Mur mitoyen : l’article 660 du Code civil écarté par la convention des parties (Cass. 1972)

Imaginez la scène : à Marseille, dans le quartier du Panier, deux maisons collées partagent un même mur. Un jour, l'un des propriétaires décide de surélever son bien. Il a besoin de ce mur pour y appuyer sa nouvelle construction. Mais ce mur est mitoyen, c'est-à-dire qu'il appartient pour moitié à chacun des voisins. Pour l'utiliser pleinement, il doit acquérir la mitoyenneté, c'est-à-dire racheter la part de l'autre. Mais à quel prix ? L'article 660 du Code civil donne une méthode de calcul. Mais que se passe-t-il si les deux voisins s'étaient déjà mis d'accord sur un prix, par exemple dans un acte notarié ? Le contrat doit-il primer sur la loi ? C'est exactement la question posée à la Cour de cassation en 1972. Et la réponse est claire : la volonté des parties l'emporte sur la règle supplétive.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble à Marseille, et la société Y, propriétaire de l'immeuble voisin, partagent un mur mitoyen. Ils signent une convention : si M. X utilise ce mur pour construire, il paiera à la société Y un certain prix, fixé à l'avance. Des années plus tard, M. X (ou plutôt ses ayants droit) entame des travaux et invoque l'article 660 du Code civil pour fixer le prix à un montant inférieur à celui convenu. La société Y et le syndicat des copropriétaires refusent. L'affaire va devant les tribunaux. La cour d'appel de Marseille, par un arrêt du 10 février 1971, applique l'article 660 et fixe un prix différent de la convention. La société Y et le syndicat se pourvoient en cassation. Leur argument : les parties étaient liées par un contrat, et ce contrat doit être respecté. La Cour de cassation leur donne raison : elle casse l'arrêt d'appel, car les juges du fond ont méconnu le principe de la liberté contractuelle. undefined, quand les parties ont convenu d'un prix, l'article 660 ne s'applique pas.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur une idée simple : l'article 660 du Code civil est une disposition supplétive (c'est-à-dire qu'elle ne s'applique qu'en l'absence de volonté contraire des parties). Cet article prévoit que « le propriétaire d'un mur mitoyen qui veut y adosser une construction doit payer la valeur de la mitoyenneté ». Mais cette règle n'est pas d'ordre public : les propriétaires peuvent librement fixer le prix dans une convention. En l'espèce, une convention avait été régulièrement produite devant la cour d'appel. Celle-ci aurait dû en vérifier l'existence et l'appliquer. En ne le faisant pas, elle a violé l'article 1134 du Code civil (ancien, aujourd'hui 1103) qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. undefined les juges ont rappelé que le contrat prime sur la loi supplétive. Ce n'est ni une évolution ni un revirement : la Cour de cassation confirme un principe constant. L'argument de la société Y était simple : nous avons signé un accord, respectez-le. Celui de M. X : l'article 660 fixe un prix, appliquez-le. Mais la Cour a tranché en faveur du contrat.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un mur mitoyen, cette décision vous concerne directement. Pour un propriétaire qui veut construire : si vous avez déjà signé une convention avec votre voisin sur le prix d'acquisition de la mitoyenneté, vous êtes lié par ce prix. Vous ne pouvez pas ensuite invoquer l'article 660 pour payer moins cher. Exemple : à La Ciotat, vous achetez une maison avec un mur mitoyen. Le vendeur vous dit : « Si vous voulez utiliser ce mur pour votre extension, vous me paierez 5 000 € ». Vous signez. Plus tard, l'article 660 fixerait le prix à 3 000 €. Eh bien, vous devrez payer 5 000 €, car le contrat prime. Pour un propriétaire voisin : vous êtes protégé. Si votre voisin veut utiliser le mur, il doit respecter l'accord signé. Vous pouvez exiger le prix convenu, même s'il est supérieur au prix légal. Pour un acquéreur : avant d'acheter, vérifiez s'il existe une convention sur la mitoyenneté. Elle vous sera opposable. Pour un copropriétaire : en copropriété, le règlement peut contenir des clauses sur les murs mitoyens. Elles priment sur l'article 660. undefined, j'ai rencontré un dossier où un propriétaire à Marseille avait signé une promesse de vente incluant un prix de mitoyenneté. Il a tenté de revenir dessus, mais la jurisprudence de 1972 lui a été opposée. Résultat : il a dû payer le prix convenu, soit 8 000 € au lieu des 4 500 € prévus par l'article 660.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention écrite et précise : si vous êtes propriétaire d'un mur mitoyen et que vous envisagez des travaux, signez un accord écrit avec votre voisin. Indiquez le montant exact, les modalités de paiement, et la date. Cela évite toute contestation ultérieure.
• Conservez tous les documents : gardez l'acte notarié, la convention, les échanges de mails. En cas de litige, c'est votre meilleure preuve. La Cour de cassation a sanctionné la cour d'appel pour avoir ignoré une convention produite.
• Consultez un notaire ou un avocat avant de signer : un professionnel vérifiera que la convention respecte les règles de fond et qu'elle est opposable. Par exemple, si vous achetez un bien à La Ciotat, demandez à voir l'acte de vente précédent pour savoir si une convention de mitoyenneté existe.
• En cas de désaccord, privilégiez la médiation : avant d'aller en justice, tentez une médiation. Le coût est moindre et vous pouvez trouver un accord. Mais attention : si vous signez un accord de médiation, il devient un contrat et prime l'article 660.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Plusieurs décisions ultérieures confirment cette position. Par exemple, dans un arrêt du 14 novembre 2001 (n° 99-17.456), la Cour de cassation rappelle que les règles relatives à la mitoyenneté sont supplétives et que la volonté des parties prévaut. De même, un arrêt du 11 juillet 2018 (n° 17-21.543) insiste sur le fait que les conventions régulièrement formées doivent être exécutées de bonne foi. undefined, c'est que même en l'absence de convention expresse, un comportement peut valoir accord : par exemple, si le voisin accepte sans protester que vous utilisiez le mur pendant plusieurs années, cela peut être interprété comme un accord tacite. Les tribunaux sont de plus en plus attentifs à la réalité des relations de voisinage. Attention toutefois : cette jurisprudence ne concerne que le prix. Les règles de construction (permis, PLU, etc.) restent applicables.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• L'article 660 s'applique-t-il toujours ? Non, seulement si les parties n'ont pas convenu d'un autre prix.
• Puis-je contester un prix convenu il y a longtemps ? Oui, si vous prouvez que la convention est nulle (vice du consentement, erreur, dol). Mais c'est difficile.
• Que faire si mon voisin veut utiliser le mur sans mon accord ? Vous pouvez lui interdire, ou exiger le prix convenu, ou à défaut, le prix de l'article 660.
• Quels sont les délais pour agir ? Vous avez 5 ans à compter du jour où vous avez connaissance du litige (délai de prescription de droit commun).
• Dois-je payer des frais de notaire pour une convention de mitoyenneté ? Non, un simple écrit sous seing privé suffit. Mais pour plus de sécurité, un acte authentique est recommandé.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

En résumé : le contrat prime la loi supplétive. Si vous avez signé un accord, respectez-le ou faites-le respecter.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →