Decisione di riferimento: cc • N° 72-10.554 • 1973-03-07 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: avete appena acquistato un appartamento con una bella terrazza a Beausoleil, sulle alture di Monaco. Il muro che separa la vostra proprietà da quella del vostro vicino, lato mare, sembra ben piantato. Ma ecco che il vostro vicino, per installare una pergola, buca questo muro senza chiedervi il permesso. « Questo muro è comune, ho il diritto », vi dice. Voi pensavate che vi appartenesse in esclusiva. Chi ha ragione? È la domanda che ogni proprietario può porsi un giorno, ed è proprio quella che ha deciso la Corte di Cassazione con una sentenza del 7 marzo 1973.
La risposta non è così semplice come sembra. L'articolo 653 del Codice civile pone una presunzione (una regola che considera vero fino a prova contraria): ogni muro che separa due edifici si reputa comune, cioè appartenente per metà a ciascun proprietario. Ma attenzione: la presunzione si applica solo se esistono due edifici, uno per lato del muro. E se da un lato c'è solo un giardino o un cortile? La presunzione cade. È quanto ha ricordato la Corte di Cassazione in questa sentenza, a favore del proprietario che aveva costruito da solo il muro.
Questa decisione del 1973 è ancora attuale e può stravolgere i vostri diritti se siete proprietari di un muro contiguo. Allora, come sapere se il vostro muro è comune o no? E cosa fare se il vostro vicino lo utilizza senza autorizzazione? Analisi.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Monaco, possedeva un terreno sul quale aveva fatto edificare un muro di recinzione lungo il confine con il vicino, Sig. Y. Dal suo lato, il Sig. X aveva costruito una casa che si appoggiava a questo muro. Invece, dal lato del Sig. Y, il terreno era lasciato a giardino, senza alcuna costruzione. Anni dopo, il Sig. Y decide di eseguire dei lavori: buca il muro per installare uno scarico di acque piovane, poi vi fissa una recinzione. Il Sig. X si oppone e cita in giudizio il vicino per ottenere la rimozione delle opere e il risarcimento dei danni (una compensazione finanziaria per il pregiudizio subito).
Il tribunale di primo grado (tribunale di grande istanza) dà ragione al Sig. Y, ritenendo che il muro sia presunto comune in applicazione dell'articolo 653 del Codice civile. Per i giudici, i segni di comunione (come cimase o mensole) non erano sufficientemente probatori per rovesciare la presunzione. Il Sig. X fa appello, ma la corte d'appello conferma la sentenza. Egli ricorre quindi in cassazione.
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello, motivando che la presunzione di comunione dell'articolo 653 non può operare quando esiste un edificio solo da un lato del muro divisorio. Nel caso di specie, solo il Sig. X aveva costruito contro il muro; il Sig. Y non aveva alcuna costruzione. Di conseguenza, il muro doveva presumersi appartenere per intero al Sig. X, salvo prova contraria. La causa è rinviata ad un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, bisogna prima cogliere il meccanismo dell'articolo 653 del Codice civile. Questo testo dispone: « Nelle città e nelle campagne, ogni muro che serve di separazione tra edifici fino al tetto, o tra cortili e giardini, e anche tra recinti nei campi, è presunto comune, se non vi è titolo o segno contrario. » Cioè, se un muro separa due edifici, la legge lo considera appartenente in parti uguali ai due proprietari, a meno che un atto (titolo) o segni visibili (marche) non provino il contrario.
Ma la Corte di Cassazione precisa qui una condizione essenziale: affinché la presunzione si applichi, devono esserci due edifici, uno per lato. Se un solo lato è edificato, il muro non è « che serve di separazione tra edifici » ai sensi dell'articolo 653. In questo caso, il muro si presume appartenere al proprietario del lato edificato, perché è lui che ha sostenuto il costo della costruzione e ne trae utilità.
Attenzione però: la presunzione può essere rovesciata da segni contrari, come una cimasa (parte superiore del muro a forma di tetto) inclinata da un solo lato, o mensole (pietre sporgenti) che indicano una proprietà esclusiva. Ma in questa vicenda, i segni invocati dal Sig. Y non erano convincenti. La Corte di Cassazione ha quindi logicamente ripristinato il diritto del Sig. X.
Da notare che questa soluzione non è nuova: deriva da un'interpretazione costante dell'articolo 653. I giudici di merito (tribunale e corte d'appello) avevano tuttavia commesso un errore applicando la presunzione senza verificare la condizione del doppio edificio. La Corte di Cassazione ha semplicemente rimesso le cose a posto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni dirette per tutti i proprietari, siano essi locatori, conduttori o acquirenti. Facciamo degli esempi.
Proprietario locatore a Beausoleil: Affittate un appartamento il cui muro della terrazza dà sul giardino del vicino. Se il vostro inquilino installa un'antenna su questo muro, e il vicino si oppone, dovete sapere se il muro è comune o no. Se dal vostro lato c'è un edificio (il palazzo) e dall'altro lato solo un giardino, il muro vi appartiene per intero. Potete quindi autorizzare i lavori senza chiedere l'accordo del vicino. Al contrario, se il vicino costruisce poi un capanno da giardino contro questo muro, la situazione potrebbe evolvere: il muro potrebbe diventare comune se l'edificio è sufficientemente caratterizzato.
Acquirente di una casa a Nizza: In sede di vendita,
