Décision de référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 1984, N° 83-11.987 • Consulter la décision →
Un propriétaire construit un mur de clôture en limite de propriété sans l'accord de son voisin. Les fondations empiètent de quelques centimètres sur le fonds voisin. Le voisin demande la démolition du mur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 1984, a tranché clairement : le mur reste la propriété privative de celui qui l'a construit, même si son assise empiète sur le fonds voisin. Cette décision, toujours d'actualité, mérite d'être décortiquée.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X décide de clôturer son terrain pour se prémunir des regards indiscrets. Sans se poser de questions, il fait édifier un mur en parpaings le long de la limite séparative. Le problème ? Il n'a pas obtenu l'accord de son voisin, M. Y, et surtout, les fondations du mur empiètent de 20 centimètres sur la parcelle de ce dernier. M. Y s'en aperçoit et assigne M. X devant le tribunal de grande instance. Devant les juges, M. Y réclame la démolition du mur et des dommages-intérêts. Il soutient que l'empiètement constitue une violation de son droit de propriété (article 544 du Code civil) et que, par conséquent, le mur devrait devenir mitoyen ou être démoli. M. X rétorque qu'il a construit le mur à ses frais, sur son terrain, et que l'empiètement est minime et involontaire. Il demande à conserver la propriété exclusive du mur. Le tribunal donne raison à M. Y et ordonne la démolition. M. X fait appel. La cour d'appel infirme le jugement : elle estime que le mur est la propriété privative de M. X, malgré l'empiètement. M. Y se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, par un arrêt du 9 juillet 1984, rejette son pourvoi et valide le raisonnement de la cour d'appel. Le feuilleton judiciaire s'arrête là : le mur appartient bien à M. X, mais M. Y n'est pas sans recours.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre l'arrêt, il faut revenir aux textes. La Cour de cassation s'appuie sur l'article 544 du Code civil, qui définit le droit de propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Mais surtout, elle utilise le principe selon lequel la propriété d'un bien construit sur un terrain appartient à celui qui l'a édifié, sauf convention contraire (article 553 du Code civil).
En clair, la Haute juridiction estime que l'empiètement des fondations ne change pas la nature du mur : il reste un ouvrage privatif appartenant à son constructeur. Pourquoi ? Parce que l'empiètement n'est qu'un fait matériel, qui ne fait pas perdre au constructeur sa qualité de propriétaire de l'ouvrage. Autrement dit, la propriété du mur se distingue de la propriété du sol sur lequel il repose partiellement.
Attention toutefois : la Cour précise que cette solution n'est valable que si l'empiètement est involontaire ou sans intention de nuire. Si le constructeur avait délibérément empiété pour s'approprier le terrain d'autrui, la solution pourrait être différente. Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : la Cour de cassation a toujours protégé le constructeur de bonne foi (celui qui ignore l'empiètement) contre la rigueur du droit de propriété. Ici, le constructeur a agi sans autorisation, mais de bonne foi, car il pensait construire sur son terrain. La cour d'appel a constaté que l'empiètement était « minime » et « involontaire ».
Mais qu'est-ce que ça change exactement pour le voisin ? Il n'est pas démuni : il peut demander la suppression de l'empiètement (en faisant déplacer les fondations, par exemple) ou, si cela est impossible, des dommages-intérêts pour occupation illicite de son sol. Il peut aussi exiger l'achat de la bande de terrain empiétée (servitude d'empiètement). L'arrêt ne ferme donc pas la porte aux réparations.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire et que vous construisez un mur de clôture sans l'accord de votre voisin, sachez que le mur vous appartiendra exclusivement, même si vos fondations débordent un peu. Mais attention : vous n'êtes pas à l'abri d'une action en justice. Le voisin peut vous réclamer des comptes. Par exemple, si l'empiètement est de 30 cm, il peut demander le paiement d'une indemnité d'occupation, voire la cession forcée de la bande de terrain.
Si vous êtes locataire, la question ne vous concerne pas directement, mais si votre bailleur construit un mur en limite, vous devez l'informer des risques. En cas de litige, c'est le propriétaire qui sera assigné.
Si vous êtes acquéreur d'un terrain, vérifiez l'état des clôtures. Un mur construit sans accord peut cacher un empiètement qui vous sera opposable. Demandez au vendeur une attestation sur l'honneur (ou mieux, un bornage) pour éviter les mauvaises surprises. Dans la pratique, des acquéreurs se retrouvent avec un procès parce que le mur mitoyen n'avait pas de titre.
Enfin, si vous êtes copropriétaire, sachez que les parties communes (comme un mur de clôture) ne peuvent être modifiées sans l'accord de l'assemblée générale. Un copropriétaire qui édifie un mur sans autorisation engage sa responsabilité.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Obtenez toujours un accord écrit de votre voisin avant de construire un mur en limite séparative. Un simple écrit signé par les deux parties, daté, précisant la localisation et la hauteur, peut éviter des années de procédure. Le coût d'une consultation juridique est dérisoire face à un procès qui peut s'avérer coûteux.
- Faites réaliser un bornage par un géomètre-expert avant tout terrassement. Le bornage matérialise les limites exactes du terrain. C'est la meilleure preuve en cas de contestation. Dans certaines zones, un bornage peut être obligatoire avant toute construction (article 646 du Code civil).
- Ne négligez pas l'empiètement, même minime. Si vous découvrez que votre voisin a empiété, agissez vite : écrivez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour signaler le problème. Le délai de prescription pour agir en suppression de l'empiètement est de trente ans (article 2227 du Code civil). Passé ce délai, le constructeur peut acquérir la propriété par prescription acquisitive.
- En cas de litige, privilégiez une solution amiable. Proposez une régularisation : vente de la bande de terrain empiétée ou indemnité. La médiation est souvent plus rapide qu'un procès.
