Referenzentscheidung: cc • Nr. 71-10.119 • 1972-04-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Valbonne, in einem Gebäude in Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie besitzen auch ein angrenzendes Grundstück, auf dem Sie eine kleine Werkstatt bauen möchten. Um Platz zu sparen, entscheiden Sie sich, Ihren Bau an die Giebelmauer der Eigentümergemeinschaft anzulehnen. Aber die Eigentümergemeinschaft widersetzt sich mit der Begründung, diese Arbeiten beträfen das Gemeinschaftseigentum. Wer hat recht?
Diese Frage, die häufiger ist als man denkt, wurde vom Kassationshof in einem Urteil vom 25. April 1972 entschieden. Und die Antwort ist klar: Das Recht, die Mitoyenneté (d.h. das gemeinsame Eigentum) einer Mauer zu erwerben, ist für denjenigen, der sie anfügt, absolut, auch wenn er Miteigentümer ist. Die Eigentümergemeinschaft kann sich dem nicht widersetzen, vorausgesetzt, der Preis für die Mitoyenneté wird gezahlt.
Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer oder Miteigentümer in Sophia-Antipolis oder anderswo? Ich erkläre Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus meiner Praxis.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Miteigentümer in einem Gebäude in Valbonne. Er besitzt auch ein angrenzendes Grundstück, auf dem er einen Bau errichtet. Aus praktischen Gründen lehnt er diesen Bau an die Giebelmauer des Gebäudes, die Gemeinschaftseigentum ist. Die Eigentümergemeinschaft verklagt ihn daraufhin auf Abbruch des Bauwerks und Schadensersatz (eine Entschädigung für den erlittenen Schaden).
Das tribunal de grande instance von Grasse (das erstinstanzliche Gericht, das wichtige Zivilsachen verhandelt) gibt der Eigentümergemeinschaft recht. Es ist der Ansicht, Herr X hätte die Genehmigung der Eigentümerversammlung einholen müssen, bevor er Arbeiten durchführt, die das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, gemäß dem Gesetz vom 10. Juli 1965 über die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Herr X legt Berufung ein (er ficht die Entscheidung vor dem Berufungsgericht an). Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt das Urteil: Es ist der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft könne sich diesen Arbeiten widersetzen, da sie die Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigen. Herr X legt daraufhin Kassation ein (er ruft den Kassationshof an, das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit, um die korrekte Rechtsanwendung überprüfen zu lassen).
Der Kassationshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er erinnert daran, dass das Recht, die Mitoyenneté einer Mauer zu erwerben, gemäß Artikel 661 des Code civil absolut ist und keine vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Lediglich die Zahlung des Preises für die Mitoyenneté ist geschuldet. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt seine Entscheidung auf Artikel 661 des Code civil. Diese Vorschrift besagt: „Jeder Eigentümer, der an eine Mauer angrenzt, kann die Mitoyenneté (das gemeinsame Eigentum) dieser Mauer erwerben, indem er die Hälfte ihres Wertes erstattet.“ Wenn Sie also gegen eine bestehende Mauer bauen, haben Sie das Recht, Miteigentümer dieser Mauer zu werden, vorausgesetzt, Sie zahlen die Hälfte ihres Preises.
Dieses Recht wird als „absolut“ bezeichnet: Es sind keine anderen Bedingungen als die Zahlung auferlegt. Es unterliegt nicht der Genehmigung des Eigentümers der Mauer. Es handelt sich um eine gesetzliche Befugnis, die nur durch eine gegenteilige Vereinbarung (eine schriftliche Absprache zwischen den Parteien) ausgeschlossen werden kann.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht einen Fehler begangen, indem es eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft verlangte. Der Kassationshof stellt klar, dass die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Recht nicht einschränken können, da Artikel 661 ordre public ist (er gilt für alle zwingend). Die Miteigentümer gelten als Dritte in Bezug auf die gemeinsame Mauer, und ihr Widerspruch ist nicht zulässig.
Vorsicht jedoch: Das bedeutet nicht, dass Sie alles tun können. Wenn Ihre Arbeiten einen Schaden an der Mauer oder am Gebäude verursachen, könnten Sie auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) haftbar gemacht werden, der verpflichtet, Schäden zu ersetzen, die durch eigenes Verschulden verursacht wurden. Aber der grundsätzliche Widerspruch der Eigentümergemeinschaft ist ausgeschlossen.
Das bedeutet, dass dieses Urteil immer noch aktuell ist. Es wurde später bestätigt und gilt für alle Wohnungseigentümergemeinschaften, auch die in Sophia-Antipolis oder den Alpes-Maritimes.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind und gegen eine gemeinsame Mauer oder eine Mauer eines Nachbarn bauen möchten, haben Sie das Recht dazu, vorbehaltlich der Zahlung der Mitoyenneté. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Eigentümergemeinschaft Ihnen dies nicht verbieten, selbst wenn die Arbeiten das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.
Konkretes Beispiel: Sie besitzen ein Grundstück in Sophia-Antipolis und möchten eine Garage errichten, die sich an die gemeinsame Mauer der benachbarten Eigentümergemeinschaft anlehnt. Sie müssen den Wert dieser Mauer durch einen Sachverständigen (in der Regel einen Geometer) schätzen lassen und dann die Hälfte dieses Wertes zahlen.
