Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-18.220 • 2011-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Wohnung in Vallauris, in einer gut gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie prüfen alle Unterlagen, einschließlich der Gemeinschaftsordnung (dem Dokument, das die Regeln des Zusammenlebens festlegt). Sie entdecken eine besondere Klausel zu Ihrer Einheit. Sie akzeptieren sie, Sie unterschreiben. Aber: Diese Klausel wurde nie von der Eigentümerversammlung genehmigt. Ist sie gültig? Können Sie sie anfechten?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr hunderte Eigentümer an der Côte d'Azur. Zwischen den alten Residenzen in Grasse und den neueren Gebäuden in Vallauris sind informelle Änderungen der Gemeinschaftsordnung häufig. Ein Eigentümer überzeugt seine Nachbarn, man ändert ein Dokument beim Notar, und schon ist es erledigt. Aber ist das legal?
Der Kassationsgerichtshof antwortet in einem Urteil vom 8. Juni 2011 klar: Nein. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die nicht in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, ist nichtig, selbst wenn der Erwerber davon wusste. Diese Entscheidung, technisch erscheinend, hat sehr konkrete Folgen für alle Eigentümer. Sehen wir, warum.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die in mehrere Einheiten (Wohnungen oder Sondereigentum) unterteilt ist. Darunter vier besondere Einheiten: die Einheiten 33, 34, 35 und die Einheit 32 mit großer Fläche. Die Eigentümer dieser Einheiten beschließen, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, um Dienstbarkeiten (Rechte oder Pflichten, die mit einem Grundstück verbunden sind, wie ein Wegerecht) zwischen ihren Einheiten aufzunehmen.
Aber Achtung: Sie berufen keine Eigentümerversammlung ein. Sie legen diese Änderung nicht der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Abstimmung vor. Stattdessen holen sie die ausdrücklichen Zustimmungen (schriftliche und klare Einwilligungen) der betroffenen Eigentümer ein und lassen die Änderung beim Notar beurkunden. So wird die Änderung in die offiziellen Dokumente aufgenommen.
Einige Zeit später erwirbt Frau Y... die Einheiten 1 und 2 in derselben Gemeinschaft. Sie nimmt bei ihrem Erwerb Kenntnis von dieser Änderung der Gemeinschaftsordnung. Sie weiß, dass besondere Dienstbarkeiten zwischen den Einheiten 32 bis 35 bestehen. Dennoch beschließt sie, diese Änderung anzufechten. Sie ruft die Gerichte an, um feststellen zu lassen, dass die Änderung als nicht geschrieben gilt (d. h. nichtig und wirkungslos).
Das Gericht gibt ihr in erster Instanz recht. Das Berufungsgericht, von den Eigentümern der Einheiten 32 bis 35 angerufen, hebt dieses Urteil jedoch auf. Es ist der Ansicht, dass Frau Y... die Änderung zum Zeitpunkt ihres Erwerbs kannte und dass sie von allen betroffenen Eigentümern beim Notar beantragt worden war, sie daher nicht anfechten könne. Frau Y... legt daraufhin Kassation ein. Und hier greift der Kassationsgerichtshof ein, der das Urteil des Berufungsgerichts aufhebt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof erinnert in seinem Urteil an grundlegende Prinzipien des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bezieht sich auf drei Artikel.
Zunächst Artikel 14 Absatz 3. Dieser Artikel bestimmt, dass „die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss der Eigentümerversammlung geändert werden kann“. Klar: Jede Änderung muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Das ist eine zwingende Formvorschrift. Mit anderen Worten: Keine Versammlung, keine gültige Änderung. Punkt.
Sodann Artikel 17 Absatz 1. Er präzisiert, dass „die Beschlüsse der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer gefasst werden“. Die Änderung muss also nach den gesetzlichen Mehrheitsregeln beschlossen werden. Eine bloße Einigung zwischen einigen Eigentümern, selbst notariell beurkundet, reicht nicht.
Schließlich Artikel 43. Er besagt, dass „jede Klausel der Gemeinschaftsordnung, die gegen die Bestimmungen dieses Gesetzes verstößt, als nicht geschrieben gilt“. Wenn eine Klausel nicht dem Gesetz entspricht, ist sie nichtig.
Das Berufungsgericht hatte die Klage von Frau Y... mit der Begründung abgewiesen, sie habe die Änderung gekannt und sie sei beim Notar beurkundet worden. Aber der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil auf. Warum? Weil das Berufungsgericht diese drei Artikel verletzt hat. Es hat eine Änderung zugelassen, die nicht in der Eigentümerversammlung beschlossen worden war. Unerheblich, dass Frau Y... davon wusste. Unerheblich, dass alle betroffenen Eigentümer sie beim Notar beantragt hatten. Das Fehlen eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung macht die Änderung rechtswidrig, also nichtig.
