分隔墙的共有权：建造者不能强迫邻居获得

想象一下，您在格拉斯（Grasse）拥有一栋美丽的乡间别墅，可以俯瞰芬芳的山丘。您的邻居未经您同意，在您两块土地的边界上建造了一道围墙。几个月后，他要求您支付一半的建筑成本，声称这堵墙现在是共有的（即属于两个所有者）。该怎么办？被迫支付还是抵制？

这种情况在我们这个地区比想象中更为常见，那里的土地通常陡峭，边界有时模糊，这引发了一个根本问题：能否强迫邻居接受未经其同意的围墙的共有权？法国最高法院（Cour de cassation）在一项已成为参考的判决中给出了明确且保护性的答案。

但这对于您在昂蒂布（Antibes）的所有者、格拉斯的租户或房地产专业人士来说，究竟意味着什么？我们将一起剖析这一点，从一个可能是您真实经历的故事开始。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生，格拉斯圣雅克（Saint-Jacques）区一块土地的所有者，决定在其财产边界上建造一堵2米高的分隔墙。他没有咨询邻居Y先生，认为这是他的严格权利。工程持续了三周，花费约8,000欧元。

工程完工几个月后，X先生向Y先生发出催告函。他要求Y先生支付4,000欧元，相当于建筑成本的一半。他的论点是什么？这堵建在分隔线上的墙，从一开始就有共有权的目的（即它注定属于两个所有者）。据他说，Y先生应该通过支付其份额来获得这种共有权。

Y先生感到惊讶和不悦，断然拒绝。他从未被咨询过，不需要这堵部分遮挡他视线的墙，最重要的是，他认为不能强迫他成为他未要求的建筑的共同所有者。冲突升级，邻里关系迅速恶化。

X先生随后向格拉斯司法法院（tribunal judiciaire de Grasse）提起诉讼。他不仅要求支付4,000欧元，还要求司法声明确立围墙的共有权。在一审中，法官们对共有权目的的论点表示认同，部分支持了X先生。但Y先生提出上诉，案件由此发生决定性转折。

艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence），最终是法国最高法院（Cour de cassation），将通过重申财产权的一个基本原则来解决这一纠纷。正如我们将看到的，这一原则保护每个所有者免受任意强加。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）在1992年6月30日的判决中，有力地重申了一个基本原则：“分隔墙的建造者不能强迫其邻居获得共有权”。换句话说，在土地边界上建造围墙的人不能强迫邻居成为共同所有者，即使这堵墙是建在分隔线上。

这一推理基于几个法律基础。首先，民法典第653条（article 653 du Code civil）规定了墙和沟渠的共有权。该条款规定，共有权可以通过不同方式获得：通过所有权证书（例如公证文书）、通过时效（长期使用）或通过家父指定（当墙显示出明显的共有权迹象时）。但在所有情况下，都需要邻居的明示或默示同意。

简而言之，法院认为，仅仅在边界上建造围墙并不会自动产生对邻居的债权（债权是一人欠另一人的金额）。X先生不能仅凭自己的主动行为，就为Y先生创造支付一半围墙费用的义务。X先生所声称的“共有权目的”不足以强迫邻居获得这种共有权。

法官们分析了双方的论点。X先生辩称，他的墙位于边界上，服务于两个财产，因此自然有成为共有的目的。Y先生回应说，他从未同意过这项建造，不需要它，并且不能强迫他资助他未要求的东西。

法院采纳了Y先生的论点。它认为，强迫邻居获得共有权相当于未经其同意强加财务负担，这将违反财产自由原则。这不是判例法的演变，而是对已确立原则的庄严确认，该原则保护所有者免受滥用。

但请注意：这并不意味着邻居永远不能成为共同所有者。他仍然可以选择自愿这样做，支付其份额。但这必须是他的选择，而不是建造者强加的义务。

这对您来说意味着什么——具体而言

如果您是昂蒂布的出租所有者，这项判决保护您。想象一下，您在拉加鲁普（la Garoupe）区出租一栋别墅，而您的邻居未经您同意建造了一堵共有墙。如果您未同意这项建造，您将不必承担一半的费用。您的租户也不会被牵连，因为只有所有者才涉及共有权。

