参考判决： cc • N° 92-19.818 • 1995-01-04 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在罗克布吕讷-卡普马丁（Roquebrune-Cap-Martin）购买了一栋美丽的别墅，拥有无与伦比的海景。一切都很完美，直到有一天您发现支撑花园的挡土墙出现了裂缝。楼下的邻居告诉您这是您的墙，所以是您的问题。而您原以为它是共有的。谁应该支付维修费用？一个看似简单的问题，却可能毒害多年的邻里关系。
答案由法国最高法院在1995年1月4日的判决（n° 92-19.818）中给出：挡土墙可以仅部分共有。换句话说，每位业主可以根据墙的使用情况，对墙的一部分拥有权利和义务。这一决定改变了尼斯腹地及其他地区数千名业主的处境。
但这具体意味着什么？如何知道您的墙是共有还是私有？最重要的是，如果发生纠纷该怎么办？让我们深入探讨这个案件及其实际后果。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生是罗克布吕讷-卡普马丁（Roquebrune-Cap-Martin）一块地块的所有者，该地块位于尼斯（Nice）高地上。他的土地是倾斜的，一堵挡土墙将他的房产与邻居Y先生的房产隔开。这堵墙高数米，支撑着X先生一侧的土壤。但在另一侧，它被用作Y先生建造的鸡舍的支撑。两位邻居都使用了它，但用途不同。
有一天，出现了裂缝。X先生想要修复这堵墙，但Y先生拒绝分担费用，声称这堵墙完全是X先生的财产。紧张局势升级，律师函往来频繁，案件最终告上法庭。第一步：尼斯大审法院（tribunal de grande instance de Nice）。法官支持Y先生：墙不是共有的，它是挡土墙，因此是X先生的单独财产。X先生提出上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）撤销了判决：它认为墙在整个高度上是共有的，因为它服务于两个房产。但这一决定并未令任何人满意：Y先生向最高法院提起上诉。
在最高法院面前，争论得到了裁决。法律法官分析了情况：墙在某些部分用作X先生地块的挡土墙，而在另一部分用作Y先生鸡舍的围墙和支撑。最高法院撤销了上诉判决，并将案件发回另一上诉法院。其立场是：挡土墙在两位业主共同使用的部分可以是共有的，但不一定在整个长度上。简而言之，共有性（共同所有权）是通过使用来证明的，而不是仅仅通过墙的功能。
法院的推理——深入解析
要理解这一决定，首先需要回顾基本原则：在法国法律中，如果一堵墙分隔两块地产，则推定其为共有（即每位邻居各拥有一半）（《法国民法典》第653条）。但如果其中一位业主证明该墙完全属于他（例如，他单独出资建造，或拥有专属所有权证书），则可以推翻这一推定。
在本案中，特殊之处在于墙是挡土墙，即支撑土壤的墙。传统上，法院认为挡土墙是被支撑土地的所有者的财产，因为它们是稳定其土地所必需的。但最高法院加以细化：这并非自动适用。如果墙同时也为邻居所用，则对于共同使用的部分，它可以成为共有。
法院依据《法国民法典》第653条及后续条款，以及第1240条（民事责任：“任何人的行为，给他人造成损害的，因其过错而负有赔偿义务”）。换言之，如果墙是共有的，两位业主必须共同承担其维护费用，并对墙可能造成的损害承担连带责任。如果墙是私有的，则只有一位业主承担费用。
这一推理的有趣之处在于，法官并不简单地将墙归类为“挡土”或“围墙”。他们考察实际使用情况：在鸡舍依靠的地方，墙是共有的；在其他地方，它可能保持私有。这为根据具体情况量身定制解决方案打开了大门。
但请注意：这一决定并未造成判例的逆转，而是细化了先前的立场。在1995年之前，一些法院认为挡土墙永远不能是共有的。最高法院表示：它可以，但仅限于服务于两块土地的部分。这是一种务实的发展。
对您的具体影响
如果您是尼斯（Nice）或其他地方倾斜土地的所有者，这一决定对您有直接影响。以下是根据您的情况发生变化的内容。
