参考判决： cc • 编号 10-20.492 • 2012-06-28 • 查看判决 →
设想一下：您是一位位于Saint-Jean-de-Luz（圣让德吕兹）的美丽别墅的业主，别墅可眺望海湾。一位房产中介为您介绍了一位买家，您签署了预售合同（compromis de vente）……但随后您改变了主意。中介以您恶意破坏交易为由要求支付佣金。您必须支付吗？这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2012年6月28日裁决的问题。
这一判决（编号10-20.492）是所有业主和房产中介的参考依据。它明确了佣金支付的条件：只要未签署最终公证文书（acte authentique，即公证人处的最终买卖契约），中介就不能要求支付佣金，除非委托书中包含违约金条款（clause pénale，即针对无正当理由拒绝出售的赔偿金）。
但问题是，如果业主无正当理由拒绝出售，会发生什么？最高法院回答：这种拒绝本身并不构成过错，除非业主绕过中介直接向中介介绍的买家出售。本文全面解读这一判决，并提供避免陷阱的具体建议。
事实：一个日常发生的案例
X先生是Hendaye（昂代）一套公寓的业主，他委托一家房产中介出售房产。委托书很简单：中介需以20万欧元的价格找到买家，并在签署最终公证文书时收取5%的佣金。中介介绍了Y女士，她接受了价格。双方签署了预售合同，约定于2006年2月28日在公证人处签署最终契约。
但到了约定日期，X先生并未出现。他以个人原因作为理由：他改变了主意，希望保留房产。中介坚持要求履行，但X先生坚决拒绝。买方Y女士随后起诉X先生，要求获得损害赔偿（dommages et intérêts，一种经济补偿）和强制履行交易（exécution forcée，即强制其出售）。中介也加入诉讼，要求支付其佣金。
一审法院判决Y女士和中介胜诉：X先生被判处支付损害赔偿和佣金。X先生提起上诉。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）部分维持原判：认为X先生无正当理由拒绝签署契约构成过错，判处其向Y女士支付1万欧元损害赔偿，并向中介支付1万欧元佣金。X先生向最高法院提起上诉。
司法推理——详细解析
最高法院撤销了上诉法院的判决。它依据1970年1月2日《霍盖法》（loi Hoguet，监管房产中介的法律）第6条第3款。该条规定：在交易（买卖、租赁等）实际完成并以包含双方承诺的唯一书面文件确认之前，不得要求支付佣金。换言之，只要最终公证文书未签署，中介就没有权利获得任何佣金。
最高法院补充说明，居间委托书（mandat d'entremise，与中介的合同）不允许中介约束其委托人（业主）进行交易，除非有明确条款。因此，业主拒绝出售本身并不构成过错。只有当中介能证明业主私下完成交易以规避中介佣金时（例如，直接与中介介绍的买家签约），业主才可能被判处损害赔偿。
在本案中，X先生并未秘密出售给Y女士：他只是拒绝出售。这不构成合同过错（违反义务）。上诉法院因此错误地判决其支付佣金和买方损害赔偿。最高法院将案件发回另一上诉法院重审。
鲜为人知的是，这一判决确认了一贯的判例法。法官对佣金支付时点要求严格：除非有明确的违约金条款，否则佣金仅在交易完成时才应支付。违约金条款是委托书中规定如果业主在接受报价后拒绝出售则需支付固定赔偿金的条款。但该条款必须明确且合理。
对您的实际影响
如果您是卖方业主：您有权在公证人处签署最终契约之前改变主意，而无需支付佣金。但请注意：如果您签署了预售合同，您就承诺出售；如果拒绝，买方可以根据《法国民法典》第1240条（该条规定因过错造成损害需赔偿）起诉您要求损害赔偿。但中介只有在委托书包含违约金条款时才能要求佣金（且仅在拒绝无正当理由时）。
如果您是买方：如果业主拒绝，您可以强制要求履行交易，但这过程漫长且昂贵。最好在预售合同中协商一笔定金赔偿（indemnité d'immobilisation，通常为房价的5%至10%）。例如，在Hendaye（昂代），对于25万欧元的房产，1.25万欧元的定金可阻止卖方反悔。
如果您是房产中介：您必须确保签署的委托书包含明确的违约金条款，否则在卖方反悔时您将无法获得报酬。在我的实践中，我曾遇到中介忽视此条款而无法追索佣金的案例。
如果您是租户或共有产权人：这一判决不直接涉及您，但它说明了交易完成日期的重要性。例如，租赁交易中，中介的佣金仅在租赁合同签署时才应支付。
避免此类纠纷的四项建议
- 要求包含违约金条款的书面委托书：如果您是业主，请仔细阅读委托书。确保违约金条款清晰：应明确在接受报价后拒绝出售时应付的金额。如果缺失或模糊，您可以在反悔时拒绝支付。
- 不要过早签署预售合同：签署预售合同前请深思熟虑。一旦签署，您即受约束。如有疑问，可加入解除条件（例如，获得贷款），使您能无罚金地退出。
- 保留所有书面交流：发生争议时，电子邮件、挂号信和短信可作为证据。如果中介指控您破坏交易，请证明您的善意。
- 在拒绝出售前咨询律师：如果您在签署预售合同后改变主意，您可能面临买方的损害赔偿要求。律师将帮助您评估风险并协商友好解决方案。
深入：相关判例与发展
这一判决属于最高法院的一贯立场。例如，在2011年11月9日的判决（编号10-18.106）中，最高法院已裁定佣金仅在交易实际完成时才应支付，除非有违约金条款。最近，2019年7月4日的判决（编号18-16.579）明确，违约金条款必须在委托书本身中约定，而非后续文件。
但需注意：某些上诉法院（如波城上诉法院）有时会采取更灵活的解释，认为如果卖方无合法理由，拒绝出售可构成过错。但最高法院经常撤销此类判决，如本案。
因此趋势明确：法院保护业主免受中介的过度索求。未来，《霍盖法》可能被加强以强制更严格的违约金条款，但在此之前，原则仍是：无交易则无佣金。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 签署预售合同后拒绝出售，是否无需向中介支付佣金？ 如果委托书无违约金条款，可以。但买方可能要求损害赔偿。
2. 如果中介在我未出售时要求佣金，该怎么办？ 拒绝支付。可向司法法院（tribunal judiciaire，原大审法院）起诉确认交易未完成。也可向商会投诉。
3. 中介要求无交易佣金有何风险？ 可能因误导商业行为被判处返还已收款项并赔偿损失。
4. 如果买方反悔，我是否需支付中介佣金？ 否，因交易未完成。中介若想追索，需向买方主张违约金条款。
5. 如何起草有效的违约金条款？ 应明确金额（例如，房价的5%）、触发条件（接受报价后拒绝出售）并由双方签署。
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