Was wenige wissen: Die Kenntnis des Erwerbers von der Klausel macht sie nicht gültig. Der Kassationsgerichtshof ist eindeutig: Die Formvorschrift der Eigentümerversammlung ist zwingend. Sie ist ein wesentlicher Schutz für alle Eigentümer, der Transparenz und Demokratie in der Verwaltung des Gebäudes gewährleistet.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Aber was ändert das genau in Ihrem Leben als Eigentümer oder Erwerber? Nehmen wir konkrete Beispiele.
Wenn Sie ein Erwerber sind, wie Frau Y...: Sie entdecken beim Prüfen der Verkaufsunterlagen eine Klausel, die Ihnen nicht passt. Vielleicht eine Dienstbarkeit, die die Nutzung Ihrer Terrasse einschränkt, oder eine Regelung, die die Aufteilung der Kosten betrifft. Sie fragen sich, ob diese Klausel gültig ist. Wenn sie nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen wurde, ist sie nichtig. Sie können ihre Löschung verlangen, auch wenn Sie beim Kauf davon wussten. Das ist eine starke Waffe, um Ihre Rechte zu schützen.
Wenn Sie ein Eigentümer sind, der eine Änderung wünscht: Sie möchten die Gemeinschaftsordnung ändern, um beispielsweise eine Dienstbarkeit für einen Anbau einzutragen. Sie müssen die Eigentümerversammlung einberufen und die Änderung zur Abstimmung stellen. Die erforderliche Mehrheit hängt von der Art der Änderung ab (einfache Mehrheit, absolute Mehrheit oder Einstimmigkeit). Einfach die Nachbarn zu überzeugen und zum Notar zu gehen, reicht nicht. Wenn Sie es trotzdem tun, riskieren Sie, dass die Änderung für nichtig erklärt wird, was zu Streitigkeiten und Kosten führen kann.
Schließlich, wenn Sie ein Verwalter sind: Sie müssen sicherstellen, dass jede Änderung der Gemeinschaftsordnung ordnungsgemäß in der Versammlung beschlossen wird. Sie dürfen keine Änderungen in den Unterlagen akzeptieren, die nicht durch einen Beschluss gedeckt sind. Andernfalls setzen Sie die Gemeinschaft rechtlichen Risiken aus.
Praktische Ratschläge für Eigentümer und Erwerber
Was sollten Sie also tun, um Fallstricke zu vermeiden? Hier einige konkrete Tipps.
Für Erwerber: Prüfen Sie vor dem Kauf sorgfältig die Gemeinschaftsordnung und alle Änderungen. Fragen Sie den Verkäufer, ob jede Änderung durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung genehmigt wurde. Zögern Sie nicht, die Protokolle der letzten Versammlungen anzufordern. Wenn Sie eine verdächtige Klausel entdecken, wenden Sie sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Sie können auch eine Bedingung in den Kaufvertrag aufnehmen, die den Verkäufer verpflichtet, die Nichtigkeit der Klausel zu beseitigen.
Für Eigentümer: Wenn Sie die Gemeinschaftsordnung ändern möchten, wenden Sie sich an den Verwalter, um eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereiten Sie einen klaren Beschlussvorschlag vor und holen Sie vor der Versammlung die Unterstützung anderer Eigentümer ein. Denken Sie daran, dass bestimmte Änderungen (wie die Änderung der Nutzungsart einer Einheit) Einstimmigkeit erfordern können. Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, um sicherzustellen, dass das Verfahren korrekt ist.
Schließlich, für alle: Bewahren Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen sorgfältig auf. Sie sind der Beweis für die ordnungsgemäße Beschlussfassung. Im Streitfall sind sie Ihr bester Verbündeter.
Fazit: Eine wichtige Entscheidung für die Transparenz in Gemeinschaften
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 8. Juni 2011 ist eine Erinnerung an die Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts. Die Gemeinschaftsordnung ist kein einfaches Dokument, das nach Belieben geändert werden kann. Sie ist das Ergebnis eines kollektiven Willens, der in der Eigentümerversammlung zum Ausdruck kommt. Jede Änderung muss diesem demokratischen Prozess folgen.
Für Eigentümer und Erwerber bedeutet dies, dass sie sich nicht auf mündliche Vereinbarungen oder notarielle Urkunden verlassen können, die nicht durch einen Beschluss gedeckt sind. Die Kenntnis einer Klausel macht sie nicht gültig. Nur ein ordnungsgemäßer Beschluss der Versammlung verleiht ihr Rechtskraft.
Wenn Sie also eine Wohnung an der Côte d'Azur kaufen oder Ihre Gemeinschaftsordnung ändern möchten, denken Sie an diese Lektion: Keine Abkürzungen. Die Eigentümerversammlung ist der einzige Weg, die Regeln des Zusammenlebens zu ändern. Und das ist gut so, denn es schützt die Rechte aller.
