Decisione di riferimento: cc • N° 13-10.693 • 2014-03-26 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete comproprietari in una bella residenza a Mougins, con vista sulle colline. L'assemblea generale (AG) ha votato lavori di rifacimento della facciata per 80.000 €. L'amministratore ha firmato con una sola impresa, senza chiedere altri preventivi. Vi chiedete: non avrebbe dovuto mettere in concorrenza? È la domanda che ogni anno si pongono migliaia di condòmini, spesso senza una risposta chiara. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 26 marzo 2014, ha stabilito: l'amministratore non ha l'obbligo di mettere in concorrenza se l'assemblea generale non ha fissato l'importo degli appalti e dei contratti oltre il quale tale messa in concorrenza diventa obbligatoria. In altre parole, senza una delibera specifica dell'AG, l'amministratore può trattare con un unico fornitore. Ma cosa cambia esattamente per voi?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Cannes, in un condominio di una trentina di unità, contesta dei lavori di disinfestazione e trattamento delle capriate eseguiti dall'amministratore. Secondo lui, questi lavori, per un importo di 15.000 €, rientravano nella garanzia dell'assicurazione del condominio (assicurazione danni-opera, che copre alcuni vizi). Rifiuta di pagare la sua quota, sostenendo che l'amministratore avrebbe dovuto mettere in concorrenza più imprese prima di affidare i lavori. L'amministratore, dal canto suo, ritiene di aver agito conformemente al regolamento condominiale (il contratto che regola la vita del condominio) e all'articolo 22 di tale regolamento, che prevede che le spese di trattamento siano a carico del condominio. La controversia arriva davanti al tribunale di Grasse, poi davanti alla corte d'appello di Aix-en-Provence. Il Sig. X perde in appello: i giudici ritengono che l'amministratore non abbia commesso alcuna colpa (inadempimento dei suoi obblighi) perché l'assemblea generale non aveva mai fissato la soglia di messa in concorrenza. Il Sig. X ricorre in Cassazione (ultimo ricorso davanti alla Corte di Cassazione). L'Alta Corte conferma: «Nessun obbligo di messa in concorrenza degli appalti e dei lavori sussiste quando l'assemblea generale non ha fissato, in applicazione dell'articolo 21 della legge del 10 luglio 1965, l'importo degli appalti e dei contratti oltre il quale una messa in concorrenza è resa obbligatoria.» In altre parole, l'amministratore non deve organizzare una messa in concorrenza se i condòmini non hanno deciso, in AG, la soglia oltre la quale tale messa in concorrenza è obbligatoria.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 21 della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 (legge che regola lo status della comproprietà). Questo articolo prevede che l'amministratore (rappresentante legale del condominio) può stipulare appalti (contratti di lavori o servizi) senza messa in concorrenza, salvo che l'assemblea generale abbia fissato una soglia (ad esempio: «ogni appalto superiore a 10.000 € dovrà essere oggetto di almeno tre preventivi»). In assenza di tale soglia, l'amministratore è libero di scegliere il fornitore che desidera. La Corte precisa che l'onere della prova (obbligo di provare) incombe sul condomino che contesta: spetta a lui dimostrare che l'AG aveva effettivamente fissato tale soglia. Nel caso di specie, il Sig. X non ha fornito questa prova. La Corte respinge anche l'argomento del Sig. X secondo cui i lavori avrebbero dovuto essere coperti dall'assicuratore: il regolamento condominiale li poneva a carico del condominio, e l'amministratore ha rispettato tale regolamento. Non si tratta di un revirement giurisprudenziale (cambiamento di posizione dei giudici), ma di una conferma della lettura rigorosa dell'articolo 21: nessun obbligo senza delibera. I giudici di merito (tribunale e corte d'appello) avevano correttamente applicato la regola.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il condomino: Se ritenete che l'amministratore avrebbe dovuto mettere in concorrenza, verificate prima il verbale dell'assemblea generale (verbale AG): c'è una delibera che fissa una soglia? Ad esempio, a Cannes, in un condominio di 50 unità, se l'AG ha votato che ogni appalto superiore a 5.000 € deve essere sottoposto a tre preventivi, l'amministratore deve ottenerli. Altrimenti, può firmare con l'impresa di sua scelta. In pratica, molti condomìni non hanno mai fissato questa soglia. Per l'amministratore: Avete interesse a proporre una soglia in AG per mettere al sicuro i vostri atti ed evitare contestazioni. Per il professionista (architetto, impresa): Se siete contattati da un amministratore, chiedetegli se l'AG ha fissato una soglia. In caso contrario, il contratto è valido anche senza concorrenza. Esempio numerico: lavori di 12.000 € a Mougins: senza soglia, l'amministratore può firmare con una sola impresa; con una soglia a 10.000 €, deve richiedere più preventivi. Se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente: il termine per contestare una decisione dell'AG è di due mesi dalla notifica del verbale (articolo 42 della legge del 1965). Trascorso tale termine, l'azione è inammissibile.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Consultate il regolamento condominiale e i verbali delle AG per verificare se esiste una soglia di messa in concorrenza. In caso di dubbio, chiedete all'amministratore.
- In AG, proponete di fissare una soglia chiara (ad esempio, 5.000 € o 10.000 €) per tutti gli appalti di lavori e servizi. Questo eviterà contestazioni future.
- Se siete amministratori, inserite all'ordine del giorno dell'AG una delibera sulla messa in concorrenza e fate votare una soglia. Conservate la prova della delibera nel verbale.
- In caso di contestazione, raccogliete le prove (verbali AG, corrispondenza) e agite entro due mesi dalla notifica del verbale. Rivolgetevi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
