Marché à forfait : quand des travaux supplémentaires non chiffrés font sortir du forfait pur

Imaginez : vous venez de signer un contrat de construction pour votre maison à Pomponne. Le prix est fixé, forfaitaire. Mais en cours de chantier, l'entrepreneur vous dit : « Il faudrait déplacer l'immeuble de quelques mètres, ça coûtera un peu plus cher ». Pas de chiffre, juste une possibilité. Vous acceptez. Plus tard, la facture explose. Que dit la loi ?

Cette question, un propriétaire l'a posée à la Cour de cassation en 1970. Et la réponse a changé la donne pour des milliers de chantiers. Car si le contrat prévoit une simple « faculté » de travaux supplémentaires sans prix déterminé, alors le fameux article 1793 du Code civil (qui protège le maître d'ouvrage en cas de dépassement) ne s'applique plus. On bascule dans le droit commun des contrats.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour vous ? Que la prétendue « sécurité » du forfait peut s'évaporer si vous laissez une porte ouverte aux avenants non chiffrés. Décryptage d'une décision vieille de plus de cinquante ans, mais toujours d'actualité dans les tribunaux de Meaux, Lyon ou Marseille.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1958, un propriétaire à Mitry-Mory conclut avec un entrepreneur un marché intitulé « à prix global et révisable ». Le contrat prévoit la construction d'un immeuble pour un prix forfaitaire. Mais il stipule aussi que les parties se réservent la faculté d'engager des travaux supplémentaires, sans en déterminer le prix à l'avance. Le chantier avance, l'immeuble est finalement déplacé de son implantation initiale, des travaux supplémentaires sont réalisés. L'entrepreneur réclame un supplément de prix. Le propriétaire refuse, invoquant l'article 1793 du Code civil qui interdit à l'entrepreneur de réclamer un supplément dans un marché à forfait, sauf accord écrit et exprès du maître d'ouvrage.

L'affaire arrive devant le tribunal, puis la cour d'appel, qui donne raison à l'entrepreneur. Le propriétaire se pourvoit en cassation. Il soutient que le marché est un forfait pur et simple, et que tout supplément est interdit. La Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle considère que la clause de faculté de travaux supplémentaires non chiffrés fait sortir le contrat du forfait pur défini par l'article 1793. Les parties sont alors régies par le droit commun des contrats (l'ancien article 1134, aujourd'hui 1103 et suivants du Code civil), qui impose de payer le prix convenu, même s'il n'a pas été fixé à l'avance, pourvu qu'il soit déterminable.

Ce qui est frappant dans cette affaire, c'est la simplicité du mécanisme : une simple mention dans le contrat de la possibilité de faire des travaux supplémentaires, sans prix, et c'est tout l'édifice du forfait qui s'effondre. Le propriétaire, qui pensait être protégé, se retrouve à devoir négocier ou payer des sommes qu'il n'avait pas anticipées.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre la décision, il faut d'abord saisir l'article 1793 du Code civil. Ce texte, datant de 1804, dispose que « si un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction d'un bâtiment à forfait, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous prétexte de l'augmentation de la main-d'œuvre ou des matériaux, ni sous prétexte de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le propriétaire ». En clair, le forfait protège le maître d'ouvrage : l'entrepreneur ne peut pas réclamer un supplément sans un avenant écrit et chiffré.

Mais dans notre affaire, la Cour de cassation estime que les parties, en se réservant la faculté d'engager des travaux supplémentaires sans en fixer le prix, sont sorties des conditions du forfait pur et simple. Elles ont créé une « convention spéciale » régie par les règles ordinaires. Autrement dit, le contrat n'est plus un forfait au sens strict, mais un contrat de gré à gré où le prix des travaux supplémentaires doit être déterminé ou déterminable (par exemple, selon un barème ou un devis ultérieur).

Les juges du fond avaient relevé que le contrat était intitulé « à prix global et révisable », ce qui indiquait déjà une certaine flexibilité. La Cour de cassation valide ce raisonnement : dès lors que les parties ont prévu la possibilité de modifications sans en fixer le prix à l'avance, elles ont implicitement renoncé à la protection de l'article 1793. C'est une interprétation stricte du forfait : pour bénéficier de la protection, le contrat doit être un forfait « pur » excluant toute variation non chiffrée.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure : la Cour de cassation n'innove pas, elle applique une règle déjà établie. Mais elle rappelle avec force que les clauses ambiguës dans un marché de construction peuvent avoir des conséquences désastreuses pour le propriétaire. L'entrepreneur, lui, y trouve un intérêt évident : il peut facturer des travaux supplémentaires sans avoir à prouver un accord écrit et chiffré préalable.

Alors, concrètement, que faut-il retenir ? Si vous signez un contrat de construction qui mentionne une simple « possibilité » de travaux supplémentaires sans prix, vous perdez la protection du forfait. Vous devrez payer ce que l'entrepreneur vous réclame, à moins de prouver que le prix est abusif ou que les travaux n'étaient pas nécessaires.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Mitry-Mory et que vous faites construire un immeuble locatif, cette décision vous concerne directement. Un contrat mal rédigé peut vous exposer à des surcoûts imprévus. Prenons un exemple chiffré : vous signez un forfait à 200 000 € pour une maison individuelle. Le contrat prévoit que « l'entrepreneur pourra, si nécessaire, réaliser des travaux supplémentaires non prévus au devis ». Pas de prix. En cours de chantier, l'entrepreneur décide de changer l'implantation de la maison pour des raisons techniques, et vous facture 30 000 € de plus. Sans cette jurisprudence, vous pourriez refuser de payer en invoquant l'article 1793. Mais avec cette clause, la Cour de cassation dirait que vous avez accepté le principe de travaux supplémentaires sans prix, donc vous devez payer (sauf à contester le montant).

