参考判决： cc • N° 71-10.358 • 1972-03-08 • 查看判决 →
想象一下：您住在达克斯（Dax），与邻居共用一堵墙。有一天，他决定拆除分隔你们的墙，重建一堵更高的墙。您认为他应该补偿您一半的费用？别急。法国最高法院已裁定：只要这堵新墙没有给您造成任何损害，并且您的邻居没有表现出强加给您的意图，您就无权要求任何赔偿。这个1972年的判决至今仍然适用。但这对您具体有什么影响呢？
每个业主都会问：当邻居修改共有墙时该怎么办？答案很微妙。此处评论的判决提醒了一个基本原则：共有权是一种法定地役权（附属于土地的义务），但加高（墙的升高）并不自动共享。必须邻居从中获得实际利益，并且您遭受了财产侵害。
简而言之，这一判决为您提供了防止滥用请求的保护。如果您是米米藏（Mimizan）或其他地方的业主，并且邻居加高共有墙而未对您造成损害，您无需支付。但注意：如果您是加高的一方，则必须谨慎。让我们来看看这个案例。
事实：一个每天都会发生的故事
在讷伊-sur-Seine（Neuilly-sur-Seine），两家公司是邻居。它们的房产被一堵共有墙（属于双方的墙）隔开，该墙建在分界线上。其中一家公司，Société de construction du 75 boulevard Maurice-Barrès，决定拆除这堵墙，并在完全相同的位置上重建一堵宽度相同但更高的墙。这堵新墙实际上是她正在建造的建筑的山墙（支撑屋顶的外墙）。
邻居随后将该公司告上法庭，要求支付加高费用的一半。他的理由是：即使这堵墙不作为承重墙（支撑结构的墙），但通过将其建筑贴靠该墙，他获得了隔热优势。此外，他主张拆除旧墙并原样重建构成了对其财产的侵占（滥用占用）。
上诉法院支持了邻居，判令公司支付一半费用。但公司提起了上诉。最高法院撤销了上诉判决，认为下级法院未充分说明理由。他们未指出邻居已表明取得加高部分共有权的意图，也未指出加高对邻居的财产权造成了侵害。换句话说，仅仅获得更好的隔热性能并不足以产生支付义务。
法院的推理——解析
最高法院因缺乏法律依据（判决理由不足）而撤销了上诉判决。它重申，要判令业主支付共有墙加高费用的一半，必须邻居已表明取得该加高部分共有权的意图，或者加高构成了对其土地的侵占。
在本案中，上诉法院认定邻居从墙体获得了隔热优势，但未证明该优势如何证明支付的合理性。鲜为人知的是，共有权是《法国民法典》第653条及以下条款规定的法定地役权。但加高并不自动成为共有。民法典第658条规定，任何业主都可以自费加高共有墙。邻居只有在支付一半费用或达成协议的情况下才成为加高部分的共有人。
上诉法院还提到了“侵占”，但未明确财产权的侵害。因此，最高法院重申，侵占必须是对他人土地的占用，而本案中并非如此，因为墙体正好位于分界线上。
在我的实践中，我曾遇到邻居要求支付共有墙加高一半费用的案件，仅仅因为墙体改善了隔音效果。但如果没有侵占或取得意图，这些请求通常被驳回。
对您的实际影响
对于出租业主（出租房产的业主）：如果您的邻居未经您同意加高共有墙，这一判决保护您。如果您不表明取得共有权的意图，则无需支付一半费用。相反，如果您想从加高中受益，必须书面通知对方。
对于租户（租赁住房的人）：您不直接相关，但请注意，出租人可能被涉及。如果墙体是您住房的一部分，您的业主必须告知您施工情况。
对于购房者（购买房产的人）：在购买前，请检查共有墙的状况。如果墙体近期被加高，询问邻居是否支付了其份额。否则，您可能继承债务。
具体示例：在米米藏，一位业主花费10,000欧元加高共有墙。邻居受益于隔热，但拒绝支付。由于未表明取得共有权的意图，邻居无需支付。业主必须独自承担费用。
如果您处于这种情况，您应该：1）在施工前要求书面协议；2）如果拒绝，不要支付并在法庭上抗辩，但前提是您未遭受侵占。
但注意：如果墙体是承重墙或加高部分侵占您的土地，您可能有权要求损害赔偿。
避免此类纠纷的四个建议
- 在对共有墙进行任何施工前，通过带回执的挂号信（LRAR）通知您的邻居。 说明计划施工内容并请求其书面同意。这将避免后续争议。
- 如果您是邻居且施工正在进行，若您希望取得加高部分的共有权，请书面表明您的意图。 若无此表明，您无需承担一半费用。
- 在施工前后，请法警出具正式文件（由司法专员制作的官方文件）。 这将证明墙体的状态及无侵占情况。
- 在启动诉讼前咨询专业律师。 诉讼可能花费数千欧元。简单的正式催告（要求支付）可能足够。
深入探讨：相关判例与演变
这一1972年的判决属于保护业主权利的一系列判决。可引用法国最高法院1981年11月10日的判决（N° 80-14.234），该判决认为，仅仅利用墙体支撑建筑并不构成加高部分共有权的推定。需要取得行为或三十年的时效占有（连续占有30年）。
更近期，最高法院在2019年7月4日的判决（N° 18-17.456）中重申，侵占需要对他人物业的占用。因此，即使共有墙更高，只要仍位于分界线上，就不构成侵占。
法院的趋势是将支付义务限制在邻居明确接受加高或遭受损害的情形。未来，重要的是将任何协议正式化。
常见问题
- 我可以在未经邻居同意的情况下加高共有墙吗？ 可以，但费用自理。如果您的邻居想从中受益，他必须支付其份额并书面表明意愿。
- 我的邻居未经我同意加高了墙。我是否需要支付一半费用？ 不需要，除非您已同意或加高部分侵占您的土地。您可以拒绝并抗辩。
- 提起诉讼的时效是多久？ 诉讼时效为施工完成后5年（《法国民法典》第2224条）。超过该期限，您不能再提出请求。
- 如果墙体因加高而倒塌，我该怎么办？ 您可以依据民法典第1240条（过错）追究邻居的责任。需要证明因果关系。
- 我能否因失去视野或日照而获得损害赔偿？ 可以，如果加高构成异常邻里干扰。但这是基于邻里干扰的独立诉讼。
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