Décision de référence : cc • N° 69-12.806 • 1970-12-17 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un immeuble à Parentis-en-Born, avec un joli passage couvert qui dessert votre bien. Ce passage traverse l'immeuble voisin, mais le mur qui sépare les deux propriétés vous semble bien être le vôtre. Vous décidez d'y adosser une petite construction, ou de le surélever. Mais votre voisin vous oppose un refus : "Ce mur est mitoyen, il m'appartient aussi !" Qui a raison ? La réponse se trouve dans un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 1970, qui clarifie les règles de la mitoyenneté (propriété commune d'un mur séparatif) dans une configuration délicate : celle d'un passage couvert traversant un immeuble.
Cette décision, rendue il y a plus de cinquante ans, reste d'une actualité brûlante pour tous ceux qui possèdent ou occupent des biens avec des servitudes (droits réels sur le bien d'autrui) ou des passages. Elle rappelle un principe fondamental : la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil (qui pose que tout mur séparant deux bâtiments est présumé commun aux deux propriétaires) n'est pas une vérité absolue. Elle peut être écartée si le mur n'a jamais été un véritable mur séparatif entre les deux fonds (propriétés). undefined si le passage couvert n'a jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé, le mur qui borde ce passage ne peut pas être présumé mitoyen.
Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire à Tarnos ou ailleurs dans le ressort de Mont-de-Marsan ? Beaucoup de choses. Cet arrêt vous donne des clés pour déterminer si un mur est mitoyen ou non, et surtout pour éviter de vous lancer dans des travaux qui pourraient vous attirer des ennuis judiciaires. Plongeons dans les faits de cette affaire pour comprendre le raisonnement des juges, puis voyons les implications pratiques.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, les parties étaient propriétaires d'immeubles voisins à… (l'arrêt ne précise pas la ville, mais peu importe). L'un des immeubles disposait d'un passage couvert qui traversait l'autre immeuble pour accéder à la voie publique. Ce passage était la propriété de l'immeuble qu'il desservait (le fonds dominant). Le propriétaire de l'immeuble traversé (le fonds servant) prétendait que le mur séparant le passage de son immeuble était mitoyen, en application de l'article 653 du Code civil. Il voulait donc l'utiliser comme sien, par exemple pour y appuyer des constructions ou en revendiquer la propriété.
Le propriétaire du passage couvert s'y opposait, arguant que ce mur n'avait jamais été séparatif entre les deux héritages (propriétés), puisque le passage lui-même n'avait jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé. En d'autres termes, le mur en question séparait le passage (propriété du fonds dominant) de l'immeuble traversé (propriété du fonds servant). Il ne séparait pas deux propriétés distinctes appartenant à des personnes différentes — car le passage était une dépendance du fonds dominant, et non une partie du fonds servant.
L'affaire a été portée devant la cour d'appel, puis devant la Cour de cassation. Les juges du fond (cour d'appel) ont donné raison au propriétaire du passage, en retenant que le mur n'était pas mitoyen. Le propriétaire de l'immeuble traversé a formé un pourvoi en cassation (recours contre la décision de la cour d'appel). Il invoquait notamment que la présomption de mitoyenneté devait s'appliquer, et que le fait que les deux immeubles aient appartenu au même propriétaire par le passé ne pouvait pas faire perdre la mitoyenneté acquise.
Mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Elle a confirmé l'arrêt de la cour d'appel, en jugeant que la présomption de mitoyenneté n'était pas applicable, car le mur n'avait jamais été séparatif des héritages des parties en cause. undefined, pour qu'un mur soit présumé mitoyen, il faut qu'il sépare deux fonds appartenant à deux propriétaires différents. Or, ici, le mur séparait le passage (propriété du fonds dominant) de l'immeuble traversé (propriété du fonds servant). Le passage n'étant pas la propriété du fonds servant, il n'y avait pas de division entre deux héritages distincts au sens de l'article 653.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 653 du Code civil, qui dispose : "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire." Cette présomption (supposition légale) peut être écartée si l'une des parties prouve que le mur est sa propriété exclusive (par un titre de propriété ou des marques apparentes, comme des corbeaux ou des châssis).
Mais dans cette affaire, le problème était plus subtil. La cour d'appel avait relevé que le passage couvert n'avait jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé ni à ses auteurs (les précédents propriétaires). Par conséquent, le mur qui séparait ce passage de l'immeuble traversé n'avait jamais séparé deux héritages appartenant à des propriétaires différents : il séparait un passage (propriété d'un immeuble) de l'immeuble traversé (propriété d'un autre). Mais en réalité, le passage était une