挡土墙所有者： 您认为墙完全属于您？别急。如果您的邻居使用了它（例如，在上面建造构筑物），他可能主张共有份额，从而要求您分担维修费用。具体例子：一堵10米长的墙，维修费用20,000欧元。如果墙在5米长度上是共有的，您的邻居必须支付该部分工作的一半，即5,000欧元。这可能产生重大差异。
租户： 您租住的房子有挡土墙？原则上，墙的维修费用由业主（出租人）承担，除非墙与邻居共有。在这种情况下，业主必须与邻居协调。作为租户，您只需将任何问题告知您的出租人。
购房者： 在购买房产之前，请务必检查挡土墙的状况。进行技术诊断。如果墙是共有的，您将有权参与其维护，但也有义务分担费用。
共有人： 在共有产权中，挡土墙通常是公共部分。但如果墙将共有产权与相邻地块隔开，它可能与邻居共有。管理将变得更加复杂。
在我的实践中，我遇到过一些案件，尼斯（Nice）的业主因无法达成友好协议而不得不提起诉讼以确定墙的共有性。结果是：律师费（约2,000至5,000欧元）和数月的拖延。最好防患于未然。
避免此类纠纷的四条建议
- 进行地籍测量和联合现场检查：在进行任何工程或购买之前，请聘请测量师精确确定产权边界和墙的性质。如果墙是共有的，请以书面形式确认。
- 签署共有协议：如果您和您的邻居使用一堵挡土墙，请签署一份协议，明确双方的权利和义务（维护、维修、使用）。这可以避免不同的解释。
- 保留所有产权证书和公证文件：证书可能注明墙是私有还是共有。这是发生纠纷时的重要证据。
- 发生分歧时，优先选择调解：在上法庭之前，尝试调解（费用：每人约200欧元）。这可以打破僵局并节省诉讼费用。
- 不要忽视维护：维护不善的墙可能会倒塌并造成损害。如果您是所有者，您要负责。如果墙是共有的，您要承担连带责任。一旦出现损坏迹象，请立即采取行动。
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深入探讨：相关判例和演变
1995年的决定属于一系列明确共有概念的判决。例如，在1981年1月12日的判决（n° 79-15.446）中，最高法院已经裁定，如果挡土墙用作围墙，则可以是共有的。1995年的决定更进一步，允许部分共有。
最近，最高法院在2021年2月10日的判决（n° 19-22.912）中重申，共有推定不适用于挡土墙，但它们可以通过业主的意图或使用而成为共有。换言之，趋势是具体案件具体评估，这加强了证据的重要性。
这对未来意味着什么：法院将越来越关注墙的实际使用，而不仅仅是其名称。在发生纠纷时，必须提供强有力的证据（照片、证词、所有权证书）来证明谁在使用墙以及如何使用。
实际操作：该怎么做
常见问题解答：
1. 我可以在自己的土地上建造挡土墙而无需邻居同意吗？
可以，如果墙完全位于您的土地上且不越界。但如果它支撑您的土地，则推定属于您。但请注意：如果墙影响水流或相邻土地的稳定性，您可能需要承担责任。
2. 如果我的邻居声称墙是共有的而我认为是我的，该怎么办？
收集证据：产权证书、公证文件、旧照片、证词。如果纠纷持续，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼以作出裁决。法院可以命令进行司法鉴定（费用：1,500至3,000欧元）。
3. 提起诉讼的时效是多久？
地籍测量或主张共有权的诉讼时效为30年（普通法时效）。但实践中，建议在知道分歧后迅速采取行动，以防情况恶化。
4. 共有挡土墙的维修费用由谁支付？
除非另有协议，两位共有人平均分担。如果一位邻居拒绝，您可以向法院起诉要求付款。维修费用将分摊，邻居可能被责令支付诉讼费用。
5. 挡土墙可以不是围墙而成为共有吗？
可以，如本判决所示。关键是共同使用。如果两位业主都使用了墙（即使用途不同），它可以被宣布为共有。
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