Decisione di riferimento: cc • N° 68-14.056 • 1970-10-29 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Bandol, nel Var, avete appena acquistato una casa con un bel giardino. Il vostro vicino decide di costruire una recinzione in blocchi di cemento lungo il limite di proprietà. Ma invece di costruire interamente sul suo terreno, pone il muro a cavallo della linea di confine. Risultato: metà del muro è a casa vostra. Vi dite: «Poiché questo muro è in parte sul mio terreno, posso utilizzarlo, anzi chiedere un'indennità per acquisire la mitoyenneté (diritto di comproprietà del muro)?» La risposta, controintuitiva, è no. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 29 ottobre 1970 (n° 68-14.056), ha stabilito: l'articolo 661 del Codice civile, che fissa l'indennità di acquisizione della mitoyenneté, non si applica quando il muro non è stato interamente costruito sul fondo del suo proprietario, ma a cavallo della linea. Pertanto, se il muro invade il vostro terreno, il vostro vicino non può chiedervi un'indennità affinché diventiate comproprietari. E voi non potete nemmeno obbligarlo a vendervi la parte che è a casa vostra sotto il regime della mitoyenneté. Una decisione che sembra di buon senso, ma che ha conseguenze pratiche importanti per i proprietari del litorale varrese.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
La vicenda inizia con un certo signor Grosse, proprietario a Six-Fours-les-Plages, che possiede un terreno sul mare. Decide di costruirvi un muro di recinzione per delimitare la sua proprietà. Ma invece di costruirlo interamente sul suo fondo, lo edifica a cavallo della linea di confine con il fondo vicino, appartenente al signor e alla signora Y. Risultato: il muro è posizionato per metà sul terreno del vicino. Il vicino, vedendo il muro, pensa di poterne approfittare. Chiede quindi al signor Grosse di vendergli la mitoyenneté del muro, cioè il diritto di considerarlo comune, dietro pagamento di un'indennità calcolata secondo l'articolo 661 del Codice civile. Il signor Grosse rifiuta. Il vicino lo cita in giudizio per ottenere tale indennità. Il tribunale di primo grado dà ragione al vicino, ritenendo che il muro sia mitoyen e che il signor Grosse debba essere indennizzato. Il signor Grosse appella. La corte d'appello di rinvio conferma la sentenza. Ma il signor Grosse ricorre in Cassazione. Sostiene che l'articolo 661 non può applicarsi perché il muro non è stato costruito interamente sul suo terreno, ma in parte su quello del vicino. La Corte di Cassazione gli dà ragione: cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte. Il ragionamento è ineccepibile: l'articolo 661 presuppone che il muro sia stato costruito interamente sul fondo del suo proprietario. Ora, nel caso di specie, il muro era a cavallo della linea. Di conseguenza, il vicino non può chiedere l'indennità.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare ai testi. L'articolo 661 del Codice civile prevede che «ogni proprietario di un muro mitoyen può far cessare la mitoyenneté pagando un'indennità al vicino». Ma questo articolo si applica quando il muro è stato costruito dal proprietario sul proprio fondo, e il vicino vuole acquisirne la mitoyenneté. Ora, nel caso Grosse, il muro non era interamente sul fondo del costruttore: era a cavallo. La Corte di Cassazione ne deduce che l'articolo 661 è inapplicabile. Perché? Perché la mitoyenneté (il fatto che un muro sia comune ai due proprietari) presuppone che il muro sia situato esattamente sulla linea di confine. Ma l'indennità di acquisizione è una compensazione per il proprietario che ha costruito il muro a proprie spese. Se il muro invade, il vicino non deve pagare per diventare comproprietario di un muro che è già in parte sul suo terreno. Pertanto, il costruttore non può esigere un'indennità per un muro che ha mal posizionato. La Corte ricorda anche l'articolo 545 del Codice civile (nessuno può essere costretto a cedere la propria proprietà): il vicino non può essere obbligato ad acquisire la mitoyenneté se il muro è invadente. Questa decisione si inserisce in una protezione del proprietario vicino contro le costruzioni abusive. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari tentavano di «mitoyenniser» un muro per regolarizzare un'invasione. Questa giurisprudenza chiude questa porta.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari a Bandol o a Six-Fours-les-Plages, questa decisione ha un impatto diretto sui vostri diritti. Proprietario locatore: se un inquilino costruisce un muro a cavallo del limite, non potete chiedere un'indennità per diventare comproprietari. Proprietario confinante: se il vostro vicino costruisce un muro che invade il vostro terreno, non siete obbligati a pagare per acquisire la mitoyenneté. Potete invece agire per la rimozione dell'invasione. In ogni caso, è fondamentale verificare la posizione esatta del muro rispetto ai confini. Un geometra (géomètre-expert) può effettuare un bornage per determinare la linea di confine. Se il muro è a cavallo, la mitoyenneté non può essere imposta. Se invece il muro è interamente sul fondo del vicino, questi può chiedere l'indennità ai sensi dell'articolo 661. Attenzione: la prescrizione acquisitiva (usucapione) può trasformare un muro invadente in mitoyen dopo 30 anni. Ma questa è un'altra storia.
