业主，这项判决具有重要影响。现在，当您的租户去世时，您不仅需要核实他是否有配偶或同居伴侣，还需要核实是否有其他人与其长期共同生活。兄弟姐妹、堂表亲，甚至非常亲密的朋友，如果他们形成了一个经济和家庭单元，都可能要求继承租约。
具体来说，这意味着您不能自动收回住房。您必须遵守法定程序。如果条件满足（共同生活至少一年、分担开支等），租约将依法自动转让。根据我在格拉斯的执业经验，我遇到过一些案例，业主急于启动驱逐程序，以为可以快速收回尼斯市中心的住房。结果却是：数月的法律程序和损害赔偿判决。
对于租户而言，这项判决提供了更高的保障。如果您与兄弟姐妹同住，并且其中一人是租约持有人，您现在知道，在其中一人去世的情况下，您可以继续居住在该住所。但请注意：必须证明共同生活的现实。共同账单、邻居证词、荣誉声明书可能是必要的。
对于房地产专业人士而言，这一发展要求在起草租约时格外注意。明智的做法是明确提及居住在住房内的所有人，即使只有一人签署合同。很少有人知道：在某些情况下，即使没有亲属关系的人，如果他们形成了一个真正的经济单元，也可能涉及其中。
从数字上看，利害关系是真实的。在格拉斯管辖范围内，穆然一套70平方米的住房月租金可能达到1200欧元。一次不当的驱逐程序可能使业主损失数千欧元的损害赔偿，更不用说律师费了。对于租户而言，维持居住权相对于市场价格而言代表着一笔可观的节省。
避免此类纠纷的四个建议
- 明确识别所有居住者：在签署租约时，列出所有居住在住房内的成年人，即使只有一人是持有人。这有助于从一开始就明确家庭的构成。
- 保留共同生活的证据：以多名居住者名义开具的电费或网络账单、邻居证明、共同生活照片……这些材料在发生纠纷时可能具有决定性作用。
- 在行动前了解您的权利：如果您是业主并且您的租户去世，在发出任何通知前，请咨询专业律师。一份措辞不当的催告函可能使您的整个程序无效。
- 预见转让情况：在租约中，可以预先规定关于去世情况下转让的具体条款，同时确保这些条款符合法律。过于限制性的条款将被视为滥用条款。
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深入探讨：相关判例及发展
这项2015年的判决是判例更广泛发展的一部分。早在2006年，法国最高法院（Cour de cassation）就认为家庭概念不仅限于夫妻（Cass. 3e civ., 2006年3月15日, n° 04-20.902）。它承认父母与其成年子女可以构成法律意义上的家庭。
然而，1998年的一项早期判决（Cass. 3e civ., 1998年3月18日, n° 96-15.372）采取了更为严格的立场，要求构成家庭需有特殊的情感联系。目前的趋势显然是扩大解释，优先考虑共同生活的经济和家庭现实。
这一演变与生活方式的转变相符。重组家庭、家庭合租、代际互助越来越普遍。法院正在调整其解释以适应这些社会现实。展望未来，可以预期这种灵活的方法将继续下去，或许会对究竟什么构成“经济和家庭单元”有更明确的界定。
根据我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）和格拉斯的执业观察，我发现初审法官（在一审或上诉中作出判决的法官）越来越关注具体情况的实际现实。他们仔细审查共同生活的证据，而不仅仅是正式的法律关系。
实践指南：需要做什么
以下是根据您的情况提供的检查清单：
如果您是与他人同住的租户：
1. 在租约或附件中列出所有成年居住者
2. 保留共同生活的证据（账单、证明）
3. 告知您的业主家庭的真实构成
4. 如果租约持有人去世，迅速联系专业律师
如果您是业主：
1. 在出租时，要求提供完整的居住者名单
2. 如果租户去世，核实谁与他共同生活
3. 不要在没有事先法律咨询的情况下尝试驱逐
4. 仔细记录您与居住者的所有交流
如果您是继承人或居住者：
1. 收集所有与逝者共同生活的证据
2. 通过挂号信将您的情况告知业主
3. 尽快咨询律师
4. 在法律程序期间继续支付租金
如果您发现自己处于这种情况，应如何应对？第一步始终是向房地产法律专业人士咨询。程序上的错误可能代价高昂，既费时又费钱。
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