Decisione di riferimento: cc • N° 89-16.867 • 1991-01-23 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa a Chambéry, nel quartiere del Centro. Il vostro vicino intraprende lavori di scavo sul suo terreno. Qualche settimana dopo, constatate che il muro divisorio che separa le due proprietà si è ceduto, appaiono delle crepe. A chi spetta la riparazione? La domanda sembra semplice, ma può avvelenare i rapporti di vicinato e costare migliaia di euro.
In linea di principio, la manutenzione di un muro divisorio è ripartita tra i comproprietari (proprietari del muro). Ma cosa succede se il cedimento è dovuto a colpa di uno di loro? È proprio questo che la Corte di Cassazione ha stabilito con una decisione del 23 gennaio 1991 (n. 89-16.867).
In questo articolo, vi spiegherò questa giurisprudenza in modo chiaro e concreto, con esempi tratti dalla mia pratica di avvocato a Lione. Saprete esattamente come reagire se vi trovate in una situazione simile.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
I signori Y., proprietari a Nîmes, hanno intrapreso lavori sul loro terreno. Questi lavori hanno esercitato una spinta sul muro divisorio che li separa dai vicini, i signori X. Risultato: il muro ha ceduto. I signori X. hanno quindi citato in giudizio i vicini per ottenere il ripristino del muro e il pagamento di danni e interessi (indennità per il pregiudizio subito).
La corte d'appello di Nîmes, con sentenza del 20 aprile 1989, ha dato ragione ai signori X.: ha condannato i signori Y. a ripristinare il muro. Questi ultimi hanno proposto ricorso in Cassazione (impugnazione contro una decisione giudiziaria). Il loro argomento? L'articolo 655 del Codice civile dispone che le riparazioni di un muro divisorio sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto, proporzionalmente al loro diritto. In altre parole, secondo loro, le spese dovevano essere ripartite.
Ma la Corte di Cassazione non ha seguito questo ragionamento. Ha confermato la sentenza d'appello, ritenendo che il cedimento del muro fosse dovuto alla spinta esercitata dai lavori dei signori Y. Sono quindi loro, da soli, a dover sopportare le spese di riparazione, poiché i danni sono causati dal loro fatto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale di questa decisione è l'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone: « Qualunque fatto dell'uomo, che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo. » In altre parole, se causate un danno per vostra colpa, dovete risarcirlo integralmente.
I giudici hanno applicato questo principio alla comproprietà (proprietà comune di un muro). Certo, l'articolo 655 del Codice civile prevede una ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione. Ma questa ripartizione non ha luogo quando il danno proviene dalla colpa di uno solo dei comproprietari. In breve, la regola generale della responsabilità civile (articolo 1240) prevale sulla regola speciale della comproprietà.
I magistrati (giudici) hanno quindi respinto l'argomento dei signori Y. Hanno ritenuto che la corte d'appello avesse sufficientemente caratterizzato il nesso di causalità tra i lavori e il cedimento. Non si tratta di una nuova regola, ma di un'applicazione classica del diritto della responsabilità. Attenzione però: bisogna provare che il danno sia effettivamente dovuto alla colpa del vicino. Quello che pochi sanno è che questa prova può essere difficile da fornire senza una perizia (esame tecnico da parte di un esperto).
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: la Corte di Cassazione protegge il comproprietario non colpevole. Impone a chi crea il disordine di assumerne da solo le conseguenze.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa giurisprudenza ha implicazioni pratiche per tutti i proprietari, siano essi occupanti o locatori (proprietari che affittano).
Se siete proprietari di un muro divisorio e il vostro vicino danneggia questo muro con i suoi lavori, potete esigere da lui che si faccia carico della totalità delle riparazioni. Ad esempio, a Lione, nel quartiere della Croix-Rousse, lavori di sopraelevazione presso un vicino hanno provocato crepe su un muro divisorio. Il proprietario vicino ha dovuto pagare 8.000 € di rifacimento, senza contributo del danneggiato.
Se siete il vicino che ha causato il danno, non potete trincerarvi dietro la ripartizione delle spese. Dovrete assumere da soli il costo delle riparazioni, che può variare da poche centinaia a diverse migliaia di euro a seconda dell'entità dei danni.
Gli inquilini di solito non sono direttamente coinvolti, ma devono informare il loro proprietario locatore di qualsiasi danno constatato, perché spetta al proprietario far valere i propri diritti.
Gli acquirenti di un immobile devono verificare lo stato del muro divisorio prima dell'acquisto. Se sono stati effettuati lavori recenti, bisogna assicurarsi che il venditore non abbia causato danni alla comproprietà, pena doverli riparare dopo la vendita.
Attenzione però: se i lavori di riparazione sono urgenti (rischio di crollo), potete
