Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 99-15.187 • 2002-12-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie verkaufen Ihr Haus in Collioure, dieser Perle der Côte Vermeille. Der Notar beurkundet die Urkunde, alles scheint in Ordnung. Doch einige Jahre später bricht ein Rechtsstreit aus: Der Käufer hat eine komplexe Transaktion zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen durchgeführt, und Sie sind der Meinung, der Notar hätte Sie warnen müssen. Wer ist verantwortlich? Der Notar, der die Urkunde beurkundet hat, oder der Käufer, der die Gestaltung entworfen hat?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 18. Dezember 2002 (Revisionsnr. 99-15.187) entschieden. Und seine Antwort ist klar: Der Notar, der weder verantwortlich noch informiert über die rechtliche Gestaltung einer Anteilsübertragung war, die in einer Urkunde enthalten ist, an der er nicht beteiligt ist, kann nicht wegen eines daraus resultierenden Schadens haftbar gemacht werden. Anders formuliert: Man kann einem Fachmann nicht vorwerfen, was er nicht wusste und was nicht zu seinem Aufgabenbereich gehörte.
Diese Entscheidung, die vor über zwanzig Jahren ergangen ist, bleibt ein Referenzpunkt für alle Akteure der Immobilienbranche. Ob Sie Eigentümer in Canet-en-Roussillon oder Bauträger in Perpignan sind, sie betrifft Sie. Denn sie legt die Grenzen der notariellen Haftung fest – und damit implizit Ihre eigene Sorgfaltspflicht.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Gehen wir zurück ins Jahr 1989. Herr und Frau Y., Eigentümer einer Klinik, unterzeichnen am 4. August einen Kaufvorvertrag mit der Gesellschaft Scarron Parc. Die Transaktion sieht die Veräußerung von zwei Klinikgebäuden vor. Aber die Gestaltung endet nicht dort: Parallel dazu werden Anteilsübertragungen organisiert, an denen andere Parteien beteiligt sind, die Eheleute X. und die Erben Z.
Der Notar beurkundet den Immobilienverkauf. Er wird jedoch nicht über die Einzelheiten der Anteilsübertragungen informiert, die in einer separaten privatschriftlichen Urkunde formalisiert werden. Die Eheleute X., die sich der Transaktion angeschlossen haben, sind später der Ansicht, durch diese Gestaltung einen Schaden erlitten zu haben. Sie verklagen den Notar auf Schadensersatz und werfen ihm vor, sie nicht über die Risiken der Anteilsübertragung beraten zu haben.
Das Tribunal de grande instance von Perpignan und dann das Berufungsgericht von Montpellier werden befasst. Die Tatsachenrichter stellen fest, dass die Anteilsübertragung vor dem Verkauf abgeschlossen wurde und der Notar über diese Gestaltung nicht informiert war. Sie weisen die Klage ab. Der Kassationsgerichtshof bestätigt: Der Notar hat kein Verschulden begangen, da er weder verantwortlich noch informiert über die Anteilsübertragung war.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) verweisen, der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Im Recht der notariellen Haftung ist der Notar zu einer Beratungs- und Sorgfaltspflicht verpflichtet. Diese Pflicht hat jedoch Grenzen: Sie erstreckt sich nur auf die Geschäfte, die er beurkundet und über die er informiert ist.
Im vorliegenden Fall entschied der Kassationsgerichtshof, dass der Notar nicht für eine rechtliche Gestaltung einzustehen habe, von der er nichts wusste und an der er nicht beteiligt war. Die Richter betonten, dass die Anteilsübertragung vor dem Immobilienverkauf abgeschlossen wurde und der Notar zu diesem Punkt nicht konsultiert worden war. Daher konnte kein Kausalzusammenhang zwischen einem etwaigen Verschulden des Notars und dem behaupteten Schaden hergestellt werden.
Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung. Sie erinnert daran, dass die Haftung des Notars nicht automatisch eintritt: Sie setzt ein Verschulden, einen Schaden und einen Kausalzusammenhang voraus. Die Eheleute X. argumentierten, der Notar hätte sich über die gesamte Transaktion informieren müssen. Das Gericht entschied jedoch, dass diese Pflicht nicht auf Handlungen ausgedehnt wird, an denen der Notar nicht beteiligt war. Klar gesagt: Der Notar ist kein allgemeiner Immobiliendetektiv.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen, ob Sie Eigentümer, Käufer oder Fachmann sind.
Für den verkaufenden Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie in Canet-en-Roussillon verkaufen und der Käufer eine komplexe Gestaltung (Anteilsübertragung, Einbringung in eine Gesellschaft usw.) ohne Ihr Wissen organisiert, können Sie den Notar nicht in Anspruch nehmen, wenn diese Gestaltung Ihnen einen Schaden verursacht. Beispiel: Sie verkaufen ein Geschäftslokal für 200.000 €. Der Käufer kauft über eine von ihm gegründete SCI und überträgt Anteile an einen Dritten, ohne es Ihnen zu sagen. Wenn diese Übertragung Ihnen einen steuerlichen Nachteil bringt, haftet der Notar nicht. Sie müssen daher verlangen, über jede Gestaltung informiert zu werden.
Für den Käufer: Wenn Sie der Käufer sind und durch eine schlecht konzipierte Gestaltung einen Schaden erleiden, können Sie den Notar nicht belangen, wenn dieser nicht informiert wurde. Beispiel in Collioure: Sie kaufen eine Villa für 300.000 € über eine Holding. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kennt aber die Satzung der Holding nicht. Wenn die Holding pleitegeht, können Sie dem Notar nicht vorwerfen, Sie nicht beraten zu haben. Sie müssen dem Notar daher alle Unterlagen vorlegen.
Für den Immobilienfachmann: Diese Entscheidung schützt Sie, wenn Sie einen Verkauf beurkunden, ohne die parallelen Gestaltungen zu kennen. Sie verpflichtet Sie aber auch, Fragen zu stellen: Wenn Sie Zweifel an der Existenz einer Gestaltung haben, fordern Sie Klarstellungen. Ihre Beratungspflicht gilt für das, was Sie wissen oder wissen sollten.
In der Praxis sollten Sie, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden: 1) sicherstellen, dass der Notar über alle relevanten Umstände informiert wurde; 2) alle Dokumente offenlegen; 3) bei Unklarheiten nachfragen.
