物业管理人委托书不规范：任何共有人均可质疑业主大会

参考判决： 最高法院（Cour de cassation, ku'er de kasaxiong）• 案号 21-23.915 • 2022-12-07 • 查看判决 →

在巴黎玛黑区的一栋共有产权建筑中，一位业主发现召集业主大会的物业管理人已于数月前失去委托书。所作出的决定——批准账目、投票通过昂贵的工程——是否有效？即使参加了会议且未提出异议，能否事后提出质疑？此前，法院有时要求具有个人利害关系才能提起诉讼。但通过2022年12月7日的一项判决，最高法院（Cour de cassation, ku'er de kasaxiong）澄清了规则：任何共有人均有权对为召开业主大会而授予的委托书的合规性提出异议。该判决编号21-23.915，对法国数百万共有产权住户而言是一个转折点，强化了对每个人的权利保护，无论其是自住业主、出租业主还是单纯的房产份额持有人。

您是否曾自问物业管理人是否有权召集您？这个问题并非表面看起来那么简单。一个没有委托书的物业管理人，有点像一个没有执照的船长。他与业主大会所作出的决定可能会无效。但必须知道这一点，并且敢于采取行动。巴黎拥有数千栋共有产权建筑，这类纠纷并不少见。以下是这一判例如何改变局面。

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Questions fréquentes

Qui peut contester une assemblée générale de copropriété ?

Tout copropriétaire, même absent ou ayant voté en faveur des résolutions, peut contester la régularité de la convocation si le mandat du syndic est irrégulier. L'intérêt à agir est automatique car l'irrégularité affecte la validité de l'assemblée elle-même.

Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Ce délai est strict : au-delà, les décisions deviennent définitives, sauf exception.

Quels motifs permettent de contester une assemblée générale ?

Plusieurs motifs existent : absence de mandat régulier du syndic pour convoquer l'AG, non-respect du délai de convocation, ordre du jour incomplet, irrégularité dans le déroulement des votes, ou encore abus de majorité.

Que faire si le syndic n'a pas renouvelé son mandat ?

Vous pouvez d'abord demander au syndicat des copropriétaires de convoquer une nouvelle assemblée générale pour désigner un syndic et régulariser la situation. Si cela échoue, une action en justice est possible pour faire annuler les décisions prises.

Cette décision s'applique-t-elle à tous les types de copropriétés ?

Oui, elle s'applique à toutes les copropriétés régies par la loi du 10 juillet 1965, qu'il s'agisse d'un immeuble haussmannien à Paris ou d'une petite résidence en province. Peu importe la taille ou la destination de l'immeuble.

Cas d'usage pratiques

出租业主因委托书过期而警觉

在巴黎15区的一栋共有产权建筑中，物业管理人召集业主大会以投票表决一项估价为20万欧元的翻新工程。其委托书已过期六个月，但无人察觉。一位不住在该处的出租业主收到召集通知，对通知的合规性产生疑问。

Application pratique:

借助这一判例，他可以在收到会议记录通知后的两个月内向司法法院（tribunal judiciaire, telibana'er youdixiyaier）提起诉讼，要求撤销整个业主大会。他需要证明物业管理人在召集之日不再拥有有效委托书，例如提供最初的物业管理人合同以及未续约的证明。

新近买家发现过往不合规

在里昂，一对年轻夫妇购买了一套公寓。不久后，他们发现过去两年的业主大会是由一位委托书已被撤销但仍继续行事的物业管理人召集的。他们承担了在这些大会上投票通过的可疑费用。

Application pratique:

他们可以质疑这些业主大会，即使当时他们并非业主，因为不合规影响所有共有人。撤销之诉应在发现瑕疵后尽快提起，理想情况是在最后一次有争议的业主大会后两年内。

多数共有人试图绕过物业管理人的指定

在马赛一个仅有五份份额的小型共有产权建筑中，多数共有人依据对共有产权规章的可疑解释，自行召集业主大会，绕过了专业物业管理人。其他业主对决定的有效性感到担忧。

Application pratique:

其他共有人可以反对此次业主大会，指出只有经正式指定的物业管理人才能有效召集会议。如果会议已经举行，他们可以诉请法院撤销，援引该判决质疑委托书的合规性。

物业管理人委托书不规范：任何共有人均可质疑业主大会

Questions fréquentes

Qui peut contester une assemblée générale de copropriété ?

Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Quels motifs permettent de contester une assemblée générale ?

Que faire si le syndic n'a pas renouvelé son mandat ?

Cette décision s'applique-t-elle à tous les types de copropriétés ?

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Cas d'usage pratiques

出租业主因委托书过期而警觉

新近买家发现过往不合规

多数共有人试图绕过物业管理人的指定

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