Decisione di riferimento: cc • N° 69-11.746 • 1970-11-27 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena firmato un contratto di costruzione per la vostra casa a Pomponne. Il prezzo è fissato, forfettario. Ma durante i lavori, l'impresario vi dice: « Bisognerebbe spostare l'edificio di qualche metro, costerà un po' di più ». Nessuna cifra, solo una possibilità. Voi accettate. Più tardi, la fattura esplode. Cosa dice la legge?
Questa domanda è stata posta da un proprietario alla Corte di cassazione nel 1970. E la risposta ha cambiato le cose per migliaia di cantieri. Perché se il contratto prevede una semplice « facoltà » di lavori supplementari senza prezzo determinato, allora il famoso articolo 1793 del Codice civile (che protegge il committente in caso di superamento) non si applica più. Si passa al diritto comune dei contratti.
Cosa significa concretamente per voi? Che la presunta « sicurezza » del forfait può svanire se lasciate una porta aperta a varianti non quantificate. Decifrazione di una decisione vecchia di oltre cinquant'anni, ma ancora attuale nei tribunali di Meaux, Lione o Marsiglia.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel 1958, un proprietario a Mitry-Mory conclude con un impresario un contratto intitolato « a prezzo globale e revisionabile ». Il contratto prevede la costruzione di un edificio per un prezzo forfettario. Ma stabilisce anche che le parti si riservano la facoltà di eseguire lavori supplementari, senza determinarne il prezzo in anticipo. Il cantiere avanza, l'edificio viene infine spostato dalla sua ubicazione iniziale, vengono realizzati lavori supplementari. L'impresario richiede un supplemento di prezzo. Il proprietario rifiuta, invocando l'articolo 1793 del Codice civile che vieta all'impresario di richiedere un supplemento in un contratto a forfait, salvo accordo scritto ed espresso del committente.
La causa arriva davanti al tribunale, poi alla corte d'appello, che dà ragione all'impresario. Il proprietario ricorre in cassazione. Sostiene che il contratto è un forfait puro e semplice, e che qualsiasi supplemento è vietato. La Corte di cassazione rigetta il suo ricorso. Ritiene che la clausola di facoltà di lavori supplementari non quantificati faccia uscire il contratto dal forfait puro definito dall'articolo 1793. Le parti sono allora regolate dal diritto comune dei contratti (l'antico articolo 1134, oggi articoli 1103 e seguenti del Codice civile), che impone di pagare il prezzo convenuto, anche se non è stato fissato in anticipo, purché sia determinabile.
Ciò che colpisce in questa vicenda è la semplicità del meccanismo: una semplice menzione nel contratto della possibilità di fare lavori supplementari, senza prezzo, e tutto l'edificio del forfait crolla. Il proprietario, che pensava di essere protetto, si ritrova a dover negoziare o pagare somme che non aveva previsto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna prima capire l'articolo 1793 del Codice civile. Questo testo, risalente al 1804, dispone che « se un architetto o un impresario si è incaricato della costruzione di un edificio a forfait, non può chiedere alcun aumento di prezzo, né sotto pretesto dell'aumento della manodopera o dei materiali, né sotto pretesto di cambiamenti o aumenti fatti su questo progetto, se tali cambiamenti o aumenti non sono stati autorizzati per iscritto e il prezzo convenuto con il proprietario ». In chiaro, il forfait protegge il committente: l'impresario non può richiedere un supplemento senza una variante scritta e quantificata.
Ma nella nostra vicenda, la Corte di cassazione ritiene che le parti, riservandosi la facoltà di eseguire lavori supplementari senza fissarne il prezzo, siano uscite dalle condizioni del forfait puro e semplice. Hanno creato una « convenzione speciale » regolata dalle regole ordinarie. In altre parole, il contratto non è più un forfait in senso stretto, ma un contratto di comune accordo in cui il prezzo dei lavori supplementari deve essere determinato o determinabile (ad esempio, secondo un tariffario o un preventivo successivo).
I giudici di merito avevano rilevato che il contratto era intitolato « a prezzo globale e revisionabile », il che indicava già una certa flessibilità. La Corte di cassazione convalida questo ragionamento: dal momento che le parti hanno previsto la possibilità di modifiche senza fissarne il prezzo in anticipo, hanno implicitamente rinunciato alla protezione dell'articolo 1793. È un'interpretazione restrittiva del forfait: per beneficiare della protezione, il contratto deve essere un forfait « puro » che escluda qualsiasi variazione non quantificata.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente: la Corte di cassazione non innova, applica una regola già stabilita. Ma ricorda con forza che le clausole ambigue in un contratto di costruzione possono avere conseguenze disastrose per il proprietario. L'impresario, invece, vi trova un interesse evidente: può fatturare lavori supplementari senza dover provare un accordo scritto e quantificato preliminare.
Allora, concretamente, cosa bisogna ricordare? Se firmate un contratto di costruzione che menziona una semplice « possibilità » di lavori supplementari senza prezzo, perdete la protezione del forfait. Dovrete pagare ciò che l'impresario vi richiede, a meno di provare che il prezzo è abusivo o che i lavori non erano necessari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore a Mitry-Mory e fate costruire un edificio locativo, questa decisione vi riguarda direttamente. Un contratto mal redatto può esporvi a costi aggiuntivi imprevisti. Prendiamo un esempio numerico: firmate un forfait a