如果您是房地产的购买者，请始终检查围栏的状态。在我的实践中，我遇到过一些案例，购买者在购买后发现邻居要求支付多年前建造的围墙的一半费用。得益于这一判例法，您现在知道可以拒绝，除非公证文书或时效已确立共有权。

对于共管公寓所有者，问题则不同。如果墙分隔了共管公寓和相邻土地，则由共管公寓业主联合会整体决定是否获得共有权。但同样，邻居不能强加这一点。一个具体例子：格拉斯市中心的一个共管公寓与一处私人财产共享一堵墙。如果私人所有者在其边界上建造新墙，他不能强迫共管公寓获得共有权。

具体而言，涉及的金额不容忽视。在我们这个地区，标准围栏墙的成本根据材料不同，每米在150至300欧元之间。对于一堵20米的墙，很容易达到4,000至6,000欧元。您的邻居可能要求您支付的一半金额，因此代表了一笔可观的预算。

如果您处于这种情况，首先应检查是否存在确立共有权的书面协议（公证文书、协议）。然后，在支付任何款项之前，咨询专业律师。对此类索赔提出异议的期限通常为自建造之日起5年，但最好迅速采取行动。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何边界建造之前，与您的邻居讨论并建立书面协议，即使简单，也要明确谁支付什么以及墙是共有还是私有。电子邮件交换或挂号信可能足够，但公证文书更安全。
• 请测量师专家进行土地定界。在滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes），这需要花费1,000至2,000欧元，但可以避免边界纠纷。确切知道边界在哪里对于确定墙是否在您的财产上或跨越两者至关重要。
• 妥善保存所有与围栏相关的文件：发票、平面图、与邻居的协议、前后照片。10年后，这些证据可能对您非常宝贵。
• 如果您的邻居未经咨询就建造，立即通过挂号信回执作出反应，向他表示您不同意。不要让时间流逝，因为长时间的沉默可能被解释为默示同意。

深入探讨：相关判例法和演变

这项1992年的判决属于一贯的判例法。早在1985年，法国最高法院（Cour de cassation）就在一项判决（n° 83-16.589）中重申“共有权不能被推定”。它必须由主张者证明。这一立场已被多次确认，特别是在2007年（判决 n° 06-11.253）。

很少有人知道的是，一些早期判决有时留下了疑问。在20世纪70年代，一些法院认为边界建造产生了共有权的推定。但法国最高法院（Cour de cassation）结束了这种不确定性，明确表示只有邻居的明示或默示同意才能创造共有权。

如今，法院的趋势非常保护未同意建造的所有者。法官们仔细检查协议的存在，如果没有协议，他们会系统地驳回强制获得共有权的请求。

展望未来，这一判例法似乎已牢固确立。它符合财产权的一般演变，即加强所有者的自由并限制来自第三方的强加。然而，随着昂蒂布或格拉斯等城市日益增长的城市密度化，共有权纠纷可能会增加，使得这一判例法比以往任何时候都更加宝贵。

实践中：需要做什么

1. 您的邻居未经咨询就在边界上建造围墙：立即向他发送挂号信，表示您不同意这项建造并拒绝获得共有权。保留这封信的副本。

2. 您的邻居要求您支付他建造的围墙的一半成本：不要立即支付。首先检查是否存在书面协议。咨询房地产法专业律师以评估您的立场。

3. 您希望与邻居建造共有墙：向他提出书面协议，明确成本分摊、未来维护，并由双方签署。更好的是，建立公证文书。

4. 您购买带有围栏墙的财产：向卖方索取所有与共有权相关的文件。请您的公证人检查是否存在与邻居的协议。

5. 共有权纠纷已经发生：收集所有证据（照片、电子邮件交换、发票）并立即咨询。程序可能需要1到2年，但事先调解通常可以更快解决争议。

您发现自己处于类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以为您避免数月的程序——而且通常远不止于此。预约 →