Pour un locataire, la situation est différente, mais le principe peut s'appliquer si le bail prévoit des travaux à la charge du locataire avec une clause de révision. Pour un copropriétaire, c'est le même risque : un contrat d'entretien ou de rénovation qui mentionne des « prestations complémentaires possibles » sans prix peut devenir une source de litiges.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite. Dès que vous constatez que le contrat contient une telle clause, demandez un avenant écrit et chiffré avant tout début des travaux supplémentaires. Si les travaux sont déjà faits, négociez un accord amiable. En cas d'échec, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ex-TGI) pour faire fixer le prix par un expert. Mais attention : la procédure peut durer un à deux ans, et les frais d'expertise (souvent 3 000 à 10 000 €) restent à votre charge en attendant.

La leçon est simple : ne laissez jamais une clause floue dans un contrat de construction. Exigez que tous les travaux supplémentaires soient soumis à un devis préalable accepté par écrit. Sinon, vous risquez de perdre la protection du forfait.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exigez un contrat de forfait pur et simple. Avant de signer, vérifiez que le contrat ne contient aucune clause de « faculté de travaux supplémentaires », de « révision possible » ou de « prix global et révisable ». Le forfait doit être ferme et définitif. Si le professionnel insiste pour inclure une telle clause, demandez-lui de la supprimer ou de fixer un prix pour chaque type de travaux supplémentaires.
• Faites rédiger un avenant écrit et chiffré pour tout changement. Même si le contrat prévoit une clause de révision, ne l'acceptez jamais sans un document signé par les deux parties indiquant le montant exact des travaux supplémentaires. Un simple échange de mails ne suffit pas : il faut un écrit exprès (article 1793).
• Faites appel à un avocat spécialisé avant de signer. Une consultation de 30 minutes peut vous faire économiser des milliers d'euros. N'hésitez pas à solliciter Maître Zakine pour vérifier votre contrat, surtout si le montant des travaux est élevé (plus de 50 000 €).
• Photographiez et documentez le chantier. En cas de litige, les preuves sont essentielles. Prenez des photos de chaque étape, conservez tous les écrits (devis, factures, mails). Si l'entrepreneur commence des travaux supplémentaires sans accord écrit, envoyez-lui une lettre recommandée pour lui rappeler l'obligation d'avenant.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1970 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 1965 (Civ. 3e, 24 novembre 1965, n° 64-10.123), la Cour avait jugé que la clause d'un marché à forfait prévoyant une « possibilité de modifier le prix en fonction des variations des cours » faisait sortir le contrat du forfait pur. Et plus récemment, en 2018 (Civ. 3e, 22 novembre 2018, n° 17-26.577), elle a rappelé que l'article 1793 est d'ordre public (on ne peut pas y déroger par contrat), mais que si les parties conviennent d'un prix forfaitaire avec des modalités de révision, elles s'excluent elles-mêmes du champ d'application de l'article.

La tendance des tribunaux est donc claire : le forfait pur est protecteur, mais il doit être « pur » — sans aucune flexibilité. Les juges sont très stricts sur ce point. Pour l'avenir, il est probable que cette jurisprudence se maintienne, car elle répond à un besoin de sécurité juridique : le prix doit être déterminé dès la signature, ou les modalités de détermination doivent être précises.

En pratique, cela signifie que les professionnels de l'immobilier (promoteurs, constructeurs) ont intérêt à rédiger des contrats très clairs, en distinguant le forfait de base et les options supplémentaires avec prix. Et les particuliers doivent être vigilants : une clause apparemment anodine peut cacher un piège.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Que faire si mon contrat contient une clause de travaux supplémentaires sans prix ?
Demandez un avenant chiffré avant tout début des travaux. Si l'entrepreneur refuse, ne lancez pas les travaux. Si les travaux sont déjà faits, rassemblez les preuves et consultez un avocat.

2. Puis-je refuser de payer les travaux supplémentaires si le contrat est un forfait pur ?
Oui, si le contrat est un forfait pur et que les travaux n'ont pas été autorisés par écrit avec prix convenu. L'article 1793 vous protège. Mais attention : si le contrat contient une clause de « faculté », vous perdez cette protection.

3. Quels sont les délais pour agir ?
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la date à laquelle vous avez connaissance du litige (article 2224 du Code civil). Mais il est prudent d'agir dès la première facture litigieuse.

4. Combien coûte une procédure ?
Les frais d'avocat varient : une consultation simple coûte entre 150 et 300 € ; une procédure au fond peut aller de 2 000 à 10 000 € selon la complexité. L'expertise judiciaire est souvent nécessaire (3 000 à 8 000 €). La partie perdante supporte généralement les dépens.

Checklist : Ce qu'il faut faire si vous êtes confronté à un litige de travaux supplémentaires :
1. Relisez votre contrat : cherchez toute clause de révision ou de faculté de travaux supplémentaires.
2. Rassemblez les preuves : contrat, avenants, devis, factures, photos, correspondances.
3. Envoyez une lettre recommandée à l'entrepreneur pour contester le montant ou demander un accord.
4. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier (Maître Zakine peut vous aider).
5. Si nécessaire, saisissez le tribunal judiciaire en référé pour obtenir une expertise.